Location meublée à Paris : bail, loyer et règles

Composition typographique AGUILA : louer un appartement meublé à Paris, bail, loyer et dépôt

Louer un appartement meublé à Paris n'est pas seulement louer un appartement avec des meubles. La loi impose une liste minimale d'équipements, un bail type, un loyer plafonné, des règles de congé propres au meublé et une fiscalité distincte de la location vide. Voici ce qu'un propriétaire doit savoir avant de signer un bail meublé de résidence principale, à Paris, en 2026.

En bref

Un meublé doit comporter au moins 13 éléments de mobilier fixés par décret ; à défaut, le juge peut requalifier le bail en location vide.
Le bail dure au moins un an, ou neuf mois pour un étudiant ; le bail mobilité, de 1 à 10 mois, est réservé à certains locataires.
À Paris, le loyer d'un meublé est encadré, avec un loyer de référence propre aux meublés. Les loyers de référence en vigueur sont fixés par l'arrêté préfectoral du 12 juin 2026, applicable depuis le 1er juillet 2026. L'expérimentation prend fin le 24 novembre 2026 ; sa prolongation, votée par le Sénat en octobre 2026, n'est pas encore définitivement adoptée.
Le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges, et interdit en bail mobilité.
Les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC ; le régime micro-BIC s'applique jusqu'à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025, 83 600 € pour les revenus 2026.

Qu'est-ce qu'une location meublée au sens de la loi ?

Un logement est meublé lorsqu'il sert de résidence principale au locataire, qu'il est loué avec un bail d'habitation (y compris un bail mobilité) et qu'il comporte au minimum les éléments fixés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 :

literie avec couette ou couverture ;
volets ou rideaux dans les chambres ;
plaques de cuisson ;
four ou micro-ondes ;
réfrigérateur ;
congélateur, ou compartiment de congélation à -6 °C au plus ;
vaisselle en quantité suffisante ;
ustensiles de cuisine ;
table et sièges ;
étagères de rangement ;
luminaires ;
matériel d'entretien adapté au logement.

Un inventaire détaillé du mobilier est établi à l'entrée et à la sortie, signé des deux parties et annexé au bail ; il ne peut pas être facturé à part de l'état des lieux. Si la liste n'est pas respectée, le juge peut requalifier le bail en bail de logement vide, avec ses règles de durée et de congé, plus contraignantes pour le bailleur.

Le logement doit enfin être la résidence principale du locataire, c'est-à-dire occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Une location de quelques nuits ou de quelques semaines à une clientèle de passage relève d'un autre régime, celui du meublé de tourisme.

Quel bail signer : meublé classique, étudiant ou bail mobilité ?

Le bail meublé suit un modèle type fixé par les textes. Trois formules coexistent :

Le bail meublé classique : un an minimum, renouvelé à son terme si le bailleur ne donne pas congé.
Le bail meublé étudiant : neuf mois minimum, lorsque le locataire est étudiant.
Le bail mobilité : de 1 à 10 mois, non renouvelable, réservé au locataire en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire. Il interdit le dépôt de garantie et la révision du loyer en cours de bail ; les charges y sont forfaitaires. À son terme, le bailleur récupère le logement sans avoir à donner congé, mais un nouveau bail avec le même locataire sera un bail d'habitation classique.

Le bail mobilité est souvent présenté comme une alternative à la courte durée. Il n'en est pas une : c'est un bail de résidence principale, soumis à l'encadrement des loyers, réservé aux publics énumérés par la loi.

Le loyer d'un meublé est-il encadré à Paris ?

Oui. L'encadrement des loyers parisien s'applique aux baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, en location vide comme en meublé. Le loyer de référence d'un meublé est celui du logement vide comparable, majoré d'un pourcentage fixé chaque année par l'arrêté préfectoral ; la Ville de Paris indique que cette majoration est d'environ 12 % ces deux dernières années. Le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement, dont le bail et l'annonce doivent indiquer le montant et la justification. En cas de manquement, la Ville peut infliger une amende allant jusqu'à 5 000 € pour un bailleur personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Les loyers de référence en vigueur sont fixés par l'arrêté préfectoral n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026, applicable depuis le 1er juillet 2026. L'expérimentation prévue par l'article 140 de la loi ELAN prend fin le 24 novembre 2026. En octobre 2026, le Sénat a voté une prolongation de deux ans, à périmètre constant, sur une proposition de loi déposée à l'Assemblée nationale le 28 octobre 2025 ; le texte n'est pas définitivement adopté et doit repasser à l'Assemblée nationale avant le 24 novembre 2026. Vérifiez son adoption définitive avant de signer un bail en fin d'année.

Autre règle à connaître : depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G au DPE ne peut plus augmenter, qu'il soit loué vide ou meublé, ni entre deux locataires, ni au renouvellement, ni par la révision annuelle.

Quel dépôt de garantie, et comment gérer les charges ?

Dépôt de garantie : deux mois de loyer hors charges au plus pour un meublé, aucun pour un bail mobilité.
Restitution : dans un délai d'un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois sinon. Chaque mois de retard commencé coûte au bailleur 10 % du loyer mensuel hors charges.
Charges : en meublé, le bail peut prévoir des provisions avec régularisation annuelle, comme en location vide, ou un forfait. Le forfait évite la régularisation, mais il ne peut pas être manifestement disproportionné ; il est obligatoire en bail mobilité.

Comment donner congé, et avec quel préavis ?

Le locataire d'un meublé peut partir à tout moment, avec un préavis d'un mois. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis d'au moins trois mois, et pour l'un de ces motifs : reprise pour habiter, reprise pour vendre, ou motif légitime et sérieux (par exemple des manquements du locataire). Hors de ces cas, le bail est renouvelé.

Mon appartement est-il assez performant pour être loué meublé ?

Les seuils de décence énergétique s'appliquent aux baux de résidence principale, meublés compris, ainsi qu'aux baux mobilité, lors de leur signature, de leur renouvellement ou de leur reconduction :

de 2025 à 2027 : classes A à F ;
de 2028 à 2033 : classes A à E ;
à partir de 2034 : classes A à D.

Un appartement classé G ne peut donc plus faire l'objet d'un nouveau bail meublé. Les diagnostics à annexer au bail sont les mêmes qu'en location vide : nous les détaillons dans notre article sur les obligations du bailleur à Paris en 2026.

Comment sont imposés les loyers d'un meublé ?

Les loyers d'un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Le bailleur déclare le début de son activité et obtient un numéro SIRET. En résumé :

Statut LMNP : il s'applique tant que les recettes annuelles du foyer restent inférieures à 23 000 € ou au total des autres revenus d'activité du foyer.
Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, jusqu'à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 ; le seuil passe à 83 600 € pour les revenus 2026.
Régime réel : déduction des charges réelles et de l'amortissement du bien et du mobilier. Un déficit s'impute sur les revenus de location meublée non professionnelle de l'année et des dix années suivantes.
À la revente : pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Le choix entre micro-BIC et réel se fait au cas par cas, avec votre expert-comptable. Pour comparer location meublée, location nue et nouveau statut du bailleur privé, lisez notre article sur l'investissement locatif en 2026.

Meublé à l'année ou courte durée : que choisir à Paris ?

Le meublé de résidence principale offre un revenu régulier et un cadre juridique stable. La location de courte durée à une clientèle de passage relève du régime des meublés de tourisme : déclaration auprès de la Ville et, selon les cas, autorisation de changement d'usage, fiscalité moins favorable pour les meublés non classés (micro-BIC limité à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %). Avant de choisir, comparez revenu net, charge de gestion et risque réglementaire ; nous présentons cette offre sur notre page location courte durée à Paris.

En pratique chez AGUILA

Mise en location d'un bail soumis à la loi de 1989 : part du locataire plafonnée à 12,10 € TTC/m² (visite, dossier, bail) et 3,03 € TTC/m² (état des lieux) ; part du bailleur au moins égale ; entremise à la charge du bailleur.
Gestion locative : 10 % HT, soit 12 % TTC, des sommes encaissées ; options sur conditions remises avant mandat.
Courte durée et conciergerie : 25 % TTC des revenus d'hébergement encaissés, ménage facturé à part.
Un associé suit votre bien ; carte professionnelle CPI 7501 2025 000 000 104 (CCI Paris Île-de-France), garantie financière de 110 000 € (Allianz IARD).

Le détail figure sur notre page honoraires. Pour louer votre appartement à l'année, voyez notre offre de location longue durée ; pour en déléguer le suivi, notre gestion locative à Paris. Les propriétaires du 7e trouveront des repères de marché sur notre page Paris 7e.

Vous envisagez de louer meublé ? Présentez-nous votre appartement : nous vérifions mobilier, DPE et loyer de référence avant toute proposition.

Questions fréquentes

Quelle est la durée d'un bail meublé à Paris ?

Un an au minimum, renouvelé à son terme si le bailleur ne donne pas congé ; neuf mois au minimum si le locataire est étudiant. Le bail mobilité dure de 1 à 10 mois et ne se renouvelle pas.

Le loyer d'un meublé est-il plafonné à Paris ?

Oui. Il ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré applicable aux meublés, sauf complément de loyer justifié. L'arrêté en vigueur, du 12 juin 2026, s'applique depuis le 1er juillet 2026. L'expérimentation prend fin le 24 novembre 2026 ; sa prolongation, votée par le Sénat en octobre 2026, doit encore repasser à l'Assemblée nationale.

Combien de dépôt de garantie demander pour un meublé ?

Au plus deux mois de loyer hors charges, et aucun pour un bail mobilité. Il est restitué dans le mois qui suit la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme, dans les deux mois sinon.

Que risque-t-on si le logement n'est pas assez meublé ?

Le locataire peut demander au juge de requalifier le bail en location vide. S'appliquent alors la durée de trois ans, le dépôt de garantie d'un mois et le préavis de six mois pour le congé du bailleur.

Sources

Consultées le 30 octobre 2026.

Ce contenu est informatif et reflète l'état du droit connu au 30 octobre 2026. Il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.

Location meublée à Paris : bail, loyer encadré, dépôt de garantie et fiscalité en 2026