Une gestion locative se facture le plus souvent en pourcentage des sommes encaissées. Ce taux est le chiffre que tout le monde compare, et pourtant il dit peu de chose : deux mandats au même taux peuvent couvrir des prestations très différentes et facturer à part des frais qui changent le coût réel. Voici comment lire une offre et la comparer.
Ce que couvre un mandat de gestion
Un mandat de gestion confie à un professionnel la gestion courante d'un bien loué. Il couvre en général quatre blocs :
- La gestion financière : appel et encaissement des loyers, quittances, révision annuelle, régularisation des charges, relances.
- La gestion technique : entretien courant, interventions, sinistres, devis comparés.
- La gestion locative et juridique : relation avec le locataire, congés, renouvellements, états des lieux, suivi réglementaire.
- Le reporting : relevés de compte, informations utiles à la déclaration de revenus, conseils sur le loyer ou les travaux.
La mise en location (recherche du locataire, visites, dossier, bail) est en principe un mandat distinct, facturé à part.
Les taux pratiqués
Les honoraires de gestion sont libres : chaque professionnel fixe son barème et doit l'afficher. Les ordres de grandeur publiés par les acteurs du secteur vont d'environ 4 à 6 % TTC des loyers encaissés pour les gestionnaires en ligne à 7 à 10 % TTC pour les agences traditionnelles. Ces chiffres viennent d'acteurs commerciaux et restent indicatifs.
Deux points pour lire un taux. D'abord, vérifiez s'il est exprimé hors taxes ou toutes taxes comprises : 10 % HT correspondent à 12 % TTC. Ensuite, vérifiez l'assiette : loyer seul, ou loyer charges comprises.
AGUILA applique 10 % HT, soit 12 % TTC des sommes encaissées, pour une gestion complète avec un interlocuteur dédié et une revue annuelle de votre bien. Notre barème est publié en ligne et repris dans chaque mandat.
Les frais à repérer en dehors du taux
Le coût réel d'une gestion dépend autant de ce qui est facturé à part que du taux principal. Avant de signer, demandez le détail des postes suivants :
- Frais d'ouverture de dossier ou de reprise d'un bien déjà loué.
- Honoraires sur travaux, souvent un pourcentage du montant des travaux suivis.
- Frais de gestion de sinistre ou de contentieux.
- Aide à la déclaration de revenus fonciers.
- État des lieux de sortie et relocation.
- Assurance loyers impayés (GLI), généralement de l'ordre de 2 à 3 % du loyer selon les contrats.
- Conditions de résiliation du mandat.
Un mandat à 7 % qui facture chacun de ces postes peut coûter plus cher qu'un mandat à 10 % qui les inclut.
Ce que paie le locataire : les plafonds 2026
La loi ALUR encadre les frais de mise en location facturés au locataire pour un logement vide ou meublé en résidence principale. Depuis le 1er janvier 2026, les plafonds ont été revalorisés en fonction de l'indice de référence des loyers. À Paris, classée en zone très tendue, ils sont de :
- 12,10 € TTC par m² de surface habitable pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail ;
- 3,03 € TTC par m² pour l'état des lieux d'entrée.
La part du locataire ne peut pas dépasser celle du bailleur, et les honoraires d'entremise et de négociation restent à la charge exclusive du bailleur. Pour un appartement de 50 m², le locataire paie donc au maximum 605 € plus 151,50 € d'état des lieux.
Ce que la fiscalité vous rend
Au régime réel des revenus fonciers, les honoraires versés à un gestionnaire sont déductibles pour leur montant réel, tout comme les primes d'assurance loyers impayés. Pour un propriétaire fortement imposé, une partie importante du coût de la gestion est ainsi compensée par l'économie d'impôt et de prélèvements sociaux.
Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % remplace toutes les charges : les frais de gestion ne sont pas déduits en plus. En location meublée au régime réel (LMNP), ils sont également déductibles des recettes.
Comment comparer deux offres
- Ramenez chaque offre à un coût annuel en euros TTC, sur la base de votre loyer réel.
- Ajoutez les frais annexes probables sur une année normale : une relocation, un petit sinistre, quelques travaux.
- Comparez le niveau de service : délai de versement des loyers, interlocuteur dédié ou plateforme, seuil de validation des dépenses, contenu du reporting.
- Lisez les conditions de sortie du mandat avant de signer.
Le bon choix n'est pas toujours le taux le plus bas. Une vacance d'un mois, un impayé mal suivi ou des travaux mal commandés coûtent souvent davantage que l'écart de taux entre deux gestionnaires.
Ce qu'il faut vérifier avant de signer
- Le taux est-il exprimé HT ou TTC, et sur quelle assiette ?
- La liste des frais facturés en plus est-elle écrite dans le mandat ?
- Qui valide les travaux, et à partir de quel montant ?
- Sous quel délai les loyers sont-ils reversés ?
- Quelles sont les conditions et le préavis de résiliation ?
Vous cherchez un gestionnaire pour un bien à Paris ? AGUILA vous présente son mandat ligne par ligne avant toute signature, et peut reprendre la gestion en cours de bail.
Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Plafonds 2026 vérifiés le 18 octobre 2026 (arrêté du 13 novembre 2025, JORF du 20 novembre 2025 ; synthèse WebLex). Fourchettes de taux : Manda, source commerciale.
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