En 2026, la plus-value réalisée sur la vente d'une résidence secondaire ou d'un bien locatif est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. Ces taux s'appliquent à une plus-value réduite chaque année au-delà de la cinquième année de détention : l'exonération d'impôt est acquise après 22 ans, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. La hausse de la CSG votée pour 2026 ne concerne pas les plus-values immobilières. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
En bref
- Plus-value brute = prix de cession (net des frais de vente) moins prix d'acquisition majoré des frais d'achat (réels ou forfait de 7,5 %) et des travaux (réels ou forfait de 15 % après 5 ans de détention).
- Taux 2026 : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux ; la CSG à 10,6 % introduite par la LFSS 2026 ne vise pas les plus-values immobilières.
- Abattement pour durée de détention : 6 % par an de la 6e à la 21e année et 4 % la 22e pour l'impôt ; 1,65 %, 1,60 % puis 9 % par an pour les prélèvements sociaux.
- Surtaxe de 2 % à 6 % si la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 € par cédant.
- Location meublée (LMNP) au régime réel : pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul, sauf dans certaines résidences de services.
- Le notaire calcule et verse l'impôt lors de la vente, sur la déclaration n° 2048-IMM.
Comment se calcule la plus-value immobilière sur une résidence secondaire ?
La plus-value est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, corrigés selon les articles 150 V à 150 VD du code général des impôts. Elle concerne tout bien qui n'est pas la résidence principale du vendeur au jour de la vente, y compris lorsqu'il est détenu par une SCI soumise à l'impôt sur le revenu.
Le prix de cession
C'est le prix indiqué dans l'acte, diminué sur justificatifs des frais de vente supportés par le vendeur : diagnostics, commission d'agence à sa charge, mainlevée d'hypothèque.
Le prix d'acquisition corrigé
Pour un bien acheté, on part du prix payé figurant dans l'acte d'achat. Il peut être augmenté :
- des frais d'acquisition (droits d'enregistrement, émoluments du notaire), pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 7,5 % du prix d'achat ;
- des dépenses de construction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisées par une entreprise, sur factures, ou d'un forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans ;
- des charges et indemnités versées au vendeur lors de l'achat.
Pour un bien reçu par donation ou succession, le prix d'acquisition est la valeur retenue pour le calcul des droits. Une moins-value ne peut pas, sauf exception, être imputée sur une autre plus-value.
Quel est le taux d'imposition de la plus-value immobilière en 2026 ?
La plus-value nette, après abattements, supporte un impôt forfaitaire de 19 %. Elle n'entre pas dans le barème progressif, mais elle est reportée sur la déclaration de revenus (formulaire 2042-C) pour le calcul du revenu fiscal de référence.
Elle supporte aussi 17,2 % de prélèvements sociaux : 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12) a porté la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %. L'article L. 136-8, IV du code de la sécurité sociale maintient toutefois le taux de 9,2 % pour les plus-values immobilières des articles 150 U à 150 UC du CGI. Service Public confirme ce total de 17,2 % (fiche vérifiée le 30 juin 2026). Les vendeurs non résidents relèvent de règles particulières.
Quels abattements pour durée de détention ?
La durée de détention se compte de date à date, de l'acte d'achat à l'acte de vente. Les abattements diffèrent selon l'impôt.
Pour l'impôt sur le revenu (19 %)
- Aucun abattement jusqu'à la 5e année ;
- 6 % par année de détention de la 6e à la 21e année ;
- 4 % pour la 22e année révolue, soit une exonération totale après 22 ans.
Pour les prélèvements sociaux (17,2 %)
- Aucun abattement jusqu'à la 5e année ;
- 1,65 % par an de la 6e à la 21e année ;
- 1,60 % pour la 22e année ;
- 9 % par an de la 23e à la 30e année, soit une exonération totale après 30 ans.
La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) n'a pas modifié ce calendrier, ni les taux, ni le barème de la surtaxe.
Comment fonctionne la surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € ?
Prévue par l'article 1609 nonies G du CGI, la taxe sur les plus-values immobilières élevées s'applique lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, après abattement pour durée de détention, dépasse 50 000 €. Le seuil s'apprécie par cédant : deux époux ou deux indivisaires sont regardés séparément, sur leur quote-part. Le taux s'applique dès le premier euro :
- 2 % de 50 001 € à 100 000 € ;
- 3 % de 100 001 € à 150 000 € ;
- 4 % de 150 001 € à 200 000 € ;
- 5 % de 200 001 € à 250 000 € ;
- 6 % au-delà de 250 000 €.
Un lissage réduit la taxe au début de chaque palier : de 50 001 € à 60 000 €, elle vaut 2 % de la plus-value moins un vingtième de l'écart entre 60 000 € et la plus-value (barème complet : BOI-RFPI-TPVIE-20).
Quelles exonérations pour un logement qui n'est pas la résidence principale ?
Plusieurs cas permettent d'échapper à l'imposition, la plupart sous conditions :
- Première cession d'un logement autre que la résidence principale (article 150 U, II, 1° bis du CGI) : le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la vente. Il doit remployer le prix, dans les 24 mois, à l'achat ou à la construction de sa résidence principale. Si le remploi est partiel, l'exonération est proportionnelle à la fraction remployée. Elle est demandée dans l'acte de vente et ne joue qu'une fois.
- Prix de cession inférieur ou égal à 15 000 €.
- Vendeur retraité ou invalide aux revenus modestes : pour une vente en 2026, revenu fiscal de référence 2024 au plus égal à 12 793 € pour une part, sans IFI.
- Vente à un organisme de logement social ou à un opérateur qui s'engage à en produire, dispositif prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026.
- Cession d'un droit de surélévation, jusqu'au 31 décembre 2026.
La résidence principale reste totalement exonérée, à condition d'être occupée comme telle au jour de la vente.
LMNP : que change la réintégration des amortissements ?
L'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a modifié l'article 150 VB du CGI. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition d'un logement loué en meublé non professionnel au régime réel est minoré des amortissements admis en déduction des loyers. La plus-value brute augmente d'autant, avant application des abattements pour durée de détention.
- La date de la vente est seule déterminante : une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 (question n° 10097) confirme que les amortissements déduits avant 2025 sont également réintégrés.
- Sont exclus de la mesure les logements situés dans les résidences étudiantes, les résidences seniors avec services et les établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées, dont les EHPAD.
- Les amortissements correspondant à des travaux déjà retenus dans le prix d'acquisition ne sont pas comptés deux fois.
Pour un bien meublé, le calcul se prépare avec le notaire et l'expert-comptable avant la mise en vente, pas au moment de la signature.
Exemple de calcul pas à pas
Exemple purement arithmétique : un appartement acheté 400 000 € le 1er juin 2012 est revendu 620 000 € en novembre 2026, sans frais de vente déductibles ; le vendeur retient les forfaits.
- Frais d'acquisition forfaitaires : 7,5 % × 400 000 € = 30 000 €.
- Travaux forfaitaires (détention de plus de 5 ans) : 15 % × 400 000 € = 60 000 €.
- Prix d'acquisition corrigé : 400 000 + 30 000 + 60 000 = 490 000 €.
- Plus-value brute : 620 000 − 490 000 = 130 000 €.
- Durée de détention : 14 années révolues, soit 9 années au-delà de la 5e.
- Impôt sur le revenu : abattement 9 × 6 % = 54 % ; base 130 000 × 46 % = 59 800 € ; impôt 19 % = 11 362 €.
- Prélèvements sociaux : abattement 9 × 1,65 % = 14,85 % ; base 130 000 × 85,15 % = 110 695 € ; prélèvements 17,2 % = 19 039,54 €.
- Surtaxe : base de 59 800 €, dans la tranche lissée ; 2 % × 59 800 − (60 000 − 59 800) / 20 = 1 196 − 10 = 1 186 €.
- Total dû : 11 362 + 19 039,54 + 1 186 = 31 587,54 €, soit environ 24 % de la plus-value brute.
Variante LMNP : avec 60 000 € d'amortissements déduits sur le bâti, le prix d'acquisition corrigé tombe à 430 000 € et la plus-value brute passe à 190 000 €. L'impôt atteint alors 16 606 €, les prélèvements sociaux 27 827,02 € et la surtaxe 1 748 €, soit 46 181,02 € : 14 593,48 € de plus.
Qui calcule et paie l'impôt sur la plus-value ?
Le notaire établit la déclaration n° 2048-IMM et règle l'impôt, les prélèvements et la surtaxe sur le prix de vente, lors de l'enregistrement de l'acte.
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Questions fréquentes
Les prélèvements sociaux sur une plus-value immobilière sont-ils passés à 18,6 % en 2026 ?
Non. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG à 10,6 % sur la plupart des revenus du capital. Les plus-values immobilières des particuliers en sont expressément exclues par l'article L. 136-8 du code de la sécurité sociale. Le taux reste de 17,2 % en 2026.
Au bout de combien de temps une résidence secondaire est-elle exonérée de plus-value ?
L'exonération d'impôt sur le revenu est totale après 22 ans de détention. L'exonération des prélèvements sociaux n'est totale qu'après 30 ans. Entre 22 et 30 ans, seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une base réduite.
Un vendeur locataire de sa résidence principale peut-il être exonéré ?
Oui, au titre de la première cession d'un logement autre que la résidence principale, s'il n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédentes. Il doit remployer tout ou partie du prix dans les 24 mois pour acquérir sa résidence principale.
La réintégration des amortissements LMNP vise-t-elle les amortissements antérieurs à 2025 ?
Oui. Selon la réponse ministérielle du 24 mars 2026, la règle s'applique à toute vente réalisée depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date de mise en location. Tous les amortissements déduits pendant la location sont pris en compte, sous réserve des exceptions prévues pour certaines résidences de services.
Sources
Consultées le 7 novembre 2026.
- Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière (fiche F10864), Service Public / DILA, vérifiée le 15 avril 2026.
- Prélèvements sociaux (CSG, CRDS...) sur les revenus du patrimoine et de placements (fiche F2329), Service Public / DILA, vérifiée le 30 juin 2026.
- Je vends mon bien immobilier, vais-je payer de la plus-value immobilière ?, impots.gouv.fr, DGFiP, page non datée.
- Plus-values imposées, impots.gouv.fr, DGFiP, page non datée.
- Plus-values exonérées, impots.gouv.fr, DGFiP, page non datée.
- Brochure pratique impôt sur le revenu 2026 : nouveautés, DGFiP, 2026.
- BOI-RFPI-TPVIE-20 : taxe sur les plus-values immobilières élevées, modalités de détermination, BOFiP-Impôts, 18 juillet 2023.
- BOI-RFPI-PVI-10-40-30 : exonération de la première cession d'un logement autre que la résidence principale, BOFiP-Impôts, 7 juillet 2021.
- Question écrite n° 10097 : réintégration des amortissements LMNP et portée temporelle, Assemblée nationale, réponse publiée le 24 mars 2026.
- Location meublée longue durée : quels revenus déclarer ?, economie.gouv.fr, ministère de l'Économie, page non datée.
Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les règles citées sont celles en vigueur au 7 novembre 2026. AGUILA n'est ni un cabinet d'avocats, ni un expert-comptable, ni un office notarial : faites valider votre calcul par votre notaire.