En 2026, chaque enfant qui hérite d'un appartement bénéficie d'un abattement de 100 000 € ; au-delà, sa part est taxée selon un barème progressif de 5 % à 45 %. Un frère ou une sœur paie 35 % puis 45 % après 15 932 € d'abattement, un neveu ou une nièce 55 % après 7 967 €, un non-parent 60 %. Le conjoint et le partenaire de PACS sont exonérés. Le bien est déclaré à sa valeur vénale au jour du décès, dans les 6 mois si le décès a eu lieu en France métropolitaine.
En bref
- Barème en ligne directe 2026 : de 5 % à 45 %, avec une tranche à 20 % jusqu'à 552 324 € de part taxable. La loi de finances pour 2026 n'a modifié ni le barème ni les abattements.
- Abattements : 100 000 € par enfant et par parent décédé, 15 932 € pour un frère ou une sœur, 7 967 € pour un neveu ou une nièce, 1 594 € pour les autres.
- L'appartement est retenu pour sa valeur vénale au jour du décès : le prix auquel il pourrait se vendre ce jour-là.
- L'abattement de 20 % sur la résidence principale suppose qu'elle soit occupée au décès par le conjoint, le partenaire de PACS ou un enfant mineur ou majeur protégé.
- La déclaration est due dans les 6 mois (12 mois si le décès a eu lieu hors de France métropolitaine) ; les droits peuvent être fractionnés sur demande.
- Exemple : un appartement de 1 000 000 € transmis à deux enfants coûte 78 194 € de droits à chacun.
Comment se calculent les droits de succession sur un appartement ?
Les droits de succession sont l'impôt payé par chaque héritier sur ce qu'il reçoit. Le calcul se fait héritier par héritier :
- Inventaire. On additionne les biens du défunt (l'actif) et on retire les dettes justifiées (le passif) : prêt restant dû, frais d'EHPAD impayés, frais funéraires dans la limite de 1 500 €. Sans inventaire notarié, le mobilier est compté forfaitairement pour 5 % des autres biens.
- Part de chacun, selon la loi, le testament ou une donation au dernier vivant.
- Abattement. C'est une somme exonérée, déduite de la part reçue. Les donations reçues du défunt depuis moins de 15 ans ont déjà consommé tout ou partie de cet abattement.
- Barème. Chaque taux ne frappe que la fraction de la part située dans sa tranche.
Quel est le barème des droits de succession en ligne directe en 2026 ?
Pour un enfant, un petit-enfant ou un parent du défunt, la part taxable après abattement supporte :
- 5 % jusqu'à 8 072 € ; 10 % jusqu'à 12 109 € ; 15 % jusqu'à 15 932 € ;
- 20 % de 15 932 € à 552 324 € ;
- 30 % jusqu'à 902 838 € ; 40 % jusqu'à 1 805 677 € ; 45 % au-delà.
Ces seuils figurent à l'article 777 du code général des impôts. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) ne les a pas revalorisés ; elle a surtout modifié le pacte Dutreil applicable aux entreprises. Le barème retenu est celui en vigueur au jour du décès.
Quel abattement de succession selon le lien de parenté ?
- Enfant ou parent du défunt : 100 000 €, montant inchangé depuis 2012. Un enfant qui hérite de son père puis de sa mère en bénéficie deux fois.
- Petit-enfant : 1 594 € si son parent est vivant ; 100 000 € s'il hérite à la place d'un parent prédécédé (on parle de représentation).
- Frère ou sœur : 15 932 €, ou exonération totale s'il était, au décès, célibataire, veuf, divorcé ou séparé, âgé de plus de 50 ans (ou infirme) et domicilié avec le défunt depuis 5 ans.
- Neveu ou nièce : 7 967 €.
- Autres héritiers : 1 594 € si aucun autre abattement ne s'applique.
- Héritier handicapé : 159 325 € en plus.
Droits de succession d'un neveu, d'un frère ou d'un non-parent : quels taux ?
- Frère ou sœur : 35 % jusqu'à 24 430 € de part taxable, 45 % au-delà.
- Neveu, nièce et autres parents jusqu'au 4e degré : 55 %.
- Parents plus éloignés et non-parents : 60 %.
Un neveu qui hérite à la place de son père ou de sa mère, frère ou sœur du défunt, prédécédé ou ayant renoncé, peut, sous conditions, relever du régime des frères et sœurs : 15 932 € d'abattement partagés entre neveux, puis 35 % et 45 %.
Pour une part de 300 000 € dans un appartement, un neveu paie (300 000 − 7 967) × 55 % = 160 618 €, un frère non exonéré 125 388 €, un non-parent (300 000 − 1 594) × 60 % = 179 044 €.
Comment l'appartement est-il évalué dans la succession ?
Il est déclaré pour sa valeur vénale au jour du décès : le prix qu'on en obtiendrait ce jour-là, dans des conditions normales de vente. Ce n'est ni le prix d'achat, ni une valeur forfaitaire. Les héritiers la proposent sous leur responsabilité et l'administration peut la contester.
- Un appartement occupé par son propriétaire est évalué comme un bien libre.
- Un appartement loué s'évalue comme un bien vendu occupé, en général moins cher.
- S'il est vendu aux enchères dans les deux ans suivant la fin du délai de déclaration, les droits ne peuvent porter sur une valeur inférieure au prix d'adjudication.
Une valeur trop basse expose à un redressement avec intérêts de retard ; trop haute, elle fait payer des droits inutiles. Elle servira aussi de prix d'acquisition si les héritiers revendent : voir notre article sur la vente d'un appartement hérité à Paris.
L'abattement de 20 % sur la résidence principale : qui en bénéficie ?
L'article 764 bis du code général des impôts réduit de 20 % la valeur de la résidence principale du défunt, à condition qu'au décès elle soit aussi la résidence principale :
- du conjoint survivant ou du partenaire de PACS ;
- ou d'un enfant mineur ou majeur protégé (sous tutelle ou curatelle) du défunt, du conjoint ou du partenaire ;
- ou d'un enfant majeur de l'un d'eux, empêché de travailler normalement par une infirmité.
Un enfant majeur autonome qui vivait avec son parent ne suffit pas, et l'abattement ne joue pas si le défunt vivait seul. Une hospitalisation ou un séjour temporaire en maison de retraite peut être toléré. Les parts de SCI sont exclues. Le conjoint étant exonéré, l'abattement profite surtout aux enfants qui reçoivent une part du logement où il reste : pour 1 000 000 €, on déclare 800 000 €. Voir aussi notre article sur le logement du conjoint survivant.
Calcul des droits de succession : exemple pour un appartement à Paris
Hypothèse purement arithmétique : un parent veuf décède en 2026 et laisse à ses deux enfants un appartement parisien estimé 1 000 000 €. On suppose qu'il n'y a ni autre bien, ni mobilier, ni dette, ni donation antérieure, et que l'article 764 bis ne s'applique pas.
- Part de chaque enfant : 500 000 € ; part taxable après abattement : 400 000 €.
- Tranches à 5 %, 10 % et 15 % : 403,60 € + 403,70 € + 573,45 €.
- Tranche à 20 % : (400 000 − 15 932) × 20 % = 76 813,60 €.
- Droits par enfant : 78 194 € environ, soit 156 389 € pour les deux, et un taux moyen de 15,6 %.
Avec une estimation à 900 000 €, chaque enfant paierait 68 194 € : 100 000 € d'écart d'estimation représentent 20 000 € de droits pour la fratrie. Une transmission anticipée permet de réutiliser l'abattement tous les 15 ans : voir notre article sur la donation d'un appartement aux enfants.
Quel délai pour la déclaration de succession ?
La déclaration (formulaire n° 2705-SD) est déposée au service de l'enregistrement du domicile du défunt, par les héritiers ou par le notaire. Le délai est de 6 mois après un décès en France métropolitaine, de 12 mois dans les autres cas, avec des règles propres à l'outre-mer. Elle n'est pas exigée en ligne directe ou pour le conjoint si l'actif brut est inférieur à 50 000 € sans donation antérieure non déclarée (3 000 € pour les autres héritiers) : un appartement parisien dépasse presque toujours ces seuils.
En cas de retard, un intérêt de 0,20 % par mois court à partir du 7e mois. La majoration de 10 % ne s'applique qu'au-delà du 6e mois suivant l'expiration du délai, soit après un an pour un décès en métropole. Après une mise en demeure restée sans effet 90 jours, elle passe à 40 %.
Peut-on payer les droits de succession en plusieurs fois ?
Les droits sont dus au dépôt de la déclaration et les héritiers en sont solidaires. Sur demande jointe à la déclaration, avec l'accord de tous :
- Paiement fractionné : 3 versements sur un an, ou 7 versements sur trois ans si au moins 50 % de l'actif est non liquide, comme un appartement.
- Paiement différé : notamment pour une nue-propriété (la propriété sans le droit d'usage), jusqu'à 6 mois après la réunion avec l'usufruit ou la vente du bien.
Ces facilités supposent une garantie, par exemple une hypothèque, et des intérêts : 2 % pour les demandes faites en 2026. Vendre reste l'autre option, avec l'accord des héritiers en indivision.
Quels sont les frais de notaire pour une succession ?
Avec un appartement, le notaire est obligatoire pour l'attestation de propriété, publiée au service de la publicité foncière. Ses émoluments sont réglementés (articles A. 444-59 et suivants du code de commerce), hors TVA de 20 % :
- acte de notoriété, qui établit la qualité d'héritier : 56,60 € ;
- déclaration de succession, si elle lui est confiée : de 1,548 % à 0,426 % par tranches de l'actif brut ;
- attestation de propriété : de 1,935 % à 0,532 % par tranches de la valeur du bien.
Pour l'appartement de 1 000 000 €, ces actes représentent environ 11 900 € TTC, plus 1 000 € de contribution de sécurité immobilière (0,10 %), avant débours et remise éventuelle.
Vous devez déclarer un appartement dans une succession ? Parlons-en en toute confidentialité : nous vous aidons à établir une valeur défendable avant le dépôt de la déclaration.
Concrètement, AGUILA rédige une estimation argumentée de la valeur vénale au jour du décès : ventes comparables, état, étage, situation locative, travaux votés. Le notaire reste l'interlocuteur pour la déclaration et les actes. Notre méthode est présentée sur la page estimation d'appartement à Paris.
Questions fréquentes
Combien de droits de succession pour un appartement de 500 000 € ?
Pour un enfant unique, sans autre bien ni donation antérieure, la part taxable est de 400 000 € et les droits de 78 194 €. Avec deux enfants, chacun est taxé sur 150 000 €, soit 28 194 € par enfant.
Le conjoint survivant paie-t-il des droits de succession ?
Non. Le conjoint marié et le partenaire de PACS sont exonérés. Le concubin est taxé à 60 % après un abattement de 1 594 €, comme un tiers.
Que se passe-t-il si l'on dépasse le délai de 6 mois ?
Des intérêts de 0,20 % par mois sont dus à partir du 7e mois. La majoration de 10 % ne s'ajoute qu'au-delà d'un an après un décès en métropole.
Les droits de succession comptent-ils en cas de revente ?
Oui. Les droits payés sur le bien et les frais d'acte s'ajoutent à la valeur déclarée pour former le prix d'acquisition. Une revente rapide au prix estimé ne dégage donc en général pas de plus-value imposable.
Sources
Consultées le 7 novembre 2026.
- Droits à payer sur une succession selon le lien avec le défunt (F35794), Service Public / DILA, vérifiée le 19 août 2026.
- Droits de succession : évaluation et calcul (F456), Service Public / DILA, vérifiée le 9 février 2026.
- Paiement des droits de succession (F36432), Service Public / DILA, vérifiée le 24 juillet 2025.
- Dois-je faire une déclaration de succession ?, impots.gouv.fr, DGFiP, 30 mars 2026.
- BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30 : évaluation des immeubles, abattement sur la résidence principale, BOFiP-Impôts, 12 septembre 2012.
- BOI-CF-INF-10-20-10 : défaut ou retard de déclaration, BOFiP-Impôts, 8 mars 2017.
- LFI 2026 : ce qui change en succession, Legare, mise à jour le 5 novembre 2026.
- Paiement différé et fractionné : quel taux d'intérêt pour 2026 ?, Weblex, 19 janvier 2026.
- Tarifs des notaires : succession ou donation, 2026, Weblex, 13 janvier 2026.
Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les règles citées sont celles en vigueur au 7 novembre 2026 ; chaque situation familiale est différente et le notaire est l'interlocuteur pour la déclaration et les actes de succession. AGUILA n'est ni un office notarial, ni un cabinet d'avocats, ni un expert-comptable.