En viager occupé, le vendeur continue d'habiter son logement jusqu'à son décès ; le prix est donc diminué d'une décote d'occupation. En viager libre, l'acheteur peut habiter ou louer le bien dès la signature ; le prix est calculé sur la valeur libre, et le bouquet comme la rente sont plus élevés. Dans les deux cas, la rente est imposée sur 30 % de son montant si le vendeur a 70 ans ou plus au premier versement. En Île-de-France, 86 % des viagers vendus en 2016 étaient occupés, selon les Notaires du Grand Paris.
En bref
- Viager occupé : le vendeur se réserve un droit d'usage et d'habitation, ou plus rarement l'usufruit, jusqu'à son décès.
- Viager libre : l'acheteur dispose du bien dès l'acte de vente ; il peut l'occuper ou le louer.
- Pour un même appartement, le viager libre donne un prix plus élevé : il n'y a pas de décote d'occupation.
- En viager occupé, sauf clause contraire, le vendeur paie l'entretien courant, l'énergie, la taxe foncière et la taxe d'ordures ménagères ; l'acheteur paie les grosses réparations. En viager libre, l'acheteur paie tout.
- Le viager occupé s'adresse au vendeur qui veut rester chez lui ; le viager libre, à celui qui a déjà quitté le logement ou vend un autre bien.
- Dans les deux formules, une clause de l'acte doit prévoir ce qui se passe si le vendeur doit partir ou si l'acheteur ne paie plus.
Viager occupé : définition
Le vendeur cède la propriété de son appartement mais conserve le droit de l'occuper jusqu'à son décès. Deux formes existent :
- Le droit d'usage et d'habitation (DUH) : le droit d'habiter personnellement le logement, sans pouvoir le louer. C'est la forme la plus courante.
- L'usufruit : le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, donc de le louer. Les notaires le jugent défavorable à l'acheteur en cas de location ; il est plus rare.
L'acheteur, appelé débirentier, devient propriétaire dès la signature mais n'entre dans les lieux qu'au décès du vendeur, appelé crédirentier. S'il s'agit d'un couple, le droit d'occupation et la rente peuvent être stipulés sur les deux têtes, pour que le survivant reste dans le logement et continue de percevoir la rente.
Viager libre : définition
Le vendeur quitte le logement à la vente. Dès la signature, l'acheteur l'occupe, le prête ou le loue et perçoit les loyers. Le vendeur reçoit un bouquet et une rente jusqu'à son décès, mais n'a plus aucun droit sur le bien.
Le viager libre obéit à une règle de validité stricte. La rente doit être supérieure aux revenus que le bien peut rapporter à l'acheteur. Si elle est inférieure ou égale au loyer qu'il pourrait en tirer, l'acheteur ne prend aucun risque, l'aléa disparaît et la vente encourt la nullité, rappelle le rapport du 119e Congrès des notaires (2023).
Viager libre ou occupé : quel effet sur le prix ?
Le prix d'un viager occupé est calculé sur la valeur du bien diminuée de la valeur de l'occupation conservée par le vendeur. Cette décote dépend de la valeur locative et de l'espérance de vie du vendeur. Le viager libre part directement de la valeur vénale libre.
Exemple chiffré : le même appartement, libre puis occupé
Exemple purement arithmétique, aux hypothèses simplifiées :
- Appartement parisien estimé 600 000 € libre. Vendeuse de 80 ans, dont l'espérance de vie est de 11,5 ans, soit 138 mois (Insee, 2025). Loyer de marché retenu par hypothèse : 1 500 € par mois.
- Viager libre : bouquet de 30 %, soit 180 000 €. Les 420 000 € restants, répartis sur 138 mois sans actualisation, donnent une rente d'environ 3 043 € par mois. Elle dépasse le loyer de 1 500 € : l'aléa existe.
- Viager occupé : décote d'occupation de 1 500 € × 12 × 11,5 = 207 000 €, soit 34,5 %. Valeur occupée : 393 000 €. Bouquet de 30 % : 117 900 €. Rente : 275 100 € sur 138 mois, soit environ 1 993 € par mois.
Écart : 62 100 € de bouquet et environ 1 050 € de rente mensuelle en faveur du viager libre. En contrepartie, la vendeuse en viager occupé garde son logement. Les barèmes des notaires, qui actualisent les flux, donnent des résultats différents ; seul l'ordre de grandeur de l'écart est utile ici.
Ce que le vendeur garde après impôt
La rente est imposée sur 30 % de son montant à partir de 70 ans au premier versement (article 158-6 du CGI). Cette fraction supporte aussi 18,6 % de prélèvements sociaux depuis l'imposition des revenus de 2025. Dans l'exemple :
- viager libre : environ 36 520 € de rente par an, dont 10 960 € imposables, et environ 2 040 € de prélèvements sociaux ;
- viager occupé : environ 23 920 € par an, dont 7 180 € imposables, et environ 1 335 € de prélèvements sociaux.
Le détail du calcul, de la fiscalité et des garanties figure dans notre guide du viager à Paris.
Qui paie les charges en viager libre ou occupé ?
La répartition se règle dans l'acte de vente. À défaut de précision en viager occupé, Service Public indique que le vendeur paie :
- les réparations et l'entretien courant ;
- les factures d'énergie ;
- la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
L'acheteur prend en charge les grosses réparations : gros murs, voûtes, poutres et couvertures entières. Les notaires indiquent toutefois qu'en général, l'acte met la taxe foncière à la charge de l'acheteur : c'est un point à négocier. En viager libre, l'acheteur paie toutes les charges, taxes et réparations.
Viager occupé : pour qui ?
Le viager occupé répond à un vendeur âgé qui veut rester chez lui tout en disposant d'un capital et d'un revenu complémentaire. Ses atouts :
- il reste dans son appartement, sans loyer à payer ;
- il perçoit un bouquet et une rente indexée à vie ;
- si l'appartement est sa résidence principale au jour de la vente, la plus-value est exonérée.
Ses limites :
- le prix est réduit par la décote d'occupation ;
- le vendeur conserve l'entretien courant ;
- s'il doit partir, en établissement pour personnes âgées par exemple, le droit d'usage ne lui permet pas de louer le logement. L'acte doit prévoir une clause de libération anticipée : en quittant les lieux, il obtient une majoration de rente fixée à l'avance.
Pour un couple, la protection du survivant repose sur la réversibilité de la rente et du droit d'occupation. Ce point rejoint les règles du logement du conjoint survivant.
Viager libre : pour qui ?
Le viager libre convient au vendeur qui n'habite plus le bien, ou qui ne veut pas y rester :
- il a rejoint un proche, une résidence services ou un établissement ;
- il vend une résidence secondaire ou un appartement vacant ;
- il veut un revenu plus élevé et peut se loger ailleurs.
Côté fiscal, la vente de la résidence principale reste exonérée si le vendeur l'a occupée jusqu'à la mise en vente, si la vente intervient dans un délai normal et si le logement n'a été ni loué ni prêté entre-temps. L'administration retient en principe un an au maximum, apprécié au cas par cas. Pour une résidence secondaire, la plus-value est calculée sur le bouquet augmenté de la valeur en capital de la rente.
Un appartement loué peut aussi être vendu en viager : le bail se poursuit avec l'acheteur, qui perçoit les loyers. Les règles de congé et de préemption sont détaillées dans notre article vendre un appartement loué à Paris.
Quels risques dans chaque formule ?
Pour le vendeur
- Viager occupé : un départ imprévu sans clause de libération anticipée ; une décote mal calculée qui sous-évalue le bien.
- Viager libre : la perte immédiate du logement ; une rente qui s'arrête au décès, sans rien laisser aux héritiers sur ce bien.
- Dans les deux cas : la défaillance de l'acheteur. Une clause résolutoire et l'hypothèque légale du vendeur sont indispensables. Elles perdent leur efficacité si l'acheteur fait l'objet d'une procédure collective ou de surendettement, souligne le Congrès des notaires.
Pour l'acheteur
- Viager occupé : une attente de durée inconnue avant de disposer du bien, et un coût total inconnu.
- Viager libre : une rente plus élevée, à payer aussi longtemps que vit le vendeur.
Le vendeur qui veut un prix certain et transmissible à ses héritiers peut comparer avec la vente à terme, dont la durée de paiement est fixée dans l'acte. Chaque situation familiale est différente : le notaire est l'interlocuteur pour choisir la formule et rédiger les clauses.
Vous hésitez entre viager libre et viager occupé ? Parlons-en en toute confidentialité : la première étape consiste à chiffrer les deux valeurs de votre appartement.
AGUILA n'est pas un spécialiste du viager et n'intervient pas à la place du notaire. Un associé d'AGUILA établit la valeur vénale libre de votre appartement à partir des ventes comparables, puis la valeur occupée selon les hypothèses retenues. Vous disposez ainsi d'une base argumentée pour comparer viager libre, viager occupé ou vente classique. Si vous décidez de vendre, nous pouvons accompagner la commercialisation : voir notre service de vente d'appartement à Paris.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre viager libre et viager occupé ?
En viager occupé, le vendeur garde le droit d'habiter le logement jusqu'à son décès. En viager libre, l'acheteur dispose du bien dès la signature et peut l'habiter ou le louer. Le prix d'un viager occupé est réduit d'une décote d'occupation.
Le viager libre rapporte-t-il plus au vendeur ?
Oui, à âge et à bien identiques : sans décote d'occupation, le bouquet et la rente sont plus élevés. Dans notre exemple, l'écart atteint environ 1 050 € de rente par mois. En contrepartie, le vendeur doit se loger ailleurs.
Qui paie la taxe foncière en viager occupé ?
L'acte de vente le précise. À défaut de clause, Service Public indique qu'elle est payée par le vendeur, comme l'entretien courant et la taxe d'ordures ménagères. Selon les notaires, l'acte la met en général à la charge de l'acheteur.
Que se passe-t-il si le vendeur en viager occupé part en maison de retraite ?
Avec un droit d'usage et d'habitation, il ne peut pas louer le logement. Si l'acte contient une clause de libération anticipée, il remet les clés à l'acheteur et sa rente est majorée selon le taux prévu. Sans clause, une solution doit être négociée.
Un viager libre peut-il être annulé ?
Oui, si la rente est inférieure ou égale aux revenus que le bien peut procurer à l'acheteur, car l'aléa disparaît. Comme tout viager, il est aussi nul si le vendeur décède dans les 20 jours d'une maladie dont il était atteint à la signature.
Sources
Consultées le 7 novembre 2026.
- Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ?, Service Public (DILA), vérifié le 18 août 2025.
- Le viager : comment ça marche ?, ministère de l'Économie, 17 octobre 2024.
- Vente en viager, immobilier.notaires.fr (Notaires de France), 29 novembre 2023.
- Le régime juridique et fiscal de la vente en viager et Les écueils de la vente en viager, rapport du 119e Congrès des notaires de France, 2023.
- Ventes en viager en Île-de-France : un micro-marché essentiellement parisien, Notaires du Grand Paris, 30 novembre 2017.
- BOI-RSA-PENS-30-20 : rentes viagères à titre onéreux, BOFiP-Impôts, 21 mai 2026.
- Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements, Service Public (DILA), page consultée le 7 novembre 2026.
- BOI-RFPI-PVI-10-40-10 : exonération de la résidence principale, BOFiP-Impôts, 27 juin 2023.
- Bilan démographique 2025 (Insee Première n° 2087), Insee, janvier 2026.
Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique, fiscal ou notarial personnalisé. L'exemple chiffré repose sur des hypothèses simplifiées et ne constitue ni une estimation ni une offre. Les règles citées sont celles en vigueur au 7 novembre 2026. AGUILA n'est ni un office notarial, ni un cabinet d'avocats, ni un expert-comptable.