Vendre en viager à Paris, c'est céder son appartement contre une somme payée comptant, le bouquet, et une rente versée par l'acheteur jusqu'au décès du vendeur. Pour le vendeur, seule une fraction de la rente est imposable, fixée selon son âge au premier versement : 30 % au-delà de 69 ans (article 158-6 du Code général des impôts). Le prix part de la valeur de l'appartement libre ; en viager occupé, il est diminué d'une décote d'occupation. La vente se signe obligatoirement devant notaire. Règles vérifiées au 7 novembre 2026.
En bref
- Le viager est une vente immobilière dont le prix est payé, en tout ou partie, par une rente viagère, souvent accompagnée d'un bouquet versé le jour de la signature.
- La vente repose sur un aléa, la durée de vie du vendeur : elle est nulle si le vendeur décède dans les 20 jours d'une maladie dont il était déjà atteint (article 1975 du Code civil).
- La rente est imposable sur 70 %, 50 %, 40 % ou 30 % de son montant selon l'âge du vendeur au premier versement ; cette fraction ne change plus ensuite.
- Depuis l'imposition des revenus de 2025, les prélèvements sociaux sur la fraction imposable de la rente sont de 18,6 %, contre 17,2 % auparavant (loi de financement de la sécurité sociale pour 2026).
- Le bouquet n'est pas un revenu : il entre, avec la valeur de la rente, dans le prix retenu pour la plus-value, exonérée si l'appartement est la résidence principale du vendeur.
- Le vendeur est protégé par l'hypothèque légale du vendeur, ex-privilège du vendeur, et par une clause résolutoire, qu'il faut prévoir dans l'acte.
Viager : comment ça marche ?
Le vendeur, appelé crédirentier, reçoit la rente. L'acheteur, appelé débirentier, la verse. La rente viagère est une somme payée chaque mois, trimestre ou année, jusqu'au décès du vendeur. Le bouquet est la partie du prix versée comptant à la signature ; il est facultatif et librement fixé.
Au décès du vendeur, la rente s'arrête et l'acheteur, déjà propriétaire, récupère la pleine jouissance du bien. Personne ne sait donc, le jour de la vente, ce que l'acheteur paiera au total. Cette incertitude, l'aléa, est la condition même du contrat :
- le contrat ne produit aucun effet si la personne sur la tête de laquelle la rente est constituée était déjà décédée (article 1974 du Code civil) ;
- il est nul si elle décède dans les 20 jours de l'acte d'une maladie dont elle était atteinte à la signature (article 1975) ;
- il peut aussi être annulé si l'acheteur connaissait la gravité de l'état de santé du vendeur, ou si la rente est inférieure ou égale aux revenus que le bien pourrait rapporter, selon le rapport du 119e Congrès des notaires (2023).
La rente peut être constituée sur deux têtes, par exemple un couple. Au premier décès, elle est soit maintenue en totalité au survivant (rente réversible), soit réduite (rente réductible).
Viager à Paris : un marché étroit, surtout d'appartements
Le viager reste une pratique rare. Le rapport du 119e Congrès des notaires (2023) l'évalue entre 5 000 et 6 000 ventes par an en France, soit environ 1 % du marché. La dernière étude détaillée des Notaires du Grand Paris, publiée en novembre 2017 sur les ventes de 2016, décrivait un micro-marché essentiellement parisien :
- entre 300 et 700 ventes par an en Île-de-France ;
- 86 % de viagers occupés, 14 % de viagers libres ;
- trois logements sur quatre sont des appartements, souvent des deux-pièces parisiens ;
- des vendeurs âgés de 79 ans en moyenne, un bouquet moyen de 32 % de la valeur du bien et une rente moyenne de 1 400 € par mois pour un appartement.
Ces chiffres datent de 2016 ; aucune étude notariale plus récente n'a été publiée sur le viager francilien à notre connaissance.
Calcul viager : comment sont fixés le bouquet et la rente ?
1. La valeur vénale libre de l'appartement
Tout part de la valeur vénale, c'est-à-dire le prix auquel l'appartement se vendrait libre, aujourd'hui, sur le marché. À Paris, le prix médian d'un appartement vendu entre juillet 2025 et juin 2026 s'établit à environ 9 730 €/m², selon notre calcul sur les données publiques DVF ; il varie fortement d'un prix au m² par arrondissement à l'autre. Étage, état, exposition et DPE peuvent écarter un bien de cette médiane : une estimation argumentée de l'appartement, après visite, reste la base du calcul.
2. La décote d'occupation en viager occupé
En viager occupé, le vendeur garde le droit d'habiter le logement jusqu'à son décès. On parle de droit d'usage et d'habitation (DUH) : le droit d'occuper personnellement le logement, sans pouvoir le louer. L'acheteur en est privé pendant une durée inconnue ; le prix subit donc une décote. Elle dépend de la valeur locative du bien et de l'espérance de vie du vendeur, calculée à partir des tables de mortalité de l'Insee. L'écart entre viager libre ou occupé est la première variable du prix.
3. Le bouquet
Son montant est libre. L'administration indique qu'il représente en général 30 % de la valeur du bien. Un bouquet élevé réduit la rente ; il doit aussi permettre au vendeur de payer, le cas échéant, l'impôt sur la plus-value dû à la signature.
4. La rente
Le reste du prix est converti en rente. Le notaire utilise des barèmes qui tiennent compte de l'âge et de l'espérance de vie du vendeur, d'un taux de rendement et de la réversibilité éventuelle. L'acte prévoit en général une indexation annuelle, le plus souvent sur l'indice des prix à la consommation de l'Insee ; l'indice de référence des loyers est aussi possible.
Exemple chiffré : un appartement de 600 000 € en viager occupé
Exemple purement arithmétique, aux hypothèses simplifiées :
- Valeur vénale libre : 600 000 €, soit environ 62 m² au prix médian parisien.
- Vendeuse de 80 ans. Espérance de vie des femmes de 80 ans en 2025 : 11,5 ans (Insee, janvier 2026), soit 138 mois.
- Loyer de marché retenu par hypothèse : 1 500 € par mois.
- Décote d'occupation : 1 500 € × 12 × 11,5 ans = 207 000 €, soit 34,5 % de la valeur libre. Valeur occupée : 393 000 €.
- Bouquet de 30 % de la valeur occupée : 117 900 €.
- Capital restant à convertir : 275 100 €. Réparti sur 138 mois, sans taux d'actualisation, il donne une rente d'environ 1 993 € par mois.
Les barèmes professionnels actualisent les flux et utilisent des tables détaillées : leurs résultats diffèrent de ce calcul simplifié. L'exemple montre seulement l'enchaînement des étapes.
Vendre en viager : quelle fiscalité pour le vendeur ?
La rente : imposée selon l'âge (article 158-6 du CGI)
Une rente viagère constituée en échange d'un bien est dite « à titre onéreux ». Une partie de chaque versement est considérée comme le remboursement du capital cédé ; seule l'autre partie est imposée à l'impôt sur le revenu :
- 70 % si le vendeur a moins de 50 ans au premier versement ;
- 50 % de 50 à 59 ans ;
- 40 % de 60 à 69 ans ;
- 30 % à partir de 70 ans.
La fraction est fixée l'année où la rente entre en service et ne change plus ensuite. Pour une rente sur deux têtes réversible, l'âge retenu est en principe celui du plus jeune. Cette fraction supporte aussi les prélèvements sociaux, portés de 17,2 % à 18,6 % à compter de l'imposition des revenus de 2025 par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
Dans l'exemple : 1 993 € × 12 = environ 23 920 € de rente par an ; 30 % sont imposables, soit environ 7 180 €, ajoutés aux autres revenus et taxés au barème progressif ; les prélèvements sociaux représentent environ 1 335 € par an.
Le bouquet et la plus-value
Le bouquet n'est pas un revenu. Pour la plus-value, le prix de cession retenu est le bouquet augmenté de la valeur en capital de la rente au jour de la vente, hors intérêts. L'impôt est établi en totalité l'année de la vente, quelles que soient les modalités de paiement. La vente de la résidence principale du vendeur est exonérée ; pour un autre bien, le calcul suit le droit commun, détaillé dans notre article sur le calcul de la plus-value.
Côté acheteur
L'acheteur règle les frais d'acquisition, calculés sur le prix stipulé à l'acte. Le détail des droits de mutation à Paris figure dans notre article frais de notaire : qui paie ?
Quelles garanties pour le vendeur en viager ?
L'hypothèque légale du vendeur, ex-privilège du vendeur
Depuis le 1er janvier 2022, le « privilège du vendeur » est devenu une hypothèque légale spéciale (article 2402 du Code civil, issu de l'ordonnance du 15 septembre 2021). Elle garantit la créance du prix sur l'appartement vendu : en cas de revente ou de saisie, le vendeur est payé avant les autres créanciers de l'acheteur. Le notaire l'inscrit au service de la publicité foncière.
La clause résolutoire
Sans clause, un impayé de rente ne permet pas au vendeur de reprendre son bien : il peut seulement faire saisir et vendre les biens de l'acheteur (article 1978 du Code civil). La jurisprudence admet d'y déroger. L'acte prévoit donc une clause résolutoire : si plusieurs rentes restent impayées, la vente est résolue et le vendeur redevient propriétaire. Une clause pénale lui permet de conserver le bouquet et les rentes déjà reçues. L'acte notarié lui donne en outre un titre exécutoire pour recouvrer les rentes sans jugement.
Les limites
Ces garanties perdent leur efficacité si l'acheteur fait l'objet d'une procédure collective ou d'un dossier de surendettement, souligne le Congrès des notaires de 2023. La solvabilité de l'acheteur compte autant que les clauses. Autre point de vigilance : vendre en viager à l'un de ses enfants fait jouer l'article 918 du Code civil. La valeur du bien est alors imputée sur la part dont le parent peut disposer librement, sauf accord des autres héritiers en ligne directe.
Le viager est-il la seule solution ?
Non. Le viager convient à qui cherche un revenu à vie et accepte que le bien ne revienne pas à ses héritiers. Pour un prix certain, transmis aux enfants en cas de décès avant le terme, il existe la vente à terme d'un appartement. Chaque situation familiale est différente : le notaire est l'interlocuteur pour choisir la formule et rédiger l'acte.
Vous envisagez de vendre votre appartement en viager ? Parlons-en en toute confidentialité : nous commençons par établir la valeur de votre bien, libre et occupé.
AGUILA n'est pas un spécialiste du viager et ne remplace pas le notaire. Notre rôle se situe en amont : un associé d'AGUILA établit une estimation argumentée de la valeur vénale libre de l'appartement, à partir des ventes comparables du quartier, puis la valeur occupée selon les hypothèses retenues. Cette base chiffrée vous permet de discuter bouquet et rente avec votre notaire et vos proches. Si vous décidez de vendre, nous pouvons aussi accompagner la commercialisation. Voir notre service d'estimation d'appartement à Paris.
Questions fréquentes
Comment calculer un viager ?
On part de la valeur vénale libre, on retire en viager occupé une décote d'occupation liée à l'espérance de vie du vendeur, puis on déduit le bouquet. Le solde est converti en rente avec un barème qui intègre l'âge, un taux et l'éventuelle réversibilité.
Quel est le montant habituel d'un bouquet en viager ?
Il est librement négocié. Service Public indique qu'il représente en général 30 % de la valeur totale du bien. En Île-de-France, les notaires relevaient un bouquet moyen de 32 % pour les ventes de 2016.
La rente viagère est-elle imposable ?
Oui, en partie : 30 % de son montant si le vendeur a 70 ans ou plus au premier versement, jusqu'à 70 % avant 50 ans. Cette fraction supporte aussi 18,6 % de prélèvements sociaux depuis l'imposition des revenus de 2025.
Que se passe-t-il si l'acheteur ne paie plus la rente ?
Si l'acte contient une clause résolutoire, le vendeur peut faire résoudre la vente et récupérer son bien, en conservant les sommes prévues par la clause pénale. Sans clause, il peut seulement faire saisir et vendre les biens de l'acheteur. L'hypothèque légale le place avant les autres créanciers.
Peut-on vendre en viager à ses enfants ?
C'est possible mais délicat : l'article 918 du Code civil impute la valeur du bien sur la part disponible de la succession, sauf accord des autres héritiers en ligne directe. Consultez le notaire avant tout engagement.
Sources
Consultées le 7 novembre 2026.
- Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ?, Service Public (DILA), vérifié le 18 août 2025.
- Impôt sur le revenu : déclarer les rentes viagères, Service Public (DILA), page consultée le 7 novembre 2026.
- BOI-RSA-PENS-30-20 : rentes viagères à titre onéreux, BOFiP-Impôts, 21 mai 2026.
- Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements, Service Public (DILA), page consultée le 7 novembre 2026.
- Brochure pratique impôt sur le revenu 2026 : nouveautés (LFSS 2026, art. 12), impots.gouv.fr, 2026.
- BOI-RFPI-PVI-20-10-10 : prix de cession (plus-values immobilières), BOFiP-Impôts, 2 mars 2016.
- Impôt sur le revenu : plus-value immobilière, Service Public (DILA), page consultée le 7 novembre 2026.
- Code civil, article 1975 et article 1978, Légifrance, en vigueur depuis 1804.
- Code civil, article 2402, Légifrance, version en vigueur depuis le 1er janvier 2022.
- Viager : que se passe-t-il si l'acheteur ne paie plus la rente ?, Notaires de France, page consultée le 7 novembre 2026.
- Le viager (fiche pratique), Notaires de France, non datée.
- Les écueils de la vente en viager, rapport du 119e Congrès des notaires de France, 2023.
- Ventes en viager en Île-de-France : un micro-marché essentiellement parisien, Notaires du Grand Paris, 30 novembre 2017.
- Bilan démographique 2025 (Insee Première n° 2087), Insee, janvier 2026.
- Demandes de valeurs foncières, DGFiP, data.gouv.fr, fichier du premier semestre 2026 publié le 12 octobre 2026.
Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique, fiscal ou notarial personnalisé. L'exemple chiffré repose sur des hypothèses simplifiées et ne constitue ni une estimation ni une offre. Les règles citées sont celles en vigueur au 7 novembre 2026. AGUILA n'est ni un office notarial, ni un cabinet d'avocats, ni un expert-comptable.