Pour vendre un appartement à Paris en 2026, le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente (article L271-4 du code de la construction et de l'habitation). À Paris, quatre pièces s'imposent pour presque tous les appartements : le DPE, l'état des risques, l'état termites et le contrôle du raccordement à l'assainissement, auxquels s'ajoute le mesurage loi Carrez. L'amiante, le plomb, l'électricité et le gaz dépendent de la date de l'immeuble et de l'âge des installations ; l'audit énergétique ne concerne pas un lot de copropriété.
En bref
- Le dossier de diagnostic technique est fourni et payé par le vendeur, puis annexé à la promesse ou, à défaut, à l'acte de vente.
- Tout Paris est classé en zone de surveillance des termites depuis un arrêté préfectoral du 21 mars 2003 : l'état termites, valable six mois, est exigé pour toute vente.
- Paris figure dans la liste des communes où le contrôle du raccordement à l'assainissement collectif est obligatoire à la vente depuis le 1er juillet 2022 ; ce document est valable dix ans.
- Le coefficient de l'électricité du DPE est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026 et passera à 1,7 le 1er janvier 2027 ; les DPE déjà réalisés restent valables dix ans et peuvent être mis à jour gratuitement.
- L'audit énergétique réglementaire vise les maisons et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G, pas les appartements en copropriété.
- Sans diagnostic valide à l'acte, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre un appartement à Paris ?
La liste légale est fixée par l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation. Appliquée à un appartement parisien en copropriété, elle donne :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : dans tous les cas.
- État des risques (ERP) : Paris est désignée par arrêté préfectoral comme commune exposée au risque d'inondation de la Seine et aux risques liés aux anciennes carrières et au gypse.
- État relatif à la présence de termites : pour toute vente à Paris.
- Contrôle du raccordement au réseau public d'assainissement : pour toute vente d'un logement à Paris.
- Repérage amiante : si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
- Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) : si l'immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949.
- État de l'installation intérieure d'électricité : si l'installation a plus de quinze ans.
- État de l'installation intérieure de gaz : si l'installation a plus de quinze ans.
- Bruit : si le logement se situe dans une zone d'un plan d'exposition au bruit d'aérodrome.
- Mérule : information due dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.
- Arrêtés de sécurité ou de salubrité visant l'immeuble ou le logement, s'il en existe.
Le mesurage loi Carrez ne fait pas partie du dossier de diagnostic, mais la superficie privative doit figurer dans la promesse et dans l'acte (article 46 de la loi du 10 juillet 1965). Il ne concerne pas les caves, parkings et lots de moins de 8 m².
Quelle est la durée de validité de chaque diagnostic ?
La validité s'apprécie à la date de la promesse et à celle de l'acte ; un document périmé entre les deux doit être refait (articles L271-5 et D271-5).
- DPE : dix ans. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables : les derniers ont expiré le 31 décembre 2024.
- État des risques : six mois, et à actualiser si son contenu n'est plus exact.
- Termites : six mois.
- Électricité et gaz : trois ans.
- Plomb (CREP) : un an si du plomb est détecté au-delà des seuils ; sans limite dans le cas contraire.
- Amiante : sans limite si le repérage, réalisé selon les règles applicables depuis 2013, conclut à l'absence d'amiante.
- Contrôle du raccordement à l'assainissement : dix ans à la date de l'acte.
- Mesurage Carrez : sans limite tant que des travaux n'ont pas modifié la surface.
DPE : qu'est-ce qui change en 2026 et en 2027 ?
Un arrêté du 13 août 2025 a abaissé de 2,3 à 1,9 le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire au 1er janvier 2026. Un second arrêté, du 19 août 2026 (publié au Journal officiel le 26 août 2026), le ramène à 1,7 à compter du 1er janvier 2027. Chaque DPE intègre la valeur en vigueur à sa date d'établissement. Selon le ministère, aucun logement ne voit son étiquette se dégrader ; certains logements chauffés à l'électricité gagnent une classe, voire deux.
Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 reste valable dix ans. Son propriétaire peut télécharger gratuitement, sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, une attestation de nouvelle étiquette ; pour le coefficient 1,7, cette mise à jour sera disponible à partir du 1er janvier 2027. L'attestation a la même validité que le DPE initial et peut être utilisée pour une vente.
Pour un appartement chauffé à l'électricité dont la vente sera signée en 2027, la vérification vaut d'être refaite après le 1er janvier.
Faut-il un audit énergétique pour vendre un appartement ?
Non, pas pour un appartement en copropriété. L'audit énergétique réglementaire s'impose à la vente des maisons individuelles et des immeubles d'habitation appartenant à un seul propriétaire, classés F ou G depuis le 1er avril 2023, E depuis le 1er janvier 2025, puis D à partir du 1er janvier 2034 (article L126-28-1 du code de la construction et de l'habitation).
À Paris, il concerne donc la vente d'un immeuble entier en monopropriété, pas celle d'un lot. Il est alors remis à l'acquéreur dès la première visite et reste valable cinq ans.
Paris : trois diagnostics souvent sous-estimés
Les termites, sur tout le territoire parisien
L'arrêté préfectoral du 21 mars 2003 a classé l'ensemble du département de Paris en zone de surveillance et de lutte contre les termites. L'état termites couvre les parties privatives vendues et les parties communes afférentes. Il doit dater de moins de six mois : avec l'état des risques, c'est la validité la plus courte du dossier, à surveiller si la vente s'allonge.
L'état des risques, dès la première visite
L'état des risques est remis lors de la première visite, puis annexé à la promesse. L'annonce doit aussi renvoyer au site Géorisques. À Paris, il renseigne notamment la situation du bien au regard du plan de prévention du risque d'inondation et des zones d'anciennes carrières.
Le contrôle du raccordement à l'assainissement
Paris fait partie des communes listées par le décret du 31 janvier 2022, dont les rejets ont une incidence sur la qualité de l'eau de la Seine. Le contrôle de conformité du raccordement est donc exigé pour la vente d'un logement depuis le 1er juillet 2022. En copropriété, c'est le syndic qui le fait réaliser et en tient le compte rendu à disposition.
La Ville de Paris distingue deux cas. Immeuble raccordé au réseau unitaire : un certificat se télécharge sur paris.fr à partir de l'adresse. Secteur à réseau séparatif : une visite est nécessaire, au tarif 2026 de 514,19 € TTC pour un logement ou de 111,54 € TTC par logement pour un bâtiment entier.
Qui paie les diagnostics de vente ?
Le vendeur. La loi prévoit que le dossier de diagnostic technique est « fourni par le vendeur » : il les commande et les règle avant la mise en vente. Les diagnostics techniques sont établis par un professionnel certifié. Deux pièces font exception : le contrôle d'assainissement, réalisé par le service public, et l'état des risques, que le vendeur remplit lui-même, notamment via le service en ligne de l'administration.
Les diagnostics s'ajoutent aux autres frais du vendeur, détaillés dans notre article frais de notaire lors d'une vente : qui paie quoi ?.
Que se passe-t-il si un diagnostic manque ou est périmé ?
- Plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement : sans document valide à l'acte, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (article L271-4, II).
- État des risques et arrêtés de sécurité ou de salubrité : en leur absence à l'acte, l'acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. Si l'état des risques n'est pas remis au plus tard à la promesse, le délai de rétractation ne court qu'à compter du lendemain de sa remise.
- Superficie Carrez absente : l'acquéreur peut demander la nullité dans le mois suivant l'acte authentique.
- Superficie Carrez surévaluée de plus de 5 % : l'acquéreur peut obtenir, dans l'année suivant l'acte, une baisse de prix proportionnelle à la surface manquante.
Exemple purement arithmétique : un appartement vendu 600 000 € pour 50 m² Carrez mesure en réalité 47 m². L'écart est de 6 %, donc supérieur à 5 %. La diminution de prix porte sur la totalité de l'écart : 600 000 € × 6 % = 36 000 €.
Les autres pièces à réunir, notamment les documents de copropriété et l'état daté, sont présentées dans notre guide des étapes pour vendre un appartement à Paris.
Vous préparez la vente d'un appartement à Paris ? Parlons-en en toute confidentialité : nous vérifions avec vous les diagnostics à commander et leurs dates avant la mise en vente.
Concrètement, AGUILA établit la liste des diagnostics requis pour votre adresse, contrôle leur validité jusqu'à la date prévisible de l'acte, réunit les documents du syndic et intègre le DPE à jour dans la présentation du bien. Le détail de notre accompagnement figure sur la page vente d'appartement à Paris.
Questions fréquentes
Quels diagnostics pour vendre un appartement haussmannien à Paris ?
Pour un immeuble construit avant 1949, le dossier comprend en principe le DPE, l'état des risques, l'état termites, le contrôle d'assainissement, le repérage amiante et le constat plomb. S'y ajoutent l'électricité et le gaz si ces installations ont plus de quinze ans. La surface Carrez figure dans la promesse et l'acte.
Mon DPE de 2023 est-il encore valable pour vendre en 2026 ?
Oui. Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable dix ans. Si le logement est chauffé à l'électricité, une attestation de nouvelle étiquette peut être téléchargée gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, avec le coefficient 1,9 aujourd'hui et 1,7 à partir du 1er janvier 2027.
Le diagnostic termites est-il obligatoire dans tous les arrondissements ?
Oui. L'arrêté préfectoral du 21 mars 2003 couvre l'ensemble du département de Paris. L'état termites doit dater de moins de six mois à la date de l'acte.
Faut-il un diagnostic assainissement pour un appartement à Paris ?
Oui : Paris figure parmi les communes où le contrôle du raccordement est exigé à la vente depuis le 1er juillet 2022. En copropriété, le syndic fait réaliser le contrôle de l'immeuble ; le vendeur lui en demande une copie. Le document est valable dix ans.
Sources
Consultées le 7 novembre 2026.
- Code de la construction et de l'habitation, article L271-4, Légifrance, version en vigueur depuis le 11 avril 2024.
- Diagnostic immobilier : vente, Service Public (DILA), vérifié le 7 mars 2025.
- Diagnostic immobilier : diagnostic de performance énergétique (DPE), Service Public (DILA), page consultée le 7 novembre 2026.
- Évolutions du calcul du DPE : les réponses à vos questions, ministère de la Transition écologique, 15 juillet 2025.
- DPE et audits énergétiques : publication de l'arrêté abaissant le facteur de conversion de l'électricité à 1,7 au 1er janvier 2027, ministère de la Transition écologique, 31 août 2026.
- Audit énergétique réglementaire, ministère de la Transition écologique, page consultée le 7 novembre 2026.
- Diagnostic immobilier : état des risques, Service Public (DILA), vérifié le 28 septembre 2026.
- Lutte contre les termites, Ville de Paris, page consultée le 7 novembre 2026.
- Diagnostic immobilier : assainissement des eaux usées, Service Public (DILA), page consultée le 7 novembre 2026.
- Demande de contrôle de conformité d'un raccordement au réseau d'assainissement de Paris, tarifs 2026, Ville de Paris, mars 2026.
- Diagnostics : cas particuliers (surface Carrez), ANIL, page consultée le 7 novembre 2026.
Ce contenu est informatif et ne remplace pas l'avis d'un diagnostiqueur certifié ou d'un notaire sur votre bien. Les obligations dépendent de l'adresse, de l'année de construction et des installations du logement. Règles en vigueur au 7 novembre 2026.