Vendre un appartement hérité à Paris : étapes et plus-value

Oui, on peut vendre un appartement hérité sans attendre la fin de la succession, à deux conditions : l'accord de tous les héritiers et une attestation de propriété établie par le notaire. Fiscalement, le prix d'acquisition retenu pour la plus-value est la valeur déclarée dans la succession, augmentée des droits et frais payés, et la durée de détention court depuis le décès. Une vente rapide, au prix estimé, ne dégage donc en général pas de plus-value imposable en 2026.

En bref

• Le notaire établit l'acte de notoriété (qui désigne les héritiers) puis l'attestation de propriété, dite aussi attestation immobilière, publiée au service de la publicité foncière.
• Vendre un bien de la succession vaut acceptation de celle-ci : mieux vaut connaître le passif avant de signer.
• Un bien détenu par plusieurs héritiers (en indivision) se vend à l'amiable à l'unanimité ; à défaut, une procédure judiciaire existe à partir des deux tiers des droits.
• Plus-value : prix de vente moins valeur déclarée au décès, droits de succession et frais d'acte afférents au bien ; abattements à partir de la 6e année après le décès.
• Un appartement loué se vend avec son locataire : le bail continue malgré le décès du bailleur.
• Vide depuis plus d'un an au 1er janvier, un logement parisien peut être soumis à la taxe sur les logements vacants, sauf s'il est réellement mis en vente au prix du marché.

Quelles sont les étapes pour vendre un appartement hérité ?

1. Désigner les héritiers. Le notaire dresse l'acte de notoriété, qui établit qui hérite et dans quelles proportions.
2. Choisir d'accepter la succession. Chaque héritier peut l'accepter purement et simplement, l'accepter à concurrence de l'actif net (sans payer les dettes au-delà de la valeur des biens) ou y renoncer. Vendre un bien de la succession vaut acceptation pure et simple. Payer l'assurance de l'appartement ou encaisser les loyers, en revanche, n'engage pas.
3. Réunir l'accord des héritiers sur le principe, le prix et le calendrier de la vente.
4. Faire établir l'attestation de propriété. Cet acte notarié constate le transfert du bien aux héritiers. Elle est obligatoire pour chaque immeuble, et la vente à un tiers ne peut être publiée qu'après elle.
5. Estimer le bien, en cohérence avec la valeur déclarée dans la succession.
6. Constituer le dossier : diagnostics obligatoires, documents de copropriété, situation locative.
7. Signer l'avant-contrat puis l'acte de vente, en principe par tous les héritiers ou leurs mandataires.

Peut-on vendre un appartement avant la fin de la succession ?

Oui. Rien n'impose d'attendre le partage, ni même le dépôt de la déclaration de succession. La vente peut intervenir dès que les héritiers sont identifiés, qu'ils sont d'accord et que l'attestation de propriété est établie.

Le calendrier fiscal, lui, ne s'adapte pas à la vente. La déclaration de succession est due dans les 6 mois du décès en France métropolitaine, et les droits sont payés au dépôt. Si la vente n'est pas signée à temps, les héritiers peuvent demander un paiement fractionné. Le détail figure dans notre article sur les droits de succession sur un appartement.

Que faire si un héritier refuse de vendre ?

Tant que le bien est indivis, sa vente à l'amiable suppose l'unanimité. Les héritiers détenant au moins deux tiers des droits peuvent toutefois saisir un notaire puis le tribunal judiciaire, qui peut autoriser une vente aux enchères (article 815-5-1 du code civil). Depuis la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, le président du tribunal peut aussi, en cas d'urgence et si l'intérêt commun l'exige, autoriser un indivisaire à signer seul la vente (article 815-6). Ces mécanismes, comme le rachat de parts par un héritier, sont détaillés dans notre article sur l'indivision successorale, la soulte et la licitation.

Quelle plus-value sur un appartement hérité ?

Si l'appartement n'est pas la résidence principale du vendeur au moment de la vente, la plus-value est imposable à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Trois règles propres aux biens hérités changent le calcul :

• Prix d'acquisition : c'est la valeur retenue dans la déclaration de succession, et non le prix payé à l'origine par le défunt.
• Frais déductibles : s'y ajoutent, sur justificatifs, les droits de succession acquittés sur le bien (au prorata de sa part dans la succession) et les frais d'acte et de déclaration, honoraires du notaire compris. Le forfait de 7,5 % prévu pour les achats ne s'applique pas ; le forfait travaux de 15 % suppose au moins cinq ans de détention.
• Durée de détention : elle court à partir de la date du décès. Les abattements commencent la 6e année ; l'exonération est acquise après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Chaque héritier est imposé sur sa quote-part. La surtaxe sur les plus-values élevées ne s'applique qu'au-delà de 50 000 € de plus-value imposable par vendeur. Le calcul complet, avec les abattements année par année, est présenté dans notre article sur le calcul de la plus-value immobilière.

Exemple chiffré : vendre rapidement ou plus tard ?

Hypothèse purement arithmétique : un appartement parisien est déclaré 800 000 € dans la succession d'un parent, au profit de deux enfants, sans autre bien. Chaque enfant paie 58 194 € de droits, soit 116 389 € au total. Les actes du notaire liés au bien (attestation de propriété, déclaration, contribution de sécurité immobilière) représentent environ 10 437 €. Le prix d'acquisition majoré atteint donc 926 825 €.

• Vente 18 mois après le décès, à 840 000 € net vendeur : le prix est inférieur au prix d'acquisition majoré. Aucune plus-value n'est due. La moins-value, elle, n'est pas imputable sur d'autres gains.
• Vente 4 ans après le décès, à 1 000 000 € net vendeur : la plus-value brute est de 73 175 €, soit 36 587 € par enfant. Aucun abattement ne s'applique avant la 6e année. Chaque enfant paie environ 6 952 € d'impôt et 6 293 € de prélèvements sociaux, soit 13 245 €.

Les frais de vente à la charge des vendeurs, comme les diagnostics, viennent en plus réduire le prix de cession retenu.

Estimation de succession : quelle valeur retenir pour le bien ?

La valeur déclarée est la valeur vénale au jour du décès : le prix qu'on obtiendrait ce jour-là, dans des conditions normales de vente. Elle sert deux fois : pour calculer les droits de succession, puis comme prix d'acquisition lors de la revente.

Une valeur sous-estimée réduit les droits mais expose à un redressement. Une vente intervenant peu après le décès, à un prix nettement supérieur, fournit à l'administration un élément de comparaison direct. À l'inverse, une valeur surestimée fait payer des droits inutiles. L'objectif est une estimation sincère et documentée : ventes comparables, étage, état, surface, situation locative, travaux votés en copropriété.

Vendre l'appartement hérité occupé ou vide ?

Si l'appartement était loué, le décès du propriétaire ne met pas fin au bail (article 1742 du code civil) : les héritiers deviennent bailleurs. Ils peuvent vendre le bien loué, à un prix en général inférieur à celui d'un bien libre, ou délivrer un congé pour vendre à l'échéance du bail, dans les formes et délais légaux. Les deux options sont comparées dans notre article sur la vente d'un appartement loué à Paris.

Si l'appartement est vide, il faut souvent le libérer des meubles et décider s'il est présenté en l'état ou après un rafraîchissement. Un bien vide à rénover vise des acquéreurs prêts à engager des travaux, qui en intègrent le coût dans leur offre.

Comment gérer l'appartement en attendant la vente ?

Entre le décès et la vente, les charges continuent : charges de copropriété, taxe foncière, assurance, abonnements. Elles sont supportées par l'indivision, chaque héritier à proportion de ses droits. Quelques points de vigilance :

• Assurance : maintenir le contrat est un acte conservatoire qui n'emporte pas acceptation de la succession.
• Location temporaire : conclure un bail d'habitation relève des actes d'administration, décidés à la majorité des deux tiers des droits indivis. Un bail en cours de vente complique toutefois la cession.
• Vacance : à Paris, un logement non meublé vacant depuis au moins un an au 1er janvier peut être soumis à la taxe sur les logements vacants : 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, 34 % ensuite. Un logement mis en vente au prix du marché sans trouver preneur en est exonéré, sur justificatifs. La loi de finances pour 2026 prévoit de remplacer cette taxe par une taxe unique à partir des impositions de 2027.

Vous héritez d'un appartement à Paris et envisagez de le vendre ? Parlons-en en toute confidentialité : nous faisons le point avec vous, et si besoin avec le notaire, sur la valeur, le calendrier et l'accord des héritiers.

Concrètement, AGUILA estime le bien en cohérence avec la valeur de succession, coordonne la préparation du dossier avec le notaire, présente l'appartement à des acquéreurs qualifiés et tient informés tous les héritiers à chaque étape. Notre accompagnement est détaillé sur la page vente d'appartement à Paris.

Questions fréquentes

Faut-il attendre la déclaration de succession pour vendre ?

Non. La vente peut être signée avant le dépôt de la déclaration, dès que l'attestation de propriété est établie et que les héritiers sont d'accord. La déclaration et le paiement des droits restent dus dans les délais légaux.

Qu'est-ce que l'attestation immobilière après un décès ?

C'est l'acte notarié, aussi appelé attestation de propriété, qui constate la transmission d'un bien immobilier aux héritiers. Il est publié au service de la publicité foncière et conditionne la vente à un tiers. Ses émoluments sont proportionnels à la valeur du bien.

Les règles sont-elles les mêmes pour une maison héritée ?

Oui. Qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement, les étapes, l'accord des héritiers et le calcul de la plus-value sont identiques. Seuls les diagnostics et documents à fournir varient selon le type de bien.

Un héritier peut-il être exonéré de plus-value ?

Oui, si l'appartement est sa résidence principale au jour de la vente : l'exonération de la résidence principale s'applique alors à sa quote-part. Les autres cas d'exonération, liés au montant ou à la situation du vendeur, sont limités.

La plus-value est-elle calculée par héritier ?

Oui. Chaque héritier est imposé sur sa quote-part de la plus-value, selon la même durée de détention, comptée depuis le décès. Le seuil de 50 000 € de la surtaxe s'apprécie lui aussi vendeur par vendeur.

Sources

Consultées le 7 novembre 2026.

• Accepter ou renoncer à la succession (F1199), Service Public / DILA, vérifiée le 3 avril 2025.
• Impôt sur le revenu : plus-value immobilière (F10864), Service Public / DILA, vérifiée le 15 avril 2026.
• Taxe sur les logements vacants (F17293), Service Public / DILA, vérifiée le 11 juin 2025.
• Dois-je faire une déclaration de succession ?, impots.gouv.fr, DGFiP, 30 mars 2026.
• BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 : majoration du prix d'acquisition, BOFiP-Impôts, 20 décembre 2013.
• BOI-RFPI-PVI-20-20 : abattement pour durée de détention, BOFiP-Impôts, 18 juillet 2023.
• Parution de la loi pour sortir de l'ornière de l'indivision successorale, Banque des Territoires, 8 avril 2026.
• L'indivision successorale, Notaires du Grand Paris, 29 mars 2012.

Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les règles citées sont celles en vigueur au 7 novembre 2026 ; chaque situation familiale est différente et le notaire est l'interlocuteur pour les actes de succession et de vente. AGUILA n'est ni un office notarial, ni un cabinet d'avocats, ni un expert-comptable.