Lors d'une vente immobilière, les « frais de notaire » sont à la charge de l'acquéreur : l'article 1593 du Code civil met les frais d'acte à la charge de l'acheteur. À Paris en 2026, les seuls droits de mutation représentent 6,32 % du prix pour un acquéreur qui n'est pas primo-accédant, et 5,81 % pour un primo-accédant qui achète sa résidence principale. Le vendeur, lui, règle ses propres frais : diagnostics, état daté (380 € TTC au plus), mainlevée éventuelle de l'hypothèque, impôt sur la plus-value s'il est dû et honoraires d'agence si le mandat les met à sa charge.
En bref
- Les frais d'acquisition, improprement appelés frais de notaire, sont payés par l'acquéreur en plus du prix ; ils sont reversés en grande partie à l'État et aux collectivités.
- À Paris, la part départementale des droits de mutation est de 5 % depuis le 1er avril 2025, ce qui porte le total à 6,32 % du prix avec la taxe communale et les frais d'assiette.
- Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale restent au taux départemental de 4,5 %, soit 5,81 % au total.
- Les émoluments du notaire suivent un barème national réglementé, reconduit jusqu'au 29 février 2028 ; une remise de 20 % au plus est possible sur une partie d'entre eux.
- Le vendeur paie les diagnostics, l'état daté plafonné à 380 € TTC, la mainlevée d'une hypothèque encore inscrite et, hors résidence principale, l'impôt sur la plus-value.
- Les honoraires d'agence sont réglés par la partie que désigne le mandat de vente.
Frais de notaire vente : qui paie ?
L'acquéreur. Le Code civil pose le principe depuis 1804 : les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur (article 1593). En pratique, l'acquéreur verse au notaire, en plus du prix, une provision qui couvre les taxes, les frais engagés pour le dossier et la rémunération du notaire.
L'expression « frais de notaire » est trompeuse. Selon la Chambre des notaires de Paris, ces sommes sont reversées à environ 80 % au Trésor public et aux collectivités ; seule une partie rémunère le notaire. On parle plus justement de frais d'acquisition.
Le vendeur ne règle donc pas les frais de l'acte de vente. Il supporte en revanche les frais liés à la mise en vente et à la libération de son bien, détaillés plus bas.
Frais de notaire achat appartement Paris : de quoi sont-ils composés ?
Les droits de mutation : 6,32 % du prix à Paris
Pour un appartement ancien, l'acquéreur acquitte trois prélèvements calculés sur le prix :
- la taxe départementale : 5 % à Paris depuis le 1er avril 2025, contre 4,5 % auparavant ;
- la taxe communale : 1,2 % ;
- les frais d'assiette et de recouvrement perçus par l'État : 2,37 % du montant de la taxe départementale.
Le total atteint 6,32 % du prix (5 % + 1,2 % + 0,12 %). La loi de finances pour 2025 (article 116) a permis aux départements de relever leur taux jusqu'à 5 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Le Conseil de Paris a voté cette hausse le 11 février 2025. La loi de finances pour 2026 (article 121) n'a modifié que le calendrier d'entrée en vigueur des délibérations départementales, pas le plafond. C'est la date de l'acte authentique qui détermine le taux, non celle de la promesse.
L'exonération de la hausse pour les primo-accédants
La hausse de 0,5 point ne s'applique pas lorsque le bien constitue une première propriété pour l'acquéreur et qu'il est destiné à sa résidence principale. Est primo-accédant celui qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'acte. Le taux départemental reste alors de 4,5 %, soit 5,81 % au total.
Pour un couple, l'administration a précisé en septembre 2025 que, dans un achat en indivision, l'indivisaire primo-accédant échappe à la hausse à hauteur de sa quote-part. Pour des époux mariés sous un régime de communauté, les deux doivent en principe remplir la condition.
La contribution de sécurité immobilière
Elle est due au taux de 0,1 % du prix, avec un minimum de 15 €.
Les émoluments du notaire : un barème réglementé
La rémunération du notaire pour une vente est fixée par l'article A444-91 du code de commerce. Elle est calculée par tranches du prix, hors taxes :
- 3,870 % de 0 à 6 500 € ;
- 1,596 % de 6 500 € à 17 000 € ;
- 1,064 % de 17 000 € à 60 000 € ;
- 0,799 % au-delà de 60 000 €.
La TVA de 20 % s'y ajoute. Ce tarif est identique chez tous les notaires ; un arrêté du 25 février 2026 l'a reconduit jusqu'au 29 février 2028. Le notaire peut accorder une remise de 20 % au plus sur la part des émoluments calculée sur les tranches de prix égales ou supérieures à 100 000 €. Cette remise n'est pas négociée au cas par cas : le taux choisi par l'office s'applique à tous ses clients et doit être affiché.
Les émoluments de formalités et les débours
S'ajoutent des émoluments de formalités et des débours, c'est-à-dire les sommes avancées par le notaire pour constituer le dossier : documents d'urbanisme, état hypothécaire, pièces du syndic. Leur montant varie selon le dossier.
Exemple chiffré : un appartement vendu 800 000 € à Paris
Calcul purement arithmétique, pour un acte signé fin 2026 par un acquéreur qui n'est pas primo-accédant :
- Taxe départementale : 800 000 × 5 % = 40 000 €.
- Frais d'assiette : 40 000 × 2,37 % = 948 €.
- Taxe communale : 800 000 × 1,2 % = 9 600 €.
- Sous-total des droits de mutation : 50 548 €.
- Contribution de sécurité immobilière : 800 000 × 0,1 % = 800 €.
- Émoluments : 251,55 + 167,58 + 457,52 + 5 912,60 = 6 789,25 € HT, soit 8 147,10 € TTC.
Total avant émoluments de formalités et débours : 59 495,10 €, soit environ 7,44 % du prix.
Pour un primo-accédant achetant sa résidence principale, la taxe départementale tombe à 36 000 € et les frais d'assiette à 853,20 €. Les droits de mutation passent à 46 453,20 €, soit 4 094,80 € de moins. Si l'office pratique la remise maximale, les émoluments baissent au plus de 1 118,60 € HT (20 % de 700 000 × 0,799 %).
Que paie le vendeur lors d'une vente ?
Les diagnostics
Le dossier de diagnostic technique est fourni par le vendeur, qui le commande et le paie. À Paris, il comprend notamment le DPE, l'état des risques, l'état termites et le contrôle du raccordement à l'assainissement. Le détail figure dans notre article sur les diagnostics obligatoires pour vendre un appartement à Paris.
L'état daté de copropriété
Établi par le syndic, l'état daté indique les sommes dues par le vendeur et par la copropriété. Il est facturé au vendeur et plafonné à 380 € TTC depuis le 1er juin 2020 (décret n° 2020-153 du 21 février 2020), y compris lorsque plusieurs lots sont vendus en même temps.
Le remboursement du prêt et la mainlevée d'hypothèque
Le capital restant dû est remboursé sur le prix, avec le cas échéant l'indemnité de remboursement anticipé prévue au contrat. Si l'hypothèque est encore inscrite, sa mainlevée passe par un acte notarié aux frais du vendeur. Elle n'est pas nécessaire lorsque l'inscription a pris fin : cela intervient automatiquement un an après la dernière échéance prévue du prêt.
L'impôt sur la plus-value
La vente de la résidence principale est exonérée. Pour un autre bien, la plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. La hausse de CSG votée pour 2026 ne s'applique pas aux plus-values immobilières des particuliers. Le notaire calcule l'impôt et le prélève sur le prix lors de la signature. Voir notre article sur le calcul de la plus-value hors résidence principale.
Les honoraires d'agence
Ils sont dus par la partie que désigne le mandat de vente : le vendeur ou l'acquéreur. Leur montant figure au mandat. Les conditions d'AGUILA sont publiées sur notre page honoraires.
Pourquoi les frais d'acquisition concernent aussi le vendeur
L'acquéreur raisonne en coût total : prix, frais d'acquisition et éventuels travaux. À 800 000 €, l'écart de 4 094,80 € entre un primo-accédant et un autre acquéreur, ou les 59 495,10 € de frais du second, entrent dans son plan de financement et dans sa négociation. Connaître ces montants permet au vendeur de fixer un prix cohérent avec le budget réel des acquéreurs visés.
Vous préparez la vente de votre appartement ? Parlons-en en toute confidentialité : nous établissons avec vous le net vendeur prévisible, frais et fiscalité compris, avant la mise en vente.
Concrètement, AGUILA estime le bien, chiffre les frais à la charge du vendeur, réunit les diagnostics et les pièces du syndic, et coordonne le dossier avec le notaire jusqu'à l'acte. Notre accompagnement est détaillé sur la page vente d'appartement à Paris.
Questions fréquentes
Le vendeur paie-t-il des frais de notaire ?
Non pour l'acte de vente, dont les frais incombent à l'acquéreur selon l'article 1593 du Code civil. Le vendeur paie en revanche ses frais propres : diagnostics, état daté, mainlevée éventuelle d'hypothèque et impôt sur la plus-value s'il est dû.
Quel est le montant des frais de notaire pour un achat à Paris en 2026 ?
Dans l'ancien, les droits de mutation représentent 6,32 % du prix, ou 5,81 % pour un primo-accédant qui achète sa résidence principale. Avec la contribution de sécurité immobilière et les émoluments du notaire, notre exemple à 800 000 € atteint environ 7,44 % du prix, avant formalités et débours.
Qui est considéré comme primo-accédant ?
L'acquéreur qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'acte et qui achète pour y habiter à titre principal. Il échappe à la hausse de 0,5 point des droits de mutation votée à Paris.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Les taxes ne se négocient pas. Les émoluments suivent un barème national ; le notaire peut seulement appliquer, à tous ses clients, une remise de 20 % au plus sur la part calculée au-delà de 100 000 €.
Combien coûte l'état daté ?
Au plus 380 € TTC, facturés par le syndic au vendeur. Un montant supérieur peut être contesté auprès du syndic.
Sources
Consultées le 7 novembre 2026.
- Code civil, article 1593, Légifrance, version en vigueur depuis 1804.
- J'achète un bien immobilier. Quels frais dois-je payer chez le notaire ?, impots.gouv.fr, modifié le 17 juillet 2026.
- Dispositions temporaires relatives aux droits de mutation à titre onéreux d'immeubles, BOFiP-Impôts, actualité du 17 juin 2026.
- Ventes immobilières : augmentation des droits d'enregistrement dans le Grand Paris, Chambre des notaires de Paris, 2025.
- Hausse des DMTO, à ne pas confondre avec la rémunération des notaires, Chambre des notaires de Paris, 19 février 2025.
- Vente immobilière et augmentation des droits de mutation à titre onéreux, Notaires de France, 18 novembre 2025.
- Code de commerce, articles A444-53 et suivants (tarifs des notaires), Légifrance, version en vigueur depuis le 1er mars 2026.
- La rémunération du notaire : grands principes, Notaires de France, page consultée le 7 novembre 2026.
- Faut-il un état daté pour vendre un logement dans une copropriété ?, Service Public (DILA), vérifié le 18 février 2026.
- Peut-on faire lever une hypothèque ?, Service Public (DILA), page consultée le 7 novembre 2026.
- Plus-values imposées, impots.gouv.fr, page consultée le 7 novembre 2026.
- Brochure pratique impôt sur le revenu 2026 : nouveautés, DGFiP, 2026.
Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé ni le décompte établi par votre notaire. Taux et barèmes en vigueur au 7 novembre 2026. AGUILA n'est ni un office notarial, ni un cabinet d'avocats, ni un expert-comptable.