90 jours, changement d'usage, compensation, enregistrement national, DPE : l'état réel du droit parisien et les stratégies conformes.
À Paris, la location de courte durée n'est plus un marché gris. Elle est encadrée par un empilement de règles — municipales, nationales, fiscales et désormais énergétiques — qui se sont durcies coup sur coup entre 2024 et 2026. Pour un propriétaire, la question n'est plus « puis-je louer ? » mais « dans quel cadre, combien de jours, et à quel risque ? ». Cet article fait le point, cas par cas.
C'est la situation la plus simple, et la seule qui n'exige aucune autorisation préalable de changement d'usage. Encore faut-il que le logement soit réellement votre résidence principale, c'est-à-dire que vous l'occupiez au moins huit mois par an. Trois motifs permettent d'y déroger : une obligation professionnelle, une raison de santé, un cas de force majeure.
C'est le point que beaucoup de propriétaires ignorent encore, et il change tout. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a ouvert aux communes la faculté d'abaisser, par délibération motivée, le plafond national de 120 jours. Le Conseil de Paris l'a voté le 19 décembre 2024 : depuis le 1er janvier 2025, une résidence principale parisienne ne peut être louée en meublé de tourisme que 90 jours par année civile.
Le décompte s'apprécie par année civile et par logement. Les plateformes bloquent généralement les annonces au-delà du plafond, mais la responsabilité reste celle du propriétaire — y compris lorsqu'il diffuse sur plusieurs canaux.
La déclaration en mairie a cédé la place à un téléservice national, dont le déploiement était prévu au plus tard le 20 mai 2026. Il délivre un numéro à treize chiffres qui doit figurer sur chaque annonce, quelle que soit la plateforme. Une annonce sans numéro valide est en infraction, et les plateformes sont tenues de retirer les annonces non conformes.
Ici, le régime est d'une tout autre nature. À Paris, transformer un logement en meublé de tourisme suppose une autorisation de changement d'usage, et cette autorisation est soumise à compensation.
Compenser, c'est remettre sur le marché de l'habitation une surface équivalente à celle que l'on en retire : vous devez transformer en logement une surface aujourd'hui affectée à un autre usage, dans le même arrondissement. Le rapport n'est pas de un pour un partout — les coefficients vont de 1:1 à 3:1 selon la zone, les arrondissements centraux étant les plus exigeants.
Dans les faits, très peu de particuliers disposent d'une telle surface. Le marché s'est donc organisé autour de l'achat de « titres de commercialité » auprès d'opérateurs, à des coûts qui se comptent en dizaines de milliers d'euros et qui, dans les arrondissements les plus contraints, dépassent fréquemment le gain locatif attendu sur plusieurs années. C'est ce calcul, et non la règle elle-même, qui décide de la viabilité du projet.
Le règlement municipal adopté le 13 février 2025 a porté le plafond de l'amende de 50 000 à 100 000 € par logement illégalement transformé. La Ville dispose par ailleurs de moyens de contrôle nettement renforcés, notamment par le croisement des données transmises par les plateformes. Louer « en attendant de voir » n'est plus une stratégie : c'est une exposition.
La loi Le Meur a étendu la logique du DPE aux meublés de tourisme. Depuis le 1er janvier 2025, les nouvelles mises en location en zone tendue soumises à changement d'usage doivent présenter un DPE d'au moins la classe F, avec un durcissement programmé : classe E en 2028, classe D en 2034.
Pour un bien parisien ancien, non rénové, cette trajectoire doit être intégrée dès l'acquisition. Un logement classé F ou G aujourd'hui n'est pas seulement moins rentable : il a une durée d'exploitation limitée dans le temps.
Le meublé de tourisme non classé a perdu son avantage historique. L'abattement du micro-BIC a été ramené à 30 %, pour un plafond de recettes de 15 000 €. Le message du législateur est explicite : décourager la conversion massive de logements en hébergements touristiques dans les zones tendues.
Au-delà de ces seuils, le régime réel redevient la norme — avec une comptabilité à tenir, mais aussi la déduction des charges et l'amortissement. L'arbitrage ne se fait plus à l'instinct.
Lorsque le changement d'usage est hors de portée — ce qui est le cas le plus fréquent — d'autres montages permettent de conserver souplesse et rendement sans sortir du cadre.
Sur une année pleine, un bien loué 90 jours en courte durée puis vacant le reste du temps produit souvent moins qu'un meublé de moyenne durée occupé en continu — charges d'exploitation, ménage et commissions de plateforme déduits. Le rendement affiché à la nuitée n'est pas le rendement net.
La courte durée reste pertinente à Paris dans deux situations : une résidence principale que l'on souhaite valoriser quelques semaines par an, et un bien déjà titulaire d'une autorisation de changement d'usage. Partout ailleurs, l'équation économique penche vers la moyenne durée ou le bail mobilité.
La bonne décision ne se prend pas sur le rendement brut affiché par une plateforme, mais sur trois questions : quel est le statut réel du logement, quelle est sa classe énergétique, et quel rendement net résiste à une année complète ?
Vous détenez un bien parisien et hésitez entre courte durée, moyenne durée et location classique ? AGUILA peut étudier votre situation — statut du logement, scénarios de mise en location, rendement net comparé — et vous dire ce qui est réellement praticable à votre adresse.
Ce contenu est informatif et reflète l'état du droit connu à la date de publication. La réglementation des meublés de tourisme évolue rapidement et comporte des règles locales : vérifiez votre situation auprès de la Ville de Paris. AGUILA n'est ni un cabinet d'avocats, ni un expert-comptable.
90 jours par année civile depuis le 1er janvier 2025, contre 120 auparavant. Le Conseil de Paris a voté cet abaissement le 19 décembre 2024, en application de la loi Le Meur du 19 novembre 2024.
Non, aucun changement d'usage n'est requis pour une résidence principale. En revanche, l'enregistrement est obligatoire et le numéro à treize chiffres doit apparaître sur chaque annonce.
C'est l'obligation de transformer en logement une surface équivalente dans le même arrondissement, selon un coefficient allant de 1:1 à 3:1 selon la zone. Son coût se chiffre généralement en dizaines de milliers d'euros et conditionne la viabilité économique du projet.
Une amende pouvant atteindre 100 000 € par logement illégalement transformé, plafond porté à ce niveau par le règlement municipal du 13 février 2025, ainsi que le retrait des annonces par les plateformes.
Oui. Depuis le 1er janvier 2025, les nouvelles mises en location en zone tendue soumises à changement d'usage exigent au minimum la classe F, avec un passage à la classe E en 2028 et à la classe D en 2034.
Elle peut l'être sur une résidence principale ou un bien déjà autorisé. Dans les autres cas, une fois la compensation, la fiscalité et les charges d'exploitation intégrées, la moyenne durée ou le bail mobilité offrent souvent un rendement net supérieur et un risque bien moindre.