Après un décès, les héritiers deviennent propriétaires ensemble de l'appartement : c'est l'indivision. Les actes de gestion courante se décident à la majorité des deux tiers des droits, mais la vente à l'amiable exige l'unanimité. Personne n'est obligé de rester en indivision (article 815 du code civil) : on en sort par une vente, par le rachat des parts d'un héritier contre une soulte, taxé au droit de partage de 2,5 % en 2026, ou par une licitation, c'est-à-dire une vente aux enchères.
En bref
- Majorité des deux tiers des droits indivis : actes d'administration, mandat de gestion, bail d'habitation, demande en justice d'une vente aux enchères (article 815-5-1).
- Unanimité : vente amiable de l'appartement et tout acte qui dépasse la gestion normale.
- Soulte : somme versée par l'héritier qui reçoit plus que sa part, calculée sur la valeur du bien au jour du partage.
- Droit de partage 2026 : 2,5 % de l'actif net partagé pour une succession ; le taux de 1,10 % ne vise que les séparations de couple.
- L'héritier qui occupe seul le bien doit en principe une indemnité d'occupation à l'indivision, fixée d'après la valeur locative.
- La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 permet au juge, en cas d'urgence, d'autoriser un indivisaire à vendre seul ; le seuil des deux tiers est inchangé.
Qu'est-ce que l'indivision successorale ?
L'indivision est la situation d'un bien qui appartient à plusieurs personnes ayant des droits de même nature sur sa totalité. Deux enfants qui héritent à parts égales d'un appartement en détiennent chacun la moitié des droits, sans qu'aucune pièce ne leur appartienne en propre. Chacun est appelé indivisaire. L'indivision prend fin par le partage, qui attribue à chacun des biens précis.
Un usufruitier et un nu-propriétaire ne sont pas en indivision entre eux, car leurs droits ne sont pas de même nature : l'usufruit est le droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les loyers, la nue-propriété le droit de le recueillir en pleine propriété plus tard.
Indivision succession : qui décide quoi ?
À la majorité des deux tiers des droits
Les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent, en informant les autres :
- accomplir les actes d'administration (entretien, réparations courantes) ;
- donner un mandat général d'administration, par exemple à un administrateur de biens ;
- vendre des meubles indivis pour payer les dettes de l'indivision ;
- conclure ou renouveler un bail d'habitation (les baux commerciaux, ruraux, industriels ou artisanaux restent soumis à l'unanimité).
À l'unanimité
La vente amiable de l'appartement, sa mise en garantie (hypothèque) et tout acte étranger à l'exploitation normale du bien supposent l'accord de tous. Chaque indivisaire peut en revanche prendre seul les mesures nécessaires à la conservation du bien, comme une réparation urgente.
Avec l'autorisation du juge
Le tribunal peut autoriser un indivisaire à agir seul lorsque le refus d'un autre met en péril l'intérêt commun. Depuis la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, l'article 815-6 du code civil précise que le président du tribunal judiciaire peut, en cas d'urgence, autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d'un bien indivis.
Comment sortir de l'indivision ?
Nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision : chaque héritier peut demander le partage à tout moment, sauf convention d'indivision à durée déterminée. Cinq voies existent :
- Vendre le bien d'un commun accord, puis partager le prix. C'est le cas traité dans notre article sur la vente d'un appartement hérité à Paris.
- Partager à l'amiable devant notaire : un héritier reçoit l'appartement et verse une soulte aux autres.
- Céder sa part à un tiers. Les autres indivisaires disposent alors d'un droit de préemption : informés par acte de commissaire de justice du prix et des conditions, ils ont un mois pour se porter acquéreurs.
- Recourir à l'article 815-5-1 à partir des deux tiers des droits, pour obtenir une vente aux enchères.
- Demander le partage judiciaire au tribunal judiciaire, qui peut ordonner la licitation si le bien ne peut être commodément partagé.
Rachat de soulte : comment calculer la soulte ?
La soulte est la somme d'argent qui compense l'inégalité des lots : l'héritier qui reçoit un bien d'une valeur supérieure à ses droits verse la différence aux autres. On parle couramment de « rachat de soulte » lorsqu'un héritier garde l'appartement et rachète la part de ses cohéritiers.
Le calcul suit trois étapes :
- Évaluer la masse à partager : tous les biens indivis, moins les dettes de l'indivision.
- Calculer les droits de chacun : masse nette × quote-part.
- Comparer au lot reçu : soulte = valeur du lot attribué − droits de l'attributaire.
Point essentiel : les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise, fixée dans l'acte de partage et aussi proche que possible de celui-ci (article 829 du code civil). Ce n'est pas la valeur déclarée au décès. Si l'appartement s'est valorisé depuis, la soulte augmente.
Un héritier copropriétaire qui habitait le logement au moment du décès, et y habite toujours, peut en demander l'attribution préférentielle (article 831-2). La soulte est alors en principe payable comptant ; le conjoint survivant bénéficie de délais particuliers, détaillés dans notre article sur le logement du conjoint survivant.
Calcul soulte : exemple chiffré
Hypothèse purement arithmétique : deux enfants héritent à parts égales d'un appartement parisien estimé 800 000 € au jour du partage, sans dette. L'un souhaite le garder.
- Droits de chacun : 800 000 € × 1/2 = 400 000 €.
- Soulte due par l'attributaire : 800 000 € − 400 000 € = 400 000 €.
- Droit de partage : 800 000 € × 2,5 % = 20 000 €.
Variante : la succession comprend aussi 100 000 € de liquidités, attribuées à l'autre enfant. La masse atteint 900 000 €, soit 450 000 € de droits chacun. La soulte tombe à 800 000 € − 450 000 € = 350 000 €, et le droit de partage passe à 900 000 € × 2,5 % = 22 500 €. S'y ajoutent les émoluments réglementés du notaire et la contribution de sécurité immobilière.
Quel droit de partage en 2026 ?
Le partage d'une succession est soumis à un droit de 2,5 %, calculé sur l'actif net partagé, c'est-à-dire la valeur des biens au jour du partage moins le passif. Dans ce régime de faveur, réservé aux partages entre membres d'origine de l'indivision, les soultes ne sont pas déduites de la base et ne sont pas taxées comme une vente.
Le taux réduit de 1,10 %, applicable depuis le 1er janvier 2022, ne concerne que les partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS. Les licitations et cessions de droits entre membres d'origine de l'indivision bénéficient aussi du taux de 2,5 % : il porte sur les parts acquises, ou sur la valeur totale du bien lorsque l'opération met fin à l'indivision. Aucune loi de finances récente n'a modifié ces taux.
Licitation : qu'est-ce qu'une vente aux enchères d'un bien indivis ?
La licitation est la vente aux enchères d'un bien indivis. Elle peut être amiable, entre indivisaires, ou judiciaire, ordonnée par le tribunal dans le cadre d'un partage judiciaire. Le prix final n'est pas connu à l'avance : il dépend des enchères, à partir d'une mise à prix fixée au préalable.
La procédure de l'article 815-5-1
- Les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits expriment devant notaire leur intention de vendre.
- Le notaire fait signifier cette intention aux autres dans le mois.
- Si l'un s'oppose ou ne répond pas dans les trois mois, le notaire dresse un procès-verbal.
- Le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente aux enchères, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
Une proposition visant à abaisser ce seuil à plus de la moitié des droits a été écartée au Sénat en décembre 2025 ; la loi du 7 avril 2026 ne l'a pas retenue et ne prévoit qu'une règle propre à la Corse. Cette même loi réforme le partage judiciaire, sous réserve d'un décret d'application.
Convention d'indivision : organiser la gestion du bien
Les héritiers qui veulent rester propriétaires ensemble, par exemple pour louer l'appartement, peuvent signer une convention d'indivision. Elle doit être écrite, désigner les biens et les droits de chacun. Pour un bien immobilier, elle est rédigée par un notaire et publiée au service de la publicité foncière. Conclue pour 5 ans au plus, elle est renouvelable. Elle peut nommer un gérant, répartir les charges et fixer une indemnité d'occupation. La mise en location et le suivi peuvent être confiés à un professionnel de la gestion locative à Paris.
L'indemnité d'occupation : qui la doit ?
L'indivisaire qui utilise seul le bien doit, sauf accord contraire, une indemnité à l'indivision (article 815-9). Il faut une jouissance exclusive : garder les clés et empêcher les autres d'accéder au bien peut suffire. Le montant est fixé par accord ou, à défaut, par le juge, d'après la valeur locative, souvent réduite d'environ 20 % pour tenir compte de la précarité de l'occupation. L'action se prescrit par cinq ans (article 815-10).
Exemple arithmétique : pour une valeur locative de 2 000 € par mois et une décote de 20 %, l'indemnité atteint 19 200 € par an, dus à l'indivision. Avec deux héritiers à parts égales, l'autre en recueille 9 600 € par an au partage.
Vous êtes en indivision sur un appartement à Paris ? Parlons-en en toute confidentialité : une valeur partagée par tous les héritiers est souvent le premier pas vers un accord.
Concrètement, AGUILA établit une estimation écrite et argumentée de l'appartement à la date utile, partage ou rachat de parts, et présente la méthode aux héritiers. Le notaire reste l'interlocuteur pour la convention, le partage et le calcul des droits. Notre méthode est présentée sur la page estimation d'appartement à Paris.
Questions fréquentes
Peut-on vendre un bien en indivision sans l'accord de tous ?
Pas à l'amiable. Les héritiers détenant au moins deux tiers des droits peuvent toutefois engager la procédure de l'article 815-5-1, qui aboutit à une vente aux enchères autorisée par le tribunal. En cas d'urgence, le juge peut aussi autoriser un indivisaire à vendre seul.
Sur quelle valeur calcule-t-on la soulte ?
Sur la valeur du bien au jour du partage, et non sur la valeur déclarée au décès. Une estimation récente et documentée évite les contestations entre héritiers.
Qui paie le droit de partage ?
Il est dû sur l'acte de partage, au taux de 2,5 % de l'actif net partagé. Sa répartition entre héritiers est fixée dans l'acte.
Faut-il payer des droits de succession avant de sortir de l'indivision ?
Oui. Les droits de succession sont dus au dépôt de la déclaration, dans les 6 mois du décès en France métropolitaine, que le bien soit vendu, partagé ou conservé. Voir notre article sur les droits de succession sur un appartement.
Sources
Consultées le 7 novembre 2026.
- L'indivision successorale, Notaires du Grand Paris, 29 mars 2012.
- Le régime de l'indivision, Notaires de France, 14 juin 2023.
- BOI-ENR-PTG : partages et opérations assimilées, BOFiP-Impôts, 30 juin 2020.
- La taxation du partage, 122e Congrès des notaires de France, 2026.
- Parution de la loi pour sortir de l'ornière de l'indivision successorale, Banque des Territoires, 8 avril 2026.
- Rapport n° 194 sur la proposition de loi visant à simplifier la sortie de l'indivision successorale, Sénat, 10 décembre 2025.
- L'attribution de la propriété du logement, 119e Congrès des notaires de France, 2023.
- Attribution préférentielle dans une succession, Simonnet Avocat, 14 avril 2026.
- Indivision : comment est calculée l'indemnité d'occupation ?, Le Mag Juridique, 24 septembre 2026.
Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les règles citées sont celles en vigueur au 7 novembre 2026 ; chaque situation familiale est différente et le notaire, ou l'avocat en cas de contentieux, est l'interlocuteur pour le partage et la sortie d'indivision. AGUILA n'est ni un office notarial, ni un cabinet d'avocats, ni un expert-comptable.