Louer un appartement à Paris est une activité très encadrée. Le loyer est plafonné, la performance énergétique conditionne le droit de louer, les diagnostics et les frais facturables sont fixés par les textes, et plusieurs règles ont changé en 2025 et 2026. Voici, point par point, ce qu'un propriétaire doit respecter pour louer un logement vide ou meublé à titre de résidence principale.
En bref
- À Paris, le loyer d'un nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié. Le dispositif expérimental arrive à échéance fin novembre 2026 ; sa prolongation est en cours d'adoption au Parlement.
- Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ; les logements classés F suivront en 2028 et E en 2034.
- Le loyer des logements classés F ou G est gelé depuis le 24 août 2022.
- Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en meublé.
- Les frais de location facturés au locataire sont plafonnés à 12,10 € TTC par m², plus 3,03 € TTC par m² pour l'état des lieux.
Le loyer est-il encadré à Paris en 2026 ?
Oui. L'encadrement des loyers s'applique à Paris depuis le 1er juillet 2019, sur le fondement de l'article 140 de la loi ELAN. Il vise les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, en location vide comme en meublé.
Comment fonctionne le plafond ?
Chaque année, un arrêté préfectoral fixe un loyer de référence au mètre carré, qui varie selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère vide ou meublé du logement. Le loyer hors charges d'un nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Un complément de loyer peut s'y ajouter, dans des conditions strictes : le bail doit alors en indiquer le montant et la justification.
Ce que le bail doit mentionner
Le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré, le montant et la justification du complément de loyer éventuel, et, si le précédent locataire est parti depuis moins de dix-huit mois, le montant de son dernier loyer. En cas de manquement, la Ville peut prononcer une amende allant jusqu'à 5 000 € pour un bailleur personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Et après novembre 2026 ?
L'expérimentation prévue par la loi ELAN arrive à échéance fin novembre 2026 ; la Ville de Paris indique que son arrêté 2026 s'applique jusqu'au 24 novembre. Une proposition de loi qui prolonge le dispositif de deux ans a été adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025, puis par le Sénat en octobre 2026 dans une version modifiée ; elle doit encore être définitivement adoptée. Vérifiez l'état du texte avant de signer un bail en fin d'année : nous mettrons cet article à jour dès son adoption.
Mon logement est-il assez performant pour être loué ?
La performance énergétique est devenue un critère de décence du logement. Le calendrier s'applique aux nouveaux baux ainsi qu'aux renouvellements et reconductions tacites :
- Depuis le 1er janvier 2025 : classe F au minimum (les logements classés G sont exclus).
- À partir du 1er janvier 2028 : classe E au minimum.
- À partir du 1er janvier 2034 : classe D au minimum.
Un bail en cours n'est concerné qu'à son renouvellement. Par ailleurs, depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter : ni entre deux locataires, ni au renouvellement, ni par la révision annuelle. Une hausse redevient possible après des travaux qui portent le logement au moins en classe E, attestés par un nouveau DPE.
Ce qui a changé au 1er janvier 2026
Le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Les logements chauffés à l'électricité peuvent ainsi gagner une classe. Si votre DPE a été établi entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025, vous pouvez télécharger une attestation mise à jour sur l'observatoire DPE de l'ADEME, sans refaire le diagnostic.
Quels diagnostics fournir au locataire ?
Ils sont réunis dans le dossier de diagnostic technique, annexé au bail à la signature et à chaque renouvellement :
- Le DPE, dans tous les cas, sauf exceptions limitées.
- Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), si l'immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949.
- L'état des installations intérieures d'électricité et de gaz, si elles ont plus de quinze ans.
- L'état des risques, si le logement est situé dans une zone à risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon).
- Le diagnostic bruit, si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit d'un aéroport.
- L'état amiante des parties privatives, qui n'est pas annexé au bail mais doit être tenu à la disposition du locataire.
Les diagnostics sont réalisés par un diagnostiqueur certifié, à l'exception de l'état des risques et du diagnostic bruit, que le bailleur peut établir lui-même. Mieux vaut disposer de l'ensemble avant de publier l'annonce.
Combien demander de dépôt de garantie, et quand le rendre ?
- Montant maximal : un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en location meublée.
- Restitution si l'état des lieux de sortie est conforme : dans un délai d'un mois après la remise des clés.
- Restitution s'il ne l'est pas : dans un délai de deux mois.
Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé dans un bail mobilité. Un retard de restitution coûte au bailleur 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
Quels frais de location peut-on facturer au locataire ?
À Paris, zone très tendue, la part du locataire est plafonnée à 12,10 € TTC par m² de surface habitable pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail, et à 3,03 € TTC par m² pour l'état des lieux d'entrée. La part du bailleur est au moins égale, et les honoraires d'entremise restent à sa charge. Nous détaillons ces plafonds et le coût réel d'un mandat dans notre article sur les honoraires de gestion locative à Paris.
Que prend en charge un gestionnaire, et à quel prix ?
Un gestionnaire ne vous décharge pas de votre responsabilité de bailleur, mais il en organise le respect au quotidien : calcul du loyer au regard de l'encadrement, contrôle des diagnostics avant l'annonce, rédaction du bail et de ses mentions obligatoires, état des lieux, encaissement des loyers et révision, suivi du dépôt de garantie, interventions techniques, et alerte sur les échéances énergétiques de votre logement. Il doit être titulaire d'une carte professionnelle « Gestion immobilière ».
Chez AGUILA, carte CPI 7501 2025 000 000 104 (CCI Paris Île-de-France), garantie financière de 110 000 € (Allianz IARD), la gestion locative est facturée 10 % HT (12 % TTC) des sommes encaissées, avec des options sur conditions remises avant mandat. La mise en location relève d'une mission de location distincte, selon le barème publié sur notre page honoraires. Un associé suit votre bien, et nous pouvons reprendre une gestion en cours de bail. Les propriétaires du 16e ou du 8e trouveront aussi nos repères de quartier sur nos pages Paris 16e et Paris 8e.
Si vous hésitez entre location classique et courte durée, lisez d'abord notre point sur la réglementation de la location courte durée à Paris.
Vous louez, ou souhaitez louer, un appartement à Paris ? Présentez-nous votre bien : nous vérifions sa situation (loyer, DPE, diagnostics) avant toute proposition de mandat.
Questions fréquentes
Puis-je louer un appartement classé G à Paris en 2026 ?
Non pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite : depuis le 1er janvier 2025, la classe F est le minimum. Un bail en cours se poursuit jusqu'à son renouvellement. Les logements classés F seront concernés à partir du 1er janvier 2028.
L'encadrement des loyers s'applique-t-il aux meublés ?
Oui. À Paris, il s'applique aux locations vides et meublées soumises à la loi du 6 juillet 1989, avec un loyer de référence propre aux meublés.
Que se passe-t-il pour l'encadrement des loyers après novembre 2026 ?
L'expérimentation arrive à échéance fin novembre 2026. Une prolongation de deux ans a été votée par l'Assemblée nationale puis, en octobre 2026, par le Sénat dans une version modifiée ; elle n'est pas encore définitive à la date de cet article.
Quel dépôt de garantie demander pour un meublé ?
Au plus deux mois de loyer hors charges, et aucun pour un bail mobilité. Il doit être restitué dans le mois suivant la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme, dans les deux mois sinon.
Le gestionnaire est-il responsable à la place du propriétaire ?
Non. Le propriétaire reste le bailleur, signataire du bail. Le gestionnaire, mandaté et titulaire d'une carte professionnelle, applique les règles pour son compte et lui rend compte de sa gestion.
Sources
Consultées le 30 octobre 2026.
- Ville de Paris, « Encadrement des loyers : tout comprendre sur le dispositif » (mise à jour le 17/06/2026)
- Sénat, « L'essentiel » sur la proposition de loi n° 217 (2025-2026) visant à retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs (commission du 14/10/2026)
- Public Sénat, « Encadrement des loyers : un compromis entre l'Assemblée et le Sénat… », 22/10/2026
- Ministère de la Transition écologique, « Location : gel des loyers des passoires énergétiques » (mise à jour le 19/12/2025)
- Institut national de la consommation, « 1er janvier 2026 : abaissement du coefficient de conversion de l'électricité des DPE » (mise à jour le 09/01/2026)
- Service-public.gouv.fr, « Quels sont les diagnostics immobiliers qu'un bailleur doit fournir au locataire ? » (fiche F33463, vérifiée le 20/02/2026)
- Service-public.gouv.fr, « Dépôt de garantie » (fiche F31269, vérifiée le 09/06/2026)
- Plafonds des frais de location 2026 : arrêté du 13 novembre 2025 (JORF du 20 novembre 2025), repris du barème AGUILA en vigueur (page /honoraires) et de l'article AGUILA du 18/10/2026.
Ce contenu est informatif et reflète l'état du droit connu au 30 octobre 2026. Il ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.