Vendre un appartement loué à Paris est possible à tout moment : soit vous le vendez occupé, le bail se poursuivant avec l'acquéreur, soit vous donnez congé pour vendre à l'échéance du bail. En location vide, le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant cette échéance et vaut offre de vente à son profit (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). En location meublée, le préavis est de trois mois et le locataire n'a pas de droit de préemption, règles en vigueur au 7 novembre 2026.
En bref
- Un appartement loué peut être vendu en cours de bail, sans congé : l'acquéreur reprend le bail aux mêmes conditions et le locataire n'a pas de droit de préemption.
- En location vide, le congé pour vendre est donné pour l'échéance du bail, avec un préavis de six mois, et indique le prix et les conditions de la vente.
- Le locataire d'un logement vide peut acheter en priorité pendant les deux premiers mois du préavis ; s'il accepte, il dispose de deux mois pour signer, quatre mois s'il emprunte.
- En location meublée, le préavis du bailleur est de trois mois et il n'existe pas de droit de préemption légal ; une proposition de loi en cours d'examen prévoit de l'instaurer.
- Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes ne peut recevoir congé qu'avec une offre de relogement, sauf si le bailleur remplit lui-même certaines conditions d'âge ou de ressources.
- Un congé pour vente frauduleux expose le bailleur à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € (30 000 € pour une société), en plus de dommages et intérêts.
Peut-on vendre un appartement loué à Paris ?
Oui. Le propriétaire dispose de deux voies, qui ne visent pas les mêmes acquéreurs et ne produisent pas le même prix.
- La vente occupée : vous vendez à tout moment, locataire en place, le plus souvent à un investisseur qui achète un revenu.
- Le congé pour vendre : vous vendez libre à l'échéance du bail, à tous les acquéreurs, y compris ceux qui veulent habiter, mais avec un calendrier contraint et, en location vide, une priorité du locataire.
Le choix dépend de l'échéance du bail, du loyer, de la situation du locataire et de votre calendrier. Il se tranche en estimant les deux valeurs, libre et occupée.
Vente appartement occupé : ce que reprend l'acquéreur
Le propriétaire peut vendre pendant que le locataire occupe le logement, sans lui donner congé. Le locataire n'est alors pas prioritaire pour acheter, sauf cas particuliers comme la vente de l'immeuble entier. Le bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire, qui lui restituera le dépôt de garantie à son départ. Les visites s'organisent avec le locataire : elles ne peuvent lui être imposées les jours fériés ni plus de deux heures les jours ouvrables.
L'acquéreur d'un logement occupé hérite aussi de limites. S'il achète moins de trois ans avant l'échéance du bail en cours, il ne peut donner congé pour vendre qu'à l'échéance du premier renouvellement ou de la première reconduction. Exemple publié par l'administration : achat le 1er mars 2026, bail échu le 31 mai 2028, congé pour vente possible au plus tôt pour le 31 mai 2031.
Comment donner congé pour vendre un appartement loué vide ?
Le délai : six mois avant l'échéance du bail
Le congé pour vendre ne peut être donné que pour la date d'échéance du bail. Il doit être reçu par le locataire au moins six mois avant cette date ; un congé reçu en retard n'est pas valable. Un congé envoyé très en avance reste valable, mais le préavis ne court qu'à partir de la date où il aurait dû être donné.
Il est notifié par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre émargement ; un courriel ne suffit pas. En recommandé, le délai court à la réception effective : un pli non retiré ne fait pas courir le préavis. Mieux vaut donc anticiper.
Le contenu du congé
À peine de nullité, la lettre indique :
- le motif : la vente du logement ;
- le prix et les conditions de la vente projetée, annexes louées comprises (cave, parking) ;
- une description précise du logement et de ses annexes ;
- la reproduction des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Elle est accompagnée de la notice d'information sur les obligations du bailleur et les recours du locataire, et adressée à tous les signataires du bail.
Le droit de préemption du locataire
Le congé vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis. S'il accepte, il dispose de deux mois pour signer l'acte, ou de quatre mois s'il emprunte ; le bail est prolongé d'autant et, faute de vente dans ce délai, son acceptation tombe. S'il n'accepte pas, il perd tout titre d'occupation à la fin du préavis.
Exemple de calendrier : pour un bail échu le 15 octobre 2027, le congé doit être reçu au plus tard le 15 avril 2027 et l'offre court jusqu'au 15 juin 2027.
Si vous vendez ensuite moins cher
Si le propriétaire vend finalement à un prix ou à des conditions plus avantageux, le notaire doit les notifier au locataire, à peine de nullité de la vente, sauf si le bailleur l'a déjà fait. Le locataire dispose alors d'un mois pour accepter.
Ces règles ne s'appliquent pas à une vente à un parent jusqu'au troisième degré inclus qui occupe le logement au moins deux ans après la fin du préavis.
Quels locataires sont protégés contre le congé pour vente ?
Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont sous un plafond réglementaire sans lui proposer un logement adapté à proximité. La protection vaut aussi lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans et que les ressources du foyer restent sous le plafond.
À Paris, les plafonds publiés par l'administration sont de 26 920 € pour une personne seule et de 40 233 € pour deux personnes, sur les douze mois précédant la notification du congé. L'âge s'apprécie à l'échéance du bail ; les ressources, à la date de notification.
La protection tombe si le bailleur personne physique a plus de 65 ans ou des ressources sous le même plafond. Le régime est identique en meublé (article 25-8).
Vendre un appartement loué meublé : trois mois et pas de préemption
En meublé, le bailleur qui ne renouvelle pas le bail pour vendre doit en informer le locataire au moins trois mois avant l'échéance, en motivant le congé. Le congé ne vaut pas offre de vente : le locataire peut acheter, mais il n'est pas prioritaire.
Ce point peut évoluer : la proposition de loi visant à conforter l'habitat, l'offre de logements et la construction, adoptée en première lecture par le Sénat le 20 janvier 2026, étend le droit de préemption au meublé. Au 7 novembre 2026, elle n'est pas définitivement adoptée.
Quelle décote pour vendre un appartement occupé ?
Il n'existe aucun barème officiel ; l'administration fiscale rappelle seulement que la valeur d'un bien loué tient compte de ses conditions de location. L'écart entre valeur libre et valeur occupée dépend surtout de cinq facteurs :
- Le temps avant la libération possible : un bail vide qui vient d'être reconduit pèse plus qu'un bail proche de son terme ou qu'un meublé.
- L'écart entre le loyer en place et le loyer de marché, apprécié à Paris dans le cadre de l'encadrement des loyers.
- Le profil du locataire : un locataire protégé repousse la libération à un horizon incertain.
- La performance énergétique : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué, y compris lors d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite. La classe F suivra en 2028.
- La typologie : les petites surfaces intéressent davantage les investisseurs que les grands appartements familiaux.
Mesurer cet écart à partir de ventes comparables est l'objet d'une estimation d'appartement à Paris menée bail en main.
Vente à la découpe : quand d'autres règles s'appliquent
Hors congé, le locataire bénéficie aussi d'un droit de préemption lors de la première vente d'un lot après la division d'un immeuble (article 10 de la loi du 31 décembre 1975). La vente en bloc d'un immeuble de plus de cinq logements obéit à un régime propre (article 10-1 de la même loi).
Congé frauduleux : quelles sanctions ?
Un congé pour vendre délivré frauduleusement est puni d'une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale (article 15, V, de la loi de 1989). Le locataire peut aussi demander réparation de son préjudice.
Et la fiscalité de la vente ?
Un appartement loué n'est pas une résidence principale : la plus-value est en principe imposable à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. En meublé au régime réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Voir notre article sur le calcul de la plus-value hors résidence principale.
Vous envisagez de vendre un appartement loué ? Parlons-en en toute confidentialité : bail, échéance, situation du locataire, nous examinons avec vous l'option la plus adaptée avant toute démarche.
Concrètement, AGUILA estime le bien en valeur libre et occupée, vérifie le bail et le calendrier du congé, prépare le dossier et présente le bien aux acquéreurs adaptés. Notre accompagnement est détaillé sur la page vente d'appartement à Paris.
Questions fréquentes
Faut-il prévenir le locataire avant de vendre un appartement loué ?
Si vous vendez occupé, aucun congé n'est nécessaire et le locataire n'a pas de droit de préemption. Il faut seulement organiser les visites avec lui. L'acquéreur lui communique ensuite ses coordonnées.
Quel préavis pour un congé pour vente ?
Six mois avant l'échéance du bail en location vide, trois mois en location meublée. Le délai se compte à partir de la réception effective de la lettre par le locataire. Un congé reçu trop tard n'est pas valable et le bail se reconduit.
Le locataire est-il prioritaire pour acheter ?
Oui en location vide, lorsque vous donnez congé pour vendre : il peut accepter l'offre pendant les deux premiers mois du préavis. Non en location meublée, ni en cas de vente occupée sans congé, sauf vente après division d'immeuble. Le locataire qui préempte n'a pas de commission d'agence à payer.
Peut-on donner congé à un locataire âgé ?
Si le locataire a plus de 65 ans et des ressources sous le plafond réglementaire (26 920 € pour une personne seule à Paris), le bailleur doit lui proposer un relogement adapté à proximité. Cette obligation tombe si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources sous ce plafond.
Sources
Consultées le 7 novembre 2026.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15, Légifrance, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-8 (location meublée), Légifrance, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.
- Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur), Service Public (DILA), vérifié le 1er juin 2026.
- Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ?, Service Public (DILA), vérifié le 1er janvier 2026.
- Fiche pratique : le droit de préemption du locataire, ADIL de Paris, 17 novembre 2021.
- Rapport n° 257 sur la proposition de loi visant à conforter l'habitat, l'offre de logements et la construction, Sénat, session 2025-2026.
- Les passoires thermiques les moins bien isolées ne peuvent plus être mises en location, Service Public (DILA), 3 janvier 2025.
- BOI-PAT-IFI-20-30-20 : évaluation des actifs imposables, BOFiP-Impôts, 5 juin 2024.
- Je vends un bien immobilier donné en location meublée, comment se calcule la plus-value ?, impots.gouv.fr, page consultée le 7 novembre 2026.
Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les règles citées sont celles en vigueur au 7 novembre 2026 ; la validité d'un congé s'apprécie au cas par cas. AGUILA n'est ni un cabinet d'avocats, ni un office notarial, ni un expert-comptable.