À Paris, le loyer de base d'un bail d'habitation signé ou renouvelé jusqu'au 24 novembre 2026 ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par l'arrêté préfectoral du 12 juin 2026, applicable depuis le 1er juillet 2026. Au 7 novembre 2026, la prolongation du dispositif jusqu'en novembre 2028 a été votée par le Sénat le 21 octobre, puis adoptée sans modification par la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale le 4 novembre. Le vote en séance publique est prévu le 18 novembre 2026 : la prolongation n'est donc pas encore définitive.
En bref
- L'encadrement des loyers à Paris repose sur l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et vise les baux signés ou renouvelés jusqu'au 24 novembre 2026.
- Une proposition de loi en cours d'adoption porterait la durée de l'expérimentation de huit à dix ans, soit jusqu'en novembre 2028. Le vote final de l'Assemblée nationale est prévu le 18 novembre 2026.
- Le plafond se calcule en multipliant la surface habitable par le loyer de référence majoré (en €/m²). Ce loyer dépend du quartier, du nombre de pièces, de l'époque de construction et du caractère vide ou meublé.
- Exemple tiré de l'arrêté du 12 juin 2026 : 37,3 €/m² pour un deux-pièces vide construit avant 1946 dans le secteur 4 (quartiers Vivienne, Mail et Bonne-Nouvelle, 2e arrondissement).
- Le complément de loyer est interdit depuis le 18 août 2022 si le logement présente certains défauts, dont un DPE classé F ou G ou des sanitaires sur le palier.
- En cas de dépassement, la Ville de Paris peut infliger une amende de 5 000 € à un bailleur personne physique et de 15 000 € à une personne morale, en plus du remboursement du trop-perçu.
L'encadrement des loyers à Paris s'arrête-t-il le 24 novembre 2026 ?
Pas forcément, mais rien n'est acquis. L'article 140 de la loi ELAN a créé un encadrement expérimental du niveau des loyers. Prolongé une première fois en 2022, il fixe aujourd'hui une durée de huit ans à compter de la publication de la loi, soit jusqu'au 24 novembre 2026.
La proposition de loi « pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs » a suivi les étapes suivantes :
- 11 décembre 2025 : adoption en première lecture par l'Assemblée nationale. Le texte initial pérennisait le dispositif.
- 21 octobre 2026 : adoption par le Sénat d'une version recentrée, qui remplace la durée de huit ans par dix ans, sans étendre le dispositif à de nouvelles villes.
- 4 novembre 2026 : adoption du texte en deuxième lecture par la commission des affaires économiques de l'Assemblée. Les articles restant en discussion n'ont pas été modifiés.
- 18 novembre 2026 : discussion en séance publique prévue à l'Assemblée nationale.
Un vote conforme en séance rendrait le texte définitif ; il devrait encore être promulgué et publié avant le 24 novembre. La version du Sénat prévoit aussi :
- un délai d'un an pour agir en diminution du loyer ou contester un complément de loyer ;
- la possibilité pour une collectivité de sortir du dispositif avant son terme ;
- le versement du produit des amendes à la collectivité délégataire.
Si la loi n'entre pas en vigueur à temps, les baux signés après le 24 novembre 2026 ne seront plus soumis au plafond parisien. Un autre mécanisme continuera toutefois de s'appliquer : celui qui encadre l'évolution des loyers à la relocation en zone tendue. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 l'a reconduit pour les contrats conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.
Le nouveau loyer ne peut alors pas dépasser le dernier loyer du précédent locataire, révisé selon l'IRL, sauf exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué).
Plafonnement des loyers à Paris : comment fonctionne le loyer encadré ?
Chaque année, un arrêté préfectoral fixe trois valeurs en euros par mètre carré habitable et par mois, pour chaque secteur et catégorie de logement. Celui du 12 juin 2026 s'applique du 1er juillet au 24 novembre 2026, dans l'attente d'un texte de prolongation, précise la Ville de Paris.
- Le loyer de référence est la valeur médiane observée pour la catégorie.
- Le loyer de référence majoré (référence + 20 %) est le plafond du loyer de base.
- Le loyer de référence minoré (référence − 30 %) est la borne basse. Au renouvellement, un bailleur dont le loyer est inférieur à ce niveau peut proposer une réévaluation, selon une procédure encadrée.
Les catégories combinent le caractère vide ou meublé, le nombre de pièces (1, 2, 3, 4 et plus) et l'époque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990). Chaque secteur géographique regroupe plusieurs quartiers administratifs.
Encadrement loyer Paris : le calcul pas à pas
- Mesurez la surface habitable du logement.
- Identifiez le quartier et son secteur géographique sur la carte ou le simulateur de la Ville de Paris.
- Déterminez la catégorie du logement : vide ou meublé, nombre de pièces, époque de construction.
- Relevez le loyer de référence majoré de l'arrêté en vigueur à la date de signature du bail.
- Multipliez ce montant par la surface : vous obtenez le loyer de base mensuel maximum, hors charges.
Exemple de calcul. Prenons un deux-pièces de 40 m² rue du Mail (quartier Mail, secteur 4), dans un immeuble construit avant 1946. Pour cette catégorie, l'arrêté du 12 juin 2026 fixe :
- un loyer de référence de 31,1 €/m² ;
- un loyer de référence majoré de 37,3 €/m² ;
- un loyer de référence minoré de 21,8 €/m².
Loué vide, le logement a donc un loyer de base plafonné à 37,3 × 40 = 1 492 € par mois, hors charges. Le loyer minoré correspond à 21,8 × 40 = 872 € par mois.
Location meublée : quel plafond ?
Les meublés sont encadrés de la même façon. L'arrêté applique au loyer de référence une majoration unitaire par mètre carré, qui varie selon le secteur et la catégorie. Pour un deux-pièces du secteur 4 construit avant 1946, elle est de 4,4 €/m². Le loyer de référence meublé atteint donc 35,5 €/m², et le loyer de référence majoré 42,6 €/m².
Pour le logement de l'exemple, le plafond meublé est de 42,6 × 40 = 1 704 € par mois. Les règles du bail meublé sont détaillées dans notre article sur la location meublée à Paris.
Complément de loyer : quand est-il autorisé à Paris ?
Le bailleur peut ajouter un complément au loyer de base, à trois conditions cumulatives :
- le loyer de base doit déjà être égal au loyer de référence majoré ;
- le logement doit avoir des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, par comparaison avec les logements de la même catégorie dans le même secteur (une vue exceptionnelle, par exemple) ;
- ces caractéristiques ne doivent pas déjà entrer dans le calcul du loyer de référence (nombre de pièces, époque de construction) ni donner lieu à une récupération au titre des charges.
Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, le complément est interdit si le logement présente au moins un des défauts suivants :
- sanitaires sur le palier ;
- signes d'humidité sur certains murs ;
- DPE de classe F ou G ;
- fenêtres laissant anormalement passer l'air ;
- vis-à-vis à moins de 10 mètres ;
- infiltrations ou inondations venant de l'extérieur ;
- problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois ;
- installation électrique dégradée ;
- mauvaise exposition de la pièce principale.
Le complément et sa justification figurent dans le bail et l'annonce. Aujourd'hui, le locataire peut contester le complément devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature du bail. C'est au bailleur de prouver que le complément est justifié. Le texte en cours d'adoption porterait ce délai à un an.
Logements classés F ou G : loyer gelé
Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter, pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à partir de cette date. Le gel vaut au changement de locataire, au renouvellement et lors de la révision annuelle. Il s'ajoute à l'encadrement parisien.
Le calendrier de la loi Climat et résilience s'applique aussi :
- depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ;
- à partir du 1er janvier 2028, la classe E minimum sera exigée ;
- à partir du 1er janvier 2034, la classe D minimum sera exigée.
Quelles mentions dans le bail et dans l'annonce ?
Le bail d'un logement parisien doit notamment indiquer :
- le loyer de référence et le loyer de référence majoré ;
- le montant et la justification du complément de loyer, le cas échéant ;
- le dernier loyer du précédent locataire, si celui-ci est parti depuis moins de 18 mois ;
- la nature et le montant des travaux réalisés depuis le dernier bail.
L'annonce doit afficher le loyer de référence majoré et le complément éventuel avec sa justification. Les autres obligations du bailleur (diagnostics, décence, dépôt de garantie) sont rassemblées dans notre article sur les obligations du bailleur à Paris en 2026.
Contrôles et sanctions : que risque un bailleur ?
À Paris, la Ville instruit les signalements des locataires. Sans mise en conformité du bail ni remboursement du trop-perçu, elle peut prononcer une amende :
- jusqu'à 5 000 € pour un bailleur personne physique ;
- jusqu'à 15 000 € pour une personne morale.
Elle ne dispense ni de régulariser le bail ni de rembourser le locataire. Le locataire dispose aussi de recours civils. Il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection. Si le bail ne mentionne pas le loyer de référence majoré, il a un mois après la prise d'effet du bail pour mettre le bailleur en demeure.
Aujourd'hui, l'action en diminution du loyer relève de la prescription de trois ans applicable aux actions nées du bail (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le texte voté par le Sénat la ramènerait à un an.
Vous mettez un logement en location à Paris et voulez fixer un loyer conforme ? Parlons-en en toute confidentialité : nous vérifions avec vous le plafond applicable et les mentions du bail avant de publier l'annonce.
AGUILA est titulaire de la carte professionnelle de gestion immobilière. Dans le cadre de la gestion locative à Paris, nous établissons le loyer à partir de l'arrêté en vigueur à la date de signature. Nous rédigeons le bail et suivons révisions et renouvellements. Pour une simple mise en location, notre service de location d'appartement à Paris couvre l'annonce, les visites et la sélection du locataire.
Questions fréquentes
L'encadrement des loyers est-il prolongé après novembre 2026 ?
Au 7 novembre 2026, pas encore définitivement. Le Sénat a voté une prolongation de deux ans le 21 octobre 2026, et la commission de l'Assemblée nationale a adopté le même texte le 4 novembre. Le vote en séance est prévu le 18 novembre, avant la fin de l'expérimentation le 24 novembre 2026.
Comment savoir si mon loyer dépasse le plafond ?
Multipliez la surface habitable par le loyer de référence majoré de la catégorie du logement. Vous trouverez cette valeur dans l'arrêté en vigueur à la date de signature du bail ou dans le simulateur de la Ville de Paris. Si le loyer de base hors charges dépasse ce résultat, il n'est pas conforme, sauf complément de loyer régulièrement justifié.
Le plafond s'applique-t-il aux baux en cours ?
Il s'applique aux baux signés ou renouvelés pendant la période d'encadrement, selon l'arrêté en vigueur à la date de signature. Un nouvel arrêté ne modifie pas un bail en cours. La révision annuelle suit l'IRL, sauf pour les logements F ou G, dont le loyer est gelé.
Quelle amende en cas de loyer trop élevé ?
À Paris, la Ville peut prononcer une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour un bailleur personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Le bailleur doit en outre rembourser le trop-perçu et mettre le bail en conformité.
Sources
Consultées le 7 novembre 2026.
- Encadrement des loyers : tout comprendre sur le dispositif, Ville de Paris, mise à jour le 17 juin 2026.
- Arrêté préfectoral n° IDF-2026-06-12-00003 fixant les loyers de référence à Paris, Préfecture de la région Île-de-France, préfecture de Paris, 12 juin 2026.
- Paris : montant du loyer pour un bail d'habitation, Service-Public.fr, vérifié le 1er juillet 2026.
- Complément de loyer : quelles sont les règles ?, Service-Public.fr.
- Dossier législatif : retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs, Assemblée nationale, consulté le 7 novembre 2026.
- Texte adopté n° 14 (2026-2027), Sénat, 21 octobre 2026.
- Texte de la commission n° 3432-A0, Assemblée nationale, 4 novembre 2026.
- Encadrement de l'évolution des loyers en zones tendues à compter du 1er août 2026, ANIL, analyse juridique n° 2026-11, à jour au 23 juillet 2026.
- Interdiction de location et gel des loyers des passoires énergétiques, ministère de la Transition écologique, mis à jour le 19 décembre 2025.
Ce contenu est informatif et à jour au 7 novembre 2026. Il ne remplace pas un conseil juridique personnalisé. La situation législative peut évoluer après cette date : vérifiez le texte en vigueur à la date de signature de votre bail. AGUILA n'est pas un cabinet d'avocats.