Pour donner un appartement à ses enfants de son vivant, il faut un acte notarié. Chaque parent peut transmettre jusqu'à 100 000 € à chaque enfant sans droits de donation, et cet abattement se renouvelle tous les 15 ans. Au-delà, le barème en ligne directe s'applique, de 5 % à 45 %. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) n'a modifié ni ces abattements ni ce barème : ce sont les règles en vigueur au 7 novembre 2026.
En bref
- Abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans : un couple peut transmettre 200 000 € à chaque enfant sans droits.
- Au-delà de l'abattement, les droits suivent un barème progressif de 5 % à 45 % ; la tranche à 20 % s'applique jusqu'à 552 324 € de part taxable.
- La donation-partage fige en principe la valeur des biens au jour de l'acte ; la donation simple est réévaluée au décès pour le partage entre héritiers.
- En donnant seulement la nue-propriété et en gardant l'usufruit, un parent de 61 à 70 ans paie des droits sur 60 % de la valeur du bien (barème de l'article 669 du code général des impôts).
- Les droits sont calculés sur la valeur vénale de l'appartement au jour de la donation : une estimation argumentée limite le risque de redressement.
- Comptez aussi les frais d'acte : émoluments du notaire, taxe de publicité foncière de 0,60 % et contribution de sécurité immobilière de 0,10 %.
Comment faire une donation de son vivant d'un appartement ?
Une donation est un acte par lequel une personne transmet gratuitement un bien, de son vivant, à une autre qui l'accepte. Pour un bien immobilier, l'acte notarié est obligatoire. Le notaire rédige l'acte, calcule les droits, les perçoit et fait publier la donation au service de la publicité foncière.
On peut donner l'appartement en pleine propriété, c'est-à-dire en totalité, ou seulement la nue-propriété en gardant l'usufruit. La donation est en principe irrévocable, sauf cas limités prévus par la loi.
Donation simple ou donation-partage : quelle différence ?
La donation simple
La donation simple profite à un ou plusieurs enfants. Elle est en principe faite « en avancement de part successorale » : c'est une avance sur l'héritage. Au décès du parent, elle est donc prise en compte dans le partage entre les héritiers. C'est ce qu'on appelle le rapport à la succession.
Le rapport se fait sur la valeur du bien au jour du partage, mais selon son état au jour de la donation (article 860 du code civil). Si l'appartement donné 400 000 € vaut 600 000 € quinze ans plus tard, c'est en principe 600 000 € qui comptent dans le partage. Cet écart peut créer des tensions entre frères et sœurs.
La donation-partage
La donation-partage permet au parent de donner et de répartir lui-même ses biens entre ses héritiers présomptifs, en général ses enfants. Elle se fait obligatoirement devant notaire. Son principal intérêt est d'éviter la réévaluation : en principe, les biens sont définitivement évalués au jour de la donation-partage. Cette règle suppose notamment que tous les enfants aient reçu un lot et l'aient accepté. Si un enfant est laissé de côté, les biens sont réévalués au décès.
Sur le plan fiscal, les deux formes sont traitées de la même façon. La différence est civile : la donation-partage sécurise l'égalité entre enfants.
Réserve héréditaire et quotité disponible : ce que l'on peut donner
La réserve héréditaire est la part minimale du patrimoine que la loi garantit aux enfants. La quotité disponible est la part dont le parent peut disposer librement, au profit d'un enfant ou d'un tiers. Elles dépendent du nombre d'enfants :
- un enfant : quotité disponible de la moitié du patrimoine ;
- deux enfants : un tiers ;
- trois enfants ou plus : un quart.
Une donation qui dépasse la quotité disponible n'est pas nulle, mais un enfant lésé peut, au décès, agir en réduction pour obtenir sa part de réserve.
Quel abattement sur une donation aux enfants en 2026 ?
Un abattement est une somme déduite de la valeur transmise avant le calcul des droits. En ligne directe, il est de 100 000 € par parent et par enfant. Chaque enfant peut en bénéficier pour la donation de chacun de ses deux parents. Il se renouvelle tous les 15 ans : les donations faites par le même parent au même enfant depuis moins de 15 ans sont additionnées.
D'autres abattements existent : 31 865 € par petit-enfant, et un don familial de somme d'argent exonéré jusqu'à 31 865 € si le donateur a moins de 80 ans. Une exonération temporaire de 100 000 € vise aussi les dons d'argent affectés à l'achat d'un logement neuf ou à une rénovation énergétique, consentis jusqu'au 31 décembre 2026. Elle ne concerne pas la donation d'un appartement existant.
Quel est le barème des droits de donation ?
Après abattement, la part taxable de chaque enfant supporte le barème en ligne directe :
- jusqu'à 8 072 € : 5 % ;
- de 8 073 € à 12 109 € : 10 % ;
- de 12 110 € à 15 932 € : 15 % ;
- de 15 933 € à 552 324 € : 20 % ;
- de 552 325 € à 902 838 € : 30 % ;
- de 902 839 € à 1 805 677 € : 40 % ;
- au-delà de 1 805 677 € : 45 %.
Les droits sont en principe dus par l'enfant qui reçoit. Le parent peut les payer à sa place, sans que ce paiement soit considéré comme une donation supplémentaire.
Donation de la nue-propriété : comment fonctionne le barème de l'article 669 ?
La propriété d'un bien peut être « démembrée ». L'usufruit est le droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les loyers. La nue-propriété est le droit d'en devenir pleinement propriétaire à la fin de l'usufruit. En donnant la nue-propriété et en gardant l'usufruit, le parent continue d'habiter l'appartement ou de le louer.
Les droits ne portent alors que sur la valeur de la nue-propriété. Elle est fixée par le barème de l'article 669 du code général des impôts, selon l'âge de l'usufruitier au jour de la donation. Quelques repères : la nue-propriété vaut 50 % de la pleine propriété si l'usufruitier a entre 51 et 60 ans, 60 % entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans. Notre article sur le barème de la nue-propriété et de l'usufruit détaille toutes les tranches.
Au décès du parent, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans droits supplémentaires : l'enfant devient plein propriétaire. Attention : tant qu'il est usufruitier, le parent reste en principe redevable de l'IFI sur la pleine propriété du bien. Voir l'IFI 2026 et l'immobilier.
Exemple chiffré : un appartement de 800 000 € donné à deux enfants
Hypothèses purement arithmétiques : un couple marié donne un appartement commun estimé 800 000 € à ses deux enfants, par donation-partage. Aucune donation n'a été faite depuis 15 ans.
Donation en pleine propriété
- Chaque enfant reçoit 400 000 €, soit 200 000 € de chaque parent.
- Part taxable par parent et par enfant : 200 000 € − 100 000 € = 100 000 €.
- Droits pour chacune de ces quatre transmissions : 18 194 €.
- Total des droits : 72 777 €.
Donation de la nue-propriété, parents âgés de 68 ans
- Valeur de la nue-propriété : 60 % de 800 000 €, soit 480 000 €.
- Chaque enfant reçoit 240 000 €, soit 120 000 € de chaque parent.
- Part taxable par parent et par enfant : 20 000 €, soit 2 194 € de droits.
- Total des droits : 8 777 €.
Si les parents avaient 72 ans, la nue-propriété vaudrait 70 %, soit 560 000 €, et les droits atteindraient 24 777 €. L'âge au jour de l'acte compte donc beaucoup.
Quels sont les frais de notaire d'une donation ?
En plus des droits, la donation d'un appartement entraîne des frais d'acte :
- les émoluments du notaire, fixés par un tarif réglementé et calculés sur la valeur en pleine propriété : 4,837 % jusqu'à 6 500 €, 1,995 % de 6 500 € à 17 000 €, 1,330 % de 17 000 € à 60 000 € et 0,998 % au-delà, hors TVA ;
- la taxe de publicité foncière de 0,60 %, augmentée de frais d'assiette de 2,37 % de cette taxe ;
- la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % ;
Pour l'appartement de 800 000 € donné en pleine propriété, cela représente environ 10 177 € d'émoluments TTC, 4 914 € de taxe de publicité foncière avec frais d'assiette et 800 € de contribution de sécurité immobilière, soit près de 15 900 € avant débours. Seul le notaire peut établir le décompte exact.
Pourquoi l'estimation de l'appartement est-elle décisive ?
Les droits sont calculés sur la valeur vénale réelle de l'appartement au jour de la donation. La valeur vénale est le prix qu'on obtiendrait d'une vente normale sur le marché ; un appartement loué s'évalue en tenant compte de son occupation. L'administration peut rectifier une valeur sous-évaluée.
La valeur déclarée sert aussi de prix d'acquisition si l'enfant revend un jour : une valeur trop basse augmente sa future plus-value imposable. Elle fixe enfin l'équilibre entre les lots d'une donation-partage. D'où l'intérêt d'une estimation argumentée de l'appartement, fondée sur des ventes comparables, l'étage, l'état et l'occupation.
Donation ou SCI : quelle solution pour transmettre ?
Donner un appartement directement à plusieurs enfants les rend souvent propriétaires en indivision. La gestion exige alors leur accord. Une société civile immobilière permet de donner des parts progressivement, la gestion restant confiée à un gérant. Voir notre article sur la SCI familiale pour transmettre un appartement. Pour la transmission au décès, voir les droits de succession sur un bien immobilier.
Le projet de loi de finances pour 2027 contient des mesures sur les dons d'argent, mais rien n'est adopté au 7 novembre 2026 : l'Assemblée nationale a rejeté sa première partie le 4 novembre.
Vous envisagez de transmettre un appartement à vos enfants ? Parlons-en en toute confidentialité : nous établissons une valeur vénale argumentée, que vous pourrez remettre à votre notaire.
AGUILA intervient sur la partie immobilière du projet : estimation à partir des ventes comparables du quartier, description de l'état et de l'occupation, puis, si la famille le décide, vente ou mise en location. L'acte, le conseil juridique et le calcul des droits relèvent de votre notaire.
Questions fréquentes
Peut-on donner un appartement à un seul de ses enfants ?
Oui. La donation peut avantager un enfant dans la limite de la quotité disponible. Le notaire peut la rédiger « hors part successorale » pour que l'avantage ne soit pas rapporté au partage.
Peut-on continuer à habiter l'appartement donné ?
Oui, en donnant seulement la nue-propriété et en gardant l'usufruit. Le parent reste chez lui ou perçoit les loyers jusqu'à son décès. Les droits sont alors calculés sur la valeur de la nue-propriété, selon son âge.
Que se passe-t-il si l'enfant vend l'appartement reçu ?
La plus-value de l'enfant se calcule à partir de la valeur retenue dans la donation, et non du prix d'achat payé par le parent. Si l'appartement est démembré, la vente nécessite l'accord du parent usufruitier et de l'enfant nu-propriétaire.
L'abattement de 100 000 € est-il valable pour un appartement ?
Oui. Il s'applique à toute donation d'un parent à un enfant, quelle que soit la nature du bien. Il est commun à toutes les donations du même parent au même enfant sur 15 ans.
Une donation de plus de 15 ans compte-t-elle encore ?
Pas pour le calcul fiscal : l'abattement est de nouveau disponible. Sur le plan civil, en revanche, toute donation reste prise en compte au décès pour vérifier que la réserve des enfants est respectée, quelle que soit son ancienneté.
Sources
Consultées le 7 novembre 2026.
- Droits de donation : abattements et barème (fiche F14203), Service Public / DILA, vérifiée le 13 mai 2026.
- Droits de donation : calcul et paiement (fiche F14205), Service Public / DILA, date de vérification non relevée.
- Faire une donation-partage (fiche F1266), Service Public / DILA.
- Donations par acte notarié, impots.gouv.fr, DGFiP, modifiée le 7 janvier 2026.
- BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 : barème de l'usufruit et de la nue-propriété (article 669 CGI), BOFiP-Impôts, 23 décembre 2013.
- BOI-ENR-DMTG-20-30-10 : donations, assiette des droits, BOFiP-Impôts, 6 avril 2021.
- Les donations-partages, Notaires du Grand Paris, 20 novembre 2019.
- Le montant du rapport, rapport du 121e Congrès des notaires de France, 2025.
- Tarifs des notaires : actes concernant la transmission du patrimoine (2026), WebLex, 13 janvier 2026.
- Le démembrement de propriété, Legifiscal, mis à jour le 6 mars 2024.
- Donations : deux dispositifs complémentaires d'exonération pour soutenir les projets immobiliers, ministère du Logement, 19 septembre 2025.
- LF 2026 : conformité pour l'essentiel à la Constitution et publication au JO du 20 février 2026, Deloitte Société d'Avocats, février 2026.
- PLF 2027 rejeté à l'Assemblée : des amendements pourraient revenir au Sénat, Legifiscal, 5 novembre 2026.
Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les règles citées sont celles en vigueur au 7 novembre 2026. Chaque situation familiale est différente : le notaire est l'interlocuteur pour l'acte de donation, le respect de la réserve héréditaire et le calcul des droits. AGUILA n'est ni un office notarial, ni un cabinet d'avocats, ni un conseiller en gestion de patrimoine.