Vendre un appartement à Paris : étapes et frais

Composition typographique AGUILA : vendre un appartement à Paris, étapes, délais et frais

Une vente parisienne se joue souvent avant la mise en vente : sur le prix de départ, sur la qualité du dossier et sur la capacité à répondre vite aux questions d'un acquéreur et de son notaire. Voici les étapes dans l'ordre, les délais que la loi impose, les documents à réunir et ce que la vente vous coûtera réellement.

En bref

Commencez par une estimation fondée sur les ventes réelles comparables, et non par le prix que vous espérez.
Réunissez avant la première visite le dossier de diagnostic technique, la surface « loi Carrez » et les documents de copropriété.
Après la signature de l'avant-contrat, l'acquéreur dispose de dix jours pour se rétracter sans motif.
Le vendeur paie les diagnostics, l'état daté (au plus 380 € TTC), les honoraires d'agence si le mandat les met à sa charge, et l'éventuel impôt sur la plus-value.
La vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value.

Par où commencer : comment fixer le bon prix ?

Le prix de présentation est l'une des décisions les plus lourdes de conséquences. Trop haut, il écarte les acquéreurs les mieux informés et installe le bien dans la durée ; trop bas, il laisse de la valeur sur la table. Une estimation sérieuse s'appuie sur les ventes réellement conclues dans l'immeuble et la rue, puis ajuste selon l'étage, la lumière, l'état, la vue, les extérieurs et la copropriété. Nous expliquons dans un article dédié pourquoi une estimation en ligne reste une fourchette, et comment se déroule notre estimation confidentielle.

Quels diagnostics préparer pour vendre un appartement ?

Ils forment le dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse ou à l'acte de vente. Pour un appartement en copropriété :

Le DPE, dans tous les cas.
Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), si l'immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949.
L'état d'amiante, si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
L'état des installations d'électricité et de gaz, si elles ont plus de quinze ans.
L'état des risques, si le logement est situé dans une zone à risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon).
L'état relatif aux termites, si le logement se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral.
Le diagnostic bruit, en zone d'exposition au bruit d'un aéroport.

S'y ajoute la surface privative du lot (dite « loi Carrez »), qui doit figurer dans la promesse et l'acte.

Un point d'attention en 2026 : le coefficient de conversion de l'électricité dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Un appartement chauffé à l'électricité peut ainsi gagner une classe. Si votre DPE date d'entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025, une attestation mise à jour peut être téléchargée sur l'observatoire DPE de l'ADEME.

Quels documents de copropriété fournir à l'acquéreur ?

Pour la vente d'un lot de copropriété, le vendeur remet à l'acquéreur, au plus tard à la signature de la promesse :

la fiche synthétique de la copropriété ;
le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et leurs modificatifs publiés ;
les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales ;
les informations financières (charges courantes, travaux votés, sommes dues), souvent réunies dans un pré-état daté ;
le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux, s'ils existent.

Lors de la vente, le syndic établit ensuite l'état daté, facturé au vendeur et plafonné à 380 € TTC depuis le 1er juin 2020. Demandez les documents au syndic dès la mise en vente : leur remise conditionne le point de départ du délai de rétractation de l'acquéreur.

Comment se déroule la mise en vente ?

Vous signez un mandat avec l'agence (simple ou exclusif), qui précise le prix, la durée et les honoraires. Viennent ensuite les photographies et le plan, la diffusion choisie (large ou confidentielle), les visites, puis la négociation et la signature de l'avant-contrat, promesse ou compromis, le plus souvent chez le notaire.

Avant d'accepter une offre, vérifiez la solidité du financement : apport, accord de principe bancaire, condition suspensive de prêt envisagée. Une offre au prix avec un financement fragile vaut souvent moins qu'une offre légèrement inférieure, financée.

Que se passe-t-il après la signature du compromis ?

Le délai de rétractation de dix jours

L'acquéreur non professionnel d'un logement dispose de dix jours pour se rétracter, sans motif. Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l'avant-contrat, ou de sa remise en main propre. S'il expire un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Les conditions suspensives et les purges

L'avant-contrat prévoit en général une condition suspensive d'obtention de prêt. Pendant cette période, le notaire réunit les pièces, interroge la commune sur son éventuel droit de préemption et vérifie la situation hypothécaire du bien.

Combien de temps jusqu'à l'acte ?

Aucun délai ne peut être promis : il dépend du financement de l'acquéreur, de la réactivité du syndic et des réponses de l'administration. Ce qui est certain, c'est que l'acte ne peut pas être signé avant l'expiration du délai de rétractation, et qu'un dossier complet dès la mise en vente évite les semaines perdues à chercher une pièce.

Combien coûte la vente au vendeur ?

Honoraires d'agence : chez AGUILA, 4 % TTC du prix, minimum 10 000 € TTC, à la charge du vendeur par défaut, ou de l'acquéreur si le mandat le prévoit (calcul sur le net vendeur).
Diagnostics : commandés et payés par le vendeur, auprès d'un diagnostiqueur certifié.
État daté : facturé par le syndic au vendeur, au plus 380 € TTC.
Remboursement d'un prêt en cours : le prix sert d'abord à solder le crédit garanti sur le bien ; le notaire en organise la mainlevée.
Plus-value : exonérée pour la résidence principale ; sinon, voir ci-dessous.

Les droits de mutation et frais d'acte (les « frais de notaire ») sont en principe payés par l'acquéreur.

Comment est imposée la plus-value ?

La vente de votre résidence principale, dépendances comprises, est totalement exonérée. Pour un autre bien (résidence secondaire, appartement loué), la plus-value est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans, et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans. Une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'applique lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Le notaire calcule l'impôt et le règle lors de la vente.

Comment AGUILA accompagne une vente à Paris ?

Un associé conduit la vente de votre appartement de l'estimation à l'acte : prix argumenté sur les ventes comparables, dossier réuni avant la première visite, diffusion large ou confidentielle selon votre situation, qualification du financement des acquéreurs avant les visites, coordination avec le notaire et le syndic. Nos honoraires sont publiés sur la page honoraires. Pour des repères par arrondissement, consultez nos pages Paris 6e et Paris 16e.

Vous envisagez de vendre ? Demandez une estimation confidentielle : vous saurez ce que vaut votre appartement et ce qu'il faut préparer avant de le mettre en vente.

Questions fréquentes

Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre un appartement à Paris ?

Le DPE, et selon le cas le constat plomb (immeuble antérieur à 1949), l'état d'amiante (permis antérieur au 1er juillet 1997), l'électricité et le gaz (installations de plus de quinze ans), l'état des risques, les termites en zone délimitée par arrêté et le diagnostic bruit en zone aéroportuaire. La surface « loi Carrez » doit aussi figurer dans l'acte.

Combien de temps l'acquéreur a-t-il pour se rétracter ?

Dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l'avant-contrat, ou de sa remise en main propre.

Combien coûte l'état daté ?

Au plus 380 € TTC depuis le 1er juin 2020. Il est établi par le syndic et facturé au vendeur.

Dois-je payer un impôt sur la plus-value en vendant ma résidence principale ?

Non. La vente de la résidence principale est totalement exonérée. Pour les autres biens, l'impôt sur le revenu disparaît après 22 ans de détention et les prélèvements sociaux après 30 ans.

Qui paie les frais de notaire lors d'une vente ?

En principe l'acquéreur, pour les droits de mutation et les frais d'acte. Le vendeur supporte les diagnostics, l'état daté, les honoraires d'agence si le mandat les met à sa charge, et l'éventuel impôt sur la plus-value.

Sources

Consultées le 30 octobre 2026.

Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.

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