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Fiscalité & réglementation

IFI 2026 : seuil, barème, calcul et immobilier à déclarer

Seuil de 1,3 M€, barème, abattement de 30 %, dettes, SCI, démembrement et calendrier : l'IFI 2026 appliqué à l'immobilier parisien, avec un exemple chiffré.

Paul Geoffroy
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07/11/2026

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Couverture AGUILA : IFI 2026, seuil, barème et calcul pour un patrimoine immobilier à Paris

En 2026, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est dû lorsque le patrimoine immobilier net taxable du foyer dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Une fois ce seuil franchi, l'impôt se calcule dès 800 000 €, selon un barème de 0,50 % à 1,50 %. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %. La loi de finances pour 2026 n'a pas modifié l'IFI : seuil, barème, abattement et règles de déclaration sont inchangés au 7 novembre 2026.

En bref

  • Seuil : 1 300 000 € (1,3 M€) de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier, pour l'ensemble du foyer.
  • Barème : 0,50 % de 800 000 € à 1 300 000 €, puis 0,70 %, 1 %, 1,25 % et 1,50 % au-delà de 10 M€ ; une décote s'applique entre 1,3 et 1,4 M€.
  • La résidence principale est retenue pour 70 % de sa valeur vénale, sauf si elle est détenue par une SCI.
  • Les parts de SCI et de SCPI sont imposables à hauteur de leur valeur immobilière ; les dettes liées aux biens imposables se déduisent.
  • En cas de démembrement, l'usufruitier déclare en principe le bien en pleine propriété.
  • L'IFI se déclare avec l'impôt sur le revenu (annexe 2042-IFI) ; en 2026, la date limite en ligne pour Paris était le 4 juin et le paiement le 15 septembre.

Quel est le seuil de l'IFI en 2026 ?

L'IFI concerne les foyers dont la valeur nette taxable du patrimoine immobilier non professionnel dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année. Le foyer, c'est une personne seule ou un couple, avec les biens des enfants mineurs dont il a l'administration. La situation retenue est celle du 1er janvier : pour l'IFI 2026, celle du 1er janvier 2026.

Un résident fiscal français déclare ses biens immobiliers situés en France et à l'étranger. Un non-résident ne déclare que ses biens immobiliers situés en France.

Comment se calcule l'IFI : le barème 2026

Le barème est progressif : chaque taux s'applique à la fraction du patrimoine net taxable comprise dans la tranche.

  • jusqu'à 800 000 € : 0 % ;
  • de 800 001 € à 1 300 000 € : 0,50 % ;
  • de 1 300 001 € à 2 570 000 € : 0,70 % ;
  • de 2 570 001 € à 5 000 000 € : 1 % ;
  • de 5 000 001 € à 10 000 000 € : 1,25 % ;
  • au-delà de 10 000 000 € : 1,50 %.

Une décote, c'est-à-dire une réduction d'impôt, atténue l'entrée dans l'IFI. Elle s'applique entre 1 300 000 € et 1 400 000 € et vaut 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable. Pour 1 350 000 €, l'IFI brut de 2 850 € est réduit de 625 €, soit 2 225 € à payer.

Quels biens déclarer à l'IFI ?

Sont imposables tous les biens et droits immobiliers du foyer :

  • appartements, maisons, terrains, parkings, y compris en construction ;
  • droits immobiliers, comme l'usufruit ou un droit d'usage et d'habitation ;
  • parts de sociétés, dont les SCI et les SCPI, à hauteur de la fraction de leur valeur qui correspond à des biens immobiliers.

Certains biens sont exonérés en tout ou partie : les biens affectés à l'activité professionnelle du redevable, les logements loués meublés par un loueur professionnel (LMP), les bois et forêts sous engagement de gestion, ou les biens ruraux loués à long terme. L'épargne financière, les liquidités et l'assurance-vie en fonds euros ne sont pas dans l'assiette de l'IFI.

Quelles dettes déduire de l'IFI ?

Une dette est déductible si elle existe au 1er janvier, si elle est supportée par le foyer et si elle se rapporte à un bien imposable. Principales dettes admises :

  • le capital restant dû des emprunts d'acquisition ;
  • les dépenses de travaux d'amélioration, de construction ou d'agrandissement, et les charges d'entretien ou de copropriété non payées au 1er janvier ;
  • les impôts dus au titre des biens imposables, comme la taxe foncière.

Ne sont en principe pas déductibles les prêts consentis par un membre de la famille, ni les dettes liées à des biens totalement exonérés. Les prêts remboursables en une fois à l'échéance, dits « in fine », ne sont déductibles qu'en partie. Enfin, si le patrimoine taxable dépasse 5 M€ et que les dettes dépassent 60 % de sa valeur, seule la moitié de l'excédent est déductible.

Comment évaluer un appartement parisien pour l'IFI ?

Chaque bien est déclaré à sa valeur vénale réelle au 1er janvier. La valeur vénale est le prix qui pourrait être obtenu d'une vente dans des conditions normales de marché. Pour un appartement à Paris, elle dépend de l'adresse, de l'étage, de la surface, de l'état et de l'exposition. Un appartement loué s'évalue en tenant compte de son occupation. Un appartement occupé par son propriétaire est évalué comme s'il était libre, puis la résidence principale bénéficie de l'abattement de 30 %.

L'administration met à disposition un service de recherche des ventes comparables dans l'espace Finances publiques. Les prix moyens par arrondissement, comme ceux de notre article sur les prix au m² à Paris par arrondissement, donnent un ordre de grandeur. Ils ne remplacent pas une analyse du bien lui-même. Une valeur trop basse expose à un redressement ; une valeur trop haute fait payer un impôt inutile. Une estimation argumentée de l'appartement, conservée dans votre dossier, justifie le montant déclaré.

IFI et SCI : comment déclarer ses parts ?

Les parts de SCI sont imposables à hauteur de la valeur des biens immobiliers que détient la société. Les dettes de la société ne sont prises en compte que pour la quote-part liée à ces biens. Attention : un logement détenu par une SCI de gestion ne bénéficie pas de l'abattement de 30 %, même s'il est la résidence principale de l'associé. Les avantages et les limites de cette structure sont détaillés dans notre article sur la SCI familiale pour transmettre un appartement.

Démembrement : qui déclare l'IFI, l'usufruitier ou le nu-propriétaire ?

L'usufruitier est la personne qui a le droit d'utiliser un bien ou d'en percevoir les loyers ; le nu-propriétaire en deviendra pleinement propriétaire au décès de l'usufruitier. En règle générale, l'usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété, et le nu-propriétaire ne déclare rien. Il existe des exceptions, notamment l'usufruit légal du conjoint survivant : chacun déclare alors sa part, selon le barème fiscal de l'usufruit.

Conséquence pratique : un parent qui a donné la nue-propriété de son appartement à ses enfants et en garde l'usufruit reste en principe imposable à l'IFI sur la valeur totale du bien. Voir notre article sur la donation d'un appartement aux enfants.

Exemple chiffré : IFI d'un couple propriétaire à Paris

Hypothèses purement arithmétiques, au 1er janvier : un couple possède sa résidence principale, estimée 1 500 000 €, sans emprunt. Il possède aussi un appartement loué, estimé 600 000 €, sur lequel il reste 150 000 € d'emprunt. On néglige la taxe foncière pour simplifier.

  • Résidence principale après abattement de 30 % : 1 050 000 €.
  • Appartement loué net de la dette : 600 000 € − 150 000 € = 450 000 €.
  • Patrimoine net taxable : 1 500 000 €, au-dessus du seuil.
  • IFI : 0,50 % sur 500 000 €, soit 2 500 €, plus 0,70 % sur 200 000 €, soit 1 400 €. Total : 3 900 €, sans décote.

Deux variantes éclairent les règles. Si le couple ne possédait que sa résidence principale, celle-ci serait retenue pour 1 050 000 € : pas d'IFI. Une résidence principale seule ne devient imposable qu'au-delà d'environ 1 857 000 € de valeur vénale. Si la résidence principale était détenue par une SCI, sans abattement, le patrimoine net taxable atteindrait 1 950 000 € et l'IFI 7 050 €.

Quand déclarer et payer l'IFI ?

L'IFI se déclare en même temps que les revenus, sur l'annexe n° 2042-IFI. Pour l'IFI 2026, les dates limites en ligne étaient le 21 mai, le 28 mai ou le 4 juin 2026 selon le département ; Paris relevait de la dernière échéance. La date limite papier était le 19 mai 2026. L'avis d'IFI, distinct de celui de l'impôt sur le revenu, a été mis en ligne en août, et le paiement était dû le 15 septembre 2026.

La prochaine déclaration portera sur le patrimoine au 1er janvier 2027 et se fera au printemps 2027, selon les règles alors en vigueur.

Plafonnement de l'IFI et réductions d'impôt

Le plafonnement limite la charge fiscale totale. Si l'IFI et les impôts sur les revenus de l'année précédente dépassent 75 % des revenus de cette année, l'excédent vient en réduction de l'IFI. Il est réservé aux résidents fiscaux français. Par ailleurs, les dons à certains organismes d'intérêt général ouvrent droit à une réduction d'IFI de 75 % de leur montant, dans la limite de 50 000 €.

Ce que la loi de finances pour 2026 a changé pour l'IFI

Pour l'IFI, rien. Pendant les débats, l'Assemblée nationale avait voté le 31 octobre 2025 son remplacement par un « impôt sur la fortune improductive ». Le Sénat avait voté fin novembre 2025 une autre réforme, avec un seuil relevé à 2,57 M€. Aucune de ces deux versions n'a été retenue dans la loi n° 2026-103 du 19 février 2026. La fiche officielle sur le calcul de l'IFI, vérifiée le 6 mars 2026, reprend le seuil et le barème antérieurs.

Pour 2027, le projet de loi de finances déposé par le gouvernement ne prévoit pas, dans sa version initiale, de réforme de l'IFI. Le texte est en discussion : l'Assemblée nationale a rejeté sa première partie le 4 novembre 2026 et le Sénat l'examine à partir du 20 novembre. Toute modification éventuelle devra être vérifiée avant la déclaration 2027.

Vous préparez votre déclaration d'IFI ou vous voulez vérifier la valeur de vos biens à Paris ? Parlons-en en toute confidentialité : nous établissons une valeur vénale argumentée au 1er janvier, bien par bien.

AGUILA estime les appartements parisiens à partir des ventes comparables, de l'état du bien et de son occupation, et remet une note que vous pouvez conserver en cas de contrôle. Si l'IFI vous conduit à arbitrer un bien, nous pouvons accompagner sa vente ou sa mise en location. La déclaration et le conseil fiscal relèvent de votre notaire, de votre avocat ou de votre conseiller.

Questions fréquentes

À partir de quel montant paie-t-on l'IFI en 2026 ?

À partir de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier, pour l'ensemble du foyer. Au-delà, l'impôt se calcule dès 800 000 €, avec une décote entre 1,3 et 1,4 M€.

La résidence principale est-elle soumise à l'IFI ?

Oui, mais pour 70 % de sa valeur vénale grâce à l'abattement de 30 %. L'abattement ne s'applique pas si le logement est détenu par une SCI de gestion. Les emprunts liés à la résidence principale restent déductibles.

Comment l'administration vérifie-t-elle la valeur déclarée ?

Elle compare la valeur déclarée aux ventes de biens similaires et peut la rectifier si elle l'estime insuffisante. Une estimation écrite, fondée sur des ventes comparables, aide à justifier votre déclaration.

Un nu-propriétaire paie-t-il l'IFI ?

En principe non : c'est l'usufruitier qui déclare la pleine propriété. Des exceptions existent, notamment pour l'usufruit légal du conjoint survivant, où la valeur est partagée selon le barème fiscal.

L'IFI a-t-il été supprimé ou remplacé en 2026 ?

Non. Les projets de remplacement débattus fin 2025 n'ont pas été retenus dans la loi de finances pour 2026. L'IFI s'applique avec les mêmes règles qu'en 2025.

Sources

Consultées le 7 novembre 2026.

Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les règles citées sont celles en vigueur au 7 novembre 2026 ; vérifiez les éventuelles modifications de la loi de finances pour 2027 avant votre prochaine déclaration. AGUILA n'est ni un cabinet d'avocats, ni un expert-comptable, ni un office notarial.

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