Une SCI familiale est une société civile immobilière dont les associés sont membres d'une même famille. Pour transmettre un appartement, les parents y logent le bien puis donnent progressivement des parts à leurs enfants, en utilisant l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Les parts sont évaluées sur la valeur de l'appartement diminuée des dettes de la société. En contrepartie, la SCI impose des statuts, une comptabilité et des déclarations annuelles, et fait perdre certains avantages fiscaux de la résidence principale.
En bref
- Une SCI compte au moins 2 associés ; le capital est libre, à partir de 1 €.
- Chaque parent peut donner à chaque enfant des parts d'une valeur de 100 000 € sans droits, tous les 15 ans.
- Les parents peuvent rester gérants et garder la gestion de l'appartement, même minoritaires en parts.
- Une SCI est imposée par défaut à l'impôt sur le revenu ; l'option pour l'impôt sur les sociétés est irrévocable et alourdit en général la taxation de la plus-value.
- Une résidence principale détenue en SCI perd l'abattement de 30 % à l'IFI et celui de 20 % aux droits de succession.
- La loi de finances pour 2026 a créé une taxe de 20 % sur certains actifs des sociétés patrimoniales soumises à l'impôt sur les sociétés ; les SCI à l'impôt sur le revenu sont hors champ.
Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?
Une société civile immobilière (SCI) est une société qui achète, détient et gère des biens immobiliers. Ses associés, c'est-à-dire ses membres, détiennent des parts sociales en proportion de leurs apports. Il en faut au moins deux.
La SCI est dirigée par un gérant. Les statuts sont le contrat qui fixe ses règles : pouvoirs du gérant, majorités, cession des parts. Une clause d'agrément peut soumettre l'entrée d'un nouvel associé à l'accord des autres. Si la société ne peut pas payer, les associés répondent de ses dettes à proportion de leurs parts.
L'activité doit rester civile : la location nue convient, la location meublée n'est admise qu'à titre accessoire.
Comment transmettre un appartement avec une SCI familiale ?
Faire entrer l'appartement dans la SCI
La SCI peut acheter l'appartement, souvent avec un emprunt, ou les parents peuvent lui apporter un bien qu'ils possèdent déjà. Attention : fiscalement, l'apport à une société est traité comme une cession. Il peut déclencher l'impôt sur la plus-value d'un bien qui n'est pas la résidence principale, ainsi que des droits d'enregistrement. Le notaire chiffre ce coût avant toute décision.
Donner les parts aux enfants
Une fois l'appartement dans la SCI, les parents donnent des parts. La donation de parts de SCI doit être faite par acte notarié. Elle bénéficie des mêmes abattements et du même barème qu'une donation d'appartement : 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, puis de 5 % à 45 %. Les règles détaillées figurent dans notre article sur la donation d'un appartement aux enfants.
Quels sont les avantages d'une SCI familiale ?
- Une donation progressive. Un appartement ne se découpe pas, des parts si : on donne au rythme des abattements.
- Une gestion centralisée. Le gérant signe les baux, fait réaliser les travaux et encaisse les loyers. Les parents peuvent rester gérants même après avoir donné la majorité des parts, si les statuts le prévoient.
- Éviter l'indivision. L'indivision est la situation de plusieurs personnes propriétaires ensemble d'un même bien. Les décisions importantes y exigent de larges majorités et chacun peut en principe demander le partage. Dans une SCI, les règles de vote sont fixées par les statuts. Voir notre article sur l'indivision successorale, la soulte et la licitation.
- Une évaluation nette des dettes. Si la SCI a emprunté pour acheter, la dette réduit la valeur des parts transmises. Dans une donation directe d'appartement, la déduction d'une dette suppose que l'enfant la prenne en charge, sous des conditions strictes.
Comment sont valorisées les parts d'une SCI ?
La valeur d'une part se calcule d'abord par la méthode de l'actif net réévalué. On prend la valeur vénale de l'appartement, c'est-à-dire son prix de marché, et les autres actifs de la société. On retire ses dettes certaines : capital restant dû de l'emprunt, factures impayées. On divise le résultat par le nombre de parts.
Une décote, c'est-à-dire une réduction de valeur, peut parfois s'ajouter. Elle reflète la difficulté à revendre des parts non cotées, une clause d'agrément ou une participation minoritaire. Il n'existe pas de taux officiel. Les tribunaux ont admis des taux variables selon les dossiers : une analyse du cabinet CMS Francis Lefebvre (avril 2024) cite, par exemple, une décote de 10 % pour clause d'agrément retenue par la Cour de cassation en 1997. Chaque décote doit être justifiée au cas par cas, et l'administration refuse de déduire l'impôt latent sur la plus-value.
Tout repose sur la valeur de l'appartement. Une évaluation immobilière argumentée, fondée sur des ventes comparables, sécurise la déclaration de la donation.
Démembrement de SCI : donner la nue-propriété des parts
Les parents peuvent donner seulement la nue-propriété des parts et en garder l'usufruit. L'usufruit est le droit de percevoir les revenus ; la nue-propriété, celui de devenir plein propriétaire au décès de l'usufruitier. Les droits ne portent alors que sur la nue-propriété, évaluée selon l'âge de l'usufruitier (barème de l'article 669 du code général des impôts) : 60 % de la valeur si l'usufruitier a entre 61 et 70 ans, par exemple.
Pour le vote, la loi donne la main au nu-propriétaire, sauf pour l'affectation des bénéfices, réservée à l'usufruitier (article 1844 du code civil). Les statuts peuvent aménager cette répartition, mais chacun conserve le droit de participer aux décisions collectives. Au décès du parent, l'usufruit s'éteint et l'enfant devient plein propriétaire des parts, sans droits supplémentaires. Côté IFI, le parent usufruitier déclare en principe la pleine propriété des parts : voir l'IFI 2026 et l'immobilier.
Exemple chiffré : une SCI qui détient un appartement de 1 000 000 €
Hypothèses purement arithmétiques : une SCI détient un appartement estimé 1 000 000 €. Il reste 200 000 € d'emprunt. Le capital est divisé en 1 000 parts, 500 pour chaque parent. Le couple a deux enfants et n'a fait aucune donation depuis 15 ans.
- Actif net : 1 000 000 € − 200 000 € = 800 000 €, soit 800 € par part, sans décote.
- Option 1, pleine propriété : chaque parent donne 125 parts à chaque enfant, soit 100 000 €. Droits : 0 €. Au total, 500 parts, soit 400 000 € et la moitié du capital, sont transmises sans droits. Les parents conservent 500 parts et la gérance.
- Option 2, nue-propriété : les parents, âgés de 68 ans, donnent la nue-propriété des 1 000 parts. Elle vaut 60 % de 800 000 €, soit 480 000 €. Chaque parent transmet 120 000 € à chaque enfant ; part taxable de 20 000 €, droits de 2 194 €. Total : 8 777 € de droits, frais d'acte en sus.
Dans l'option 1, les 500 parts restantes pourront être données quinze ans plus tard, avec de nouveaux abattements.
Quels sont les inconvénients et les coûts d'une SCI ?
Formalités et gestion
Créer une SCI suppose de rédiger des statuts, de publier une annonce légale et d'immatriculer la société. Ensuite, le gérant doit tenir des comptes et en rendre compte aux associés au moins une fois par an. Une SCI à l'impôt sur le revenu dépose chaque année une déclaration n° 2072. Une gestion relâchée fragilise la société en cas de désaccord familial ou de contrôle.
Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés
Par défaut, la SCI relève de l'impôt sur le revenu (IR) : chaque associé déclare sa part des loyers, même non distribués. À la revente, la plus-value suit le régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention.
La SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS), au taux de 25 %, ou de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice sous conditions. L'appartement est alors amorti, ce qui réduit l'impôt annuel. Mais à la revente, la plus-value est calculée après déduction des amortissements, sans abattement pour durée de détention, puis les distributions aux associés sont imposées à leur tour. L'option est irrévocable.
Avantages fiscaux perdus
- Pas d'abattement de 30 % à l'IFI sur la résidence principale détenue via des parts de SCI.
- Pas d'abattement de 20 % sur la résidence principale dans la succession.
- Pas d'exonération partielle « Dutreil », réservée aux entreprises opérationnelles.
- La cession de parts à un tiers supporte des droits d'enregistrement de 5 % lorsque la SCI est à prépondérance immobilière.
Ce que la loi de finances pour 2026 a changé pour les SCI
La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) n'a modifié ni les abattements ni le barème des donations. Son article 7 crée une taxe annuelle de 20 % sur certains actifs des sociétés patrimoniales (article 235 ter C du code général des impôts). Elle vise les sociétés soumises à l'IS dont les actifs atteignent 5 M€, contrôlées à 50 % au moins par une personne physique et dont les revenus passifs dépassent la moitié des produits. Parmi les biens taxés figurent les logements dont l'associé se réserve la jouissance, gratuitement ou sous le loyer de marché. Elle s'applique aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Les SCI à l'IR ne sont pas concernées. Nous n'avons pas trouvé de commentaire administratif publié au BOFiP à la date de nos vérifications : une SCI à l'IS qui loge la famille doit faire vérifier sa situation.
SCI familiale et abus de droit : les points de vigilance
L'abus de droit permet à l'administration d'écarter un montage fictif ou motivé par un but exclusivement fiscal (article L. 64 du livre des procédures fiscales). Depuis 2020, l'article L. 64 A vise aussi les actes au motif principalement fiscal. L'administration précise que les transmissions anticipées de patrimoine, y compris avec réserve d'usufruit, ne sont pas visées en elles-mêmes, à condition de ne pas être fictives.
En pratique, la vigilance porte sur la sincérité des opérations et sur la valeur déclarée : une valeur sous-évaluée, une décote non justifiée ou une dette sans réalité peuvent être rectifiées. Les statuts doivent être réellement appliqués. En cas de doute, une demande de rescrit permet d'interroger l'administration avant l'opération.
Vous envisagez de transmettre un appartement par une SCI familiale ? Parlons-en en toute confidentialité : nous vous aidons à établir la valeur de l'appartement qui servira de base au calcul des parts.
AGUILA intervient sur la partie immobilière du projet : estimation de l'appartement détenu ou à apporter, analyse de son potentiel locatif, puis gestion locative pour le compte de la SCI si les associés le souhaitent. La rédaction des statuts, l'acte de donation et le choix du régime fiscal relèvent du notaire, de l'avocat ou de l'expert-comptable.
Questions fréquentes
Faut-il un notaire pour créer une SCI familiale ?
Pas pour rédiger les statuts, qui peuvent être établis sous seing privé. Le notaire est en revanche nécessaire pour apporter ou acheter un appartement, et pour donner des parts à ses enfants.
Les parents gardent-ils le contrôle après avoir donné des parts ?
Oui, s'ils restent gérants et si les statuts encadrent la révocation du gérant et les majorités. Avec un démembrement, ils conservent aussi l'usufruit, donc les revenus et le vote sur l'affectation des bénéfices.
Une SCI familiale permet-elle de payer moins de droits ?
Elle ne change ni les abattements ni le barème. Elle permet de fractionner les donations et de transmettre une valeur nette des dettes de la société. Une décote éventuelle doit être justifiée au cas par cas.
Peut-on habiter un appartement détenu par sa SCI ?
Oui, mais l'occupation doit être prévue et encadrée par les associés. La résidence principale détenue en SCI perd l'abattement de 30 % à l'IFI et de 20 % dans la succession.
Sources
Consultées le 7 novembre 2026.
- Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir (fiche F38553), Entreprendre Service Public / DILA.
- Prise de décision dans une société civile immobilière (fiche F36717), Entreprendre Service Public / DILA, vérifiée le 13 janvier 2023.
- Droits de donation : abattements et barème (fiche F14203), Service Public / DILA, vérifiée le 13 mai 2026.
- BOI-RFPI-PVI-10-30 : plus-values immobilières, opérations imposables (apports en société), BOFiP-Impôts, 11 février 2013.
- BOI-ENR-DMTG-20-30-10 : donations, assiette des droits, BOFiP-Impôts, 6 avril 2021.
- BOI-CF-IOR-30-20 : abus de droit à motif principalement fiscal, BOFiP-Impôts, 31 janvier 2020.
- BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 : barème de l'usufruit et de la nue-propriété, BOFiP-Impôts, 23 décembre 2013.
- Actions ou parts sociales démembrées : qui vote aux assemblées générales ?, Notaires du Grand Paris, 6 octobre 2020.
- Donation de parts de SCI : don manuel ou acte notarié, Legifiscal, 2026.
- Décotes de valorisation, CMS Francis Lefebvre, 19 avril 2024.
- L'évaluation des parts de SCI : principes et spécificités, Barreau de Paris, conférence du 12 octobre 2021.
- SCI : quel régime fiscal choisir ?, Notaires du Grand Paris, 8 juin 2015.
- Loi de finances pour 2026 : principales mesures patrimoniales, Pictet Wealth Planning, 11 février 2026.
- Article 235 ter C CGI : taxe sur les actifs non professionnels, Adviz Experts, 2026.
Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les règles citées sont celles en vigueur au 7 novembre 2026. Chaque situation familiale est différente : le notaire, l'avocat ou l'expert-comptable sont les interlocuteurs pour la rédaction des statuts, l'acte de donation et le choix du régime fiscal. AGUILA n'est ni un office notarial, ni un cabinet d'avocats, ni un expert-comptable.