Vente à terme d'un appartement : principe, différences avec le viager

La vente à terme d'un appartement est une vente classique dont le prix est payé en partie comptant, puis par mensualités sur une durée fixée dans l'acte, en moyenne 10 à 15 ans selon les notaires. Contrairement au viager, elle ne comporte aucun aléa : le prix total et la date de fin sont connus dès la signature. Si le vendeur décède avant le terme, ses héritiers perçoivent les mensualités restantes. Les mensualités ne sont pas imposées comme un revenu ; la plus-value éventuelle est due l'année de la vente. Règles vérifiées au 7 novembre 2026.

En bref

• La vente à terme transfère la propriété dès l'acte notarié ; seul le paiement du prix est étalé.
• La durée et le montant des mensualités sont fixés à l'avance : ils ne dépendent pas de la durée de vie du vendeur.
• Au décès du vendeur, les mensualités restantes sont dues à ses héritiers jusqu'au terme prévu.
• Faute d'aléa, les règles propres au viager ne s'appliquent pas ; en revanche, le vendeur lésé de plus des sept douzièmes (7/12) du prix peut demander l'annulation de la vente dans les 2 ans (articles 1674 et 1676 du Code civil).
• Les mensualités sont des fractions du prix, non un revenu ; la plus-value se calcule sur le prix total et s'impose l'année de la vente, sauf exonération de la résidence principale.
• Le vendeur est protégé par l'hypothèque légale du vendeur, l'action en résolution pour défaut de paiement et, en pratique, une clause résolutoire.

Vente à terme : définition

La Chambre des notaires de Paris décrit la vente à terme comme la vente d'un bien dont le vendeur perçoit une partie du prix comptant, puis le solde par mensualités. La somme payée à la signature est parfois appelée bouquet, comme en viager. L'acte fixe :

• le prix total, le montant payé comptant et le nombre de mensualités ;
• l'éventuelle indexation des mensualités, souvent sur l'indice du coût de la construction ou l'indice de référence des loyers ;
• les intérêts éventuels, la faculté pour l'acheteur de payer par anticipation et les cas où le solde devient immédiatement exigible, par exemple en cas de revente ;
• les garanties du vendeur.

L'acheteur devient propriétaire à la signature de l'acte authentique. Cette vente ne doit pas être confondue avec la « vente à terme » de l'article 1601-2 du Code civil, qui vise un immeuble à construire : la propriété n'y est transférée qu'à l'achèvement de l'immeuble.

Vente à terme ou viager : quelle différence ?

En viager, la rente est versée jusqu'au décès du vendeur : personne ne connaît le prix final. En vente à terme, la durée est bornée. Cette absence d'aléa produit plusieurs conséquences.

Le prix est certain

L'acheteur connaît dès la signature le montant et la durée de son engagement. Le vendeur sait ce que lui et sa famille recevront au total. S'il vit au-delà du terme, les paiements s'arrêtent : c'est la contrepartie de la certitude.

Les héritiers du vendeur restent créanciers

Si le vendeur décède avant le terme, l'acheteur continue de payer ses héritiers jusqu'à la dernière échéance. Le solde du prix est une créance qui fait partie de la succession. Les droits de succession s'appliquent selon les règles habituelles.

Le décès de l'acheteur ne fait pas disparaître la dette

Si l'acheteur décède, le bien et le solde du prix passent à ses héritiers. Pour sécuriser ce cas, l'acte peut prévoir la caution d'un tiers, qui paiera à la place d'un acheteur défaillant. Une assurance décès souscrite par l'acheteur au profit du vendeur peut aussi être discutée avec le notaire.

Les règles du viager ne jouent pas

La nullité d'une rente viagère lorsque le vendeur décède dans les 20 jours d'une maladie (article 1975 du Code civil) ne concerne pas la vente à terme. Inversement, on ne peut pas transformer un viager en vente à terme en fixant une durée maximale à la rente. Une telle rente perd son caractère viager et la vente encourt la nullité pour défaut d'aléa, rappelle le rapport du 119e Congrès des notaires (2023). Il faut choisir la bonne formule dès le départ.

Le prix doit rester proche de la valeur du bien

Le viager échappe en principe à la rescision pour lésion : l'aléa empêche de dire, au jour de la vente, si le prix est trop faible. La vente à terme, elle, est un contrat dont le prix est certain. La règle générale s'applique donc : le vendeur lésé de plus des sept douzièmes dans le prix d'un immeuble peut demander la rescision, c'est-à-dire l'annulation, dans les deux ans de la vente. Une vente d'appartement à Paris à terme commence donc, comme toute vente, par une valeur vénale argumentée.

Vente à terme libre ou occupée

• Vente à terme libre : l'acheteur prend possession du logement dès la signature. Le vendeur, qui n'est plus ni propriétaire ni occupant, ne paie plus aucune charge.
• Vente à terme occupée : le vendeur se réserve un droit d'usage et d'habitation, c'est-à-dire le droit d'habiter le logement sans pouvoir le louer. Ce droit peut être prévu pour une durée limitée ou jusqu'au décès. Le prix tient compte de cette occupation.

En vente occupée, les notaires indiquent que le vendeur supporte l'entretien et les menues réparations, et l'acheteur la taxe foncière, les charges de copropriété et les gros travaux. L'acte peut organiser une autre répartition. Si le droit d'occupation est viager, il s'éteint au décès du vendeur. La durée d'occupation redevient alors incertaine pour l'acheteur, mais le prix, lui, reste fixe.

Exemple chiffré : un appartement de 600 000 € vendu à terme sur 15 ans

Exemple purement arithmétique, sans intérêts ni indexation :

• Prix : 600 000 €, vente à terme libre.
• Payé comptant à la signature : 30 %, soit 180 000 €.
• Solde : 420 000 €, payé en 180 mensualités de 2 333 € environ.
• Si le vendeur décède au bout de six ans, 108 mensualités restent dues, soit 252 000 €. Elles sont versées à ses héritiers. Au total, le prix de 600 000 € est payé en entier.

Comparaison avec un viager libre du même appartement, pour une vendeuse de 80 ans dont l'espérance de vie est de 11,5 ans (Insee, 2025). Avec le même bouquet de 180 000 €, la rente atteint environ 3 043 € par mois. Si elle décède au bout de six ans, elle aura perçu environ 399 130 € et ses héritiers rien de plus. Si elle vit quinze ans, elle aura perçu environ 727 830 €, contre 600 000 € en vente à terme. Le viager protège contre la longévité ; la vente à terme protège la transmission. Le détail du calcul viager figure dans notre guide du viager à Paris.

Quelle fiscalité pour une vente à terme ?

Les mensualités ne sont pas un revenu

Les notaires rappellent que l'administration traite l'opération comme une vente classique avec un financement particulier. Les mensualités, fractions du prix, ne sont pas imposées comme un revenu. C'est la principale différence avec la rente viagère, imposée sur 30 % à 70 % de son montant selon l'âge, plus 18,6 % de prélèvements sociaux sur cette fraction depuis l'imposition des revenus de 2025. Si l'acte stipule des intérêts en plus du prix, leur traitement fiscal est à faire préciser par le notaire.

La plus-value : due l'année de la vente sur le prix total

Pour la plus-value, le prix de cession est le montant cumulé de toutes les échéances prévues au contrat, intérêts exclus. Une clause d'indexation accordée en échange du paiement différé est traitée comme une charge qui augmente ce prix. L'impôt est établi en totalité l'année de la vente, quelles que soient les modalités de paiement. Le notaire le prélève sur le prix et le reverse au fisc : le montant payé comptant devrait donc au moins couvrir cet impôt.

La vente de la résidence principale est exonérée. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, le calcul suit le droit commun : abattements pour durée de détention, 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, détaillés dans notre article sur le calcul de la plus-value.

Côté acheteur

L'acheteur règle les frais d'acquisition sur le prix stipulé, au jour de la vente, comme pour un achat comptant.

Quelles garanties pour le vendeur ?

• L'hypothèque légale du vendeur. Depuis le 1er janvier 2022, l'ancien privilège du vendeur est une hypothèque légale spéciale qui garantit la créance du prix sur le bien vendu (article 2402 du Code civil). En cas de revente ou de saisie, le vendeur est payé avant les autres créanciers.
• L'action en résolution. Si l'acheteur ne paie pas le prix, le vendeur peut demander en justice la résolution de la vente (article 1654 du Code civil). C'est une différence avec le viager, où un simple impayé de rente ne suffit pas sans clause expresse (article 1978).
• La clause résolutoire. L'acte prévoit en pratique que la vente sera résolue de plein droit en cas d'impayé. L'acheteur peut encore payer tant qu'il n'a pas été mis en demeure par une sommation ; après, le juge ne peut plus lui accorder de délai (article 1656). L'acte peut aussi prévoir que le vendeur conserve tout ou partie des mensualités déjà reçues.
• La caution d'un tiers, qui s'engage à payer à la place de l'acheteur défaillant.

Vente à terme : pourquoi l'envisager après 60 ans ?

La vente à terme intéresse le propriétaire qui veut compléter ses revenus sans déshériter ses enfants. Il reçoit un capital à la signature, puis des mensualités régulières, et sait que le solde reviendra à ses héritiers s'il décède avant le terme. Elle élargit aussi le cercle des acheteurs à ceux qui ne veulent pas, ou ne peuvent pas, emprunter auprès d'une banque.

Ses limites : le vendeur porte le risque de crédit de l'acheteur pendant toute la durée ; les paiements s'arrêtent au terme, même s'il vit plus longtemps ; le prix est figé, même si le marché monte. Vendre à terme à l'un de ses enfants en se réservant l'usufruit fait jouer l'article 918 du Code civil, qui impute la valeur du bien sur la part disponible de la succession. Chaque situation familiale est différente : le notaire est l'interlocuteur pour comparer vente à terme, viager libre ou occupé et vente classique.

Vous envisagez de vendre votre appartement à terme ? Parlons-en en toute confidentialité : nous établissons d'abord la valeur vénale de votre bien, libre ou occupé.

AGUILA ne rédige pas l'acte, qui relève du notaire. Un associé d'AGUILA établit une estimation argumentée de l'appartement à partir des ventes comparables du quartier, ce qui sécurise le prix face au risque de lésion. Nous pouvons ensuite rechercher des acheteurs, présenter le schéma de paiement et coordonner le dossier avec votre notaire. Voir notre service de vente d'appartement à Paris.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une vente à terme en immobilier ?

C'est une vente dont le prix est payé en partie comptant, puis par mensualités sur une durée fixée dans l'acte notarié. L'acheteur devient propriétaire dès la signature. Le montant total et la date de fin sont connus à l'avance.

Que se passe-t-il si le vendeur décède avant la fin des paiements ?

L'acheteur continue de payer les mensualités à ses héritiers jusqu'au terme prévu. Le solde du prix fait partie de la succession. C'est la principale différence avec le viager, où la rente s'arrête au décès du vendeur.

Les mensualités d'une vente à terme sont-elles imposables ?

Non, elles ne sont pas imposées comme un revenu : ce sont des fractions du prix de vente. La plus-value éventuelle est calculée sur le prix total et due l'année de la vente, sauf exonération de la résidence principale.

Une vente à terme peut-elle être occupée par le vendeur ?

Oui. Le vendeur peut se réserver un droit d'usage et d'habitation, pour une durée limitée ou jusqu'à son décès. Le prix tient compte de cette occupation et l'acte répartit les charges entre les parties.

Que peut faire le vendeur si l'acheteur ne paie plus ?

Il peut faire jouer la clause résolutoire après une sommation restée sans effet, ou demander la résolution en justice. Il peut aussi faire saisir et vendre le bien : son hypothèque légale le fait passer avant les autres créanciers.

Sources

Consultées le 7 novembre 2026.

• Qu'est-ce qu'une vente à terme ?, Chambre des notaires de Paris, 20 juin 2018.
• Le paiement du prix, Chambre des notaires de Paris, 22 octobre 2018.
• Acheter ou vendre avec une clause de paiement à terme, immobilier.notaires.fr (Notaires de France), 7 juin 2023.
• Le régime juridique et fiscal de la vente en viager, rapport du 119e Congrès des notaires de France, 2023.
• BOI-RFPI-PVI-20-10-10 : prix de cession (plus-values immobilières), BOFiP-Impôts, 2 mars 2016.
• Impôt sur le revenu : plus-value immobilière, Service Public (DILA), page consultée le 7 novembre 2026.
• Code civil, article 1674 et article 1676, Légifrance, version de l'article 1676 en vigueur depuis le 6 août 2018.
• Code civil, article 1654, Légifrance, en vigueur depuis 1804.
• Code civil, article 2402, Légifrance, version en vigueur depuis le 1er janvier 2022.
• Code civil, article 1601-2, Légifrance, en vigueur depuis le 9 juillet 1967.
• Impôt sur le revenu : déclarer les rentes viagères, Service Public (DILA), page consultée le 7 novembre 2026.
• Bilan démographique 2025 (Insee Première n° 2087), Insee, janvier 2026.

Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique, fiscal ou notarial personnalisé. L'exemple chiffré est purement arithmétique et ne constitue ni une estimation ni une offre. Les règles citées sont celles en vigueur au 7 novembre 2026. AGUILA n'est ni un office notarial, ni un cabinet d'avocats, ni un expert-comptable.