Conjoint survivant : logement, usufruit et donation au dernier vivant

Oui, lorsque le couple était marié. Le conjoint survivant a d'abord le droit d'occuper gratuitement le logement pendant un an après le décès ; ce droit est d'ordre public, le défunt ne peut pas l'en priver (code civil, art. 763). Il peut ensuite y rester à vie grâce au droit viager au logement, s'il le demande dans l'année du décès, sauf si le défunt l'en a privé par testament notarié (art. 764). Le partenaire de Pacs n'a que le droit d'un an et le concubin aucun. Règles en vigueur en novembre 2026 (Service Public, fiche vérifiée le 27 janvier 2026).

En bref

• Droit temporaire : un an de jouissance gratuite du logement et de ses meubles pour l'époux survivant ; si le logement était loué, la succession rembourse les loyers pendant cette année.
• Droit viager : l'époux peut habiter le logement jusqu'à son décès s'il en manifeste la volonté dans l'année ; sa valeur s'impute sur sa part d'héritage.
• Avec des enfants tous communs, l'époux choisit entre l'usufruit de toute la succession et le quart en pleine propriété ; avec un enfant d'une autre union, il reçoit le quart en pleine propriété.
• La donation au dernier vivant élargit ces choix : quotité disponible en pleine propriété, quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit, ou usufruit total.
• Le conjoint marié et le partenaire de Pacs sont exonérés de droits de succession ; le concubin est taxé à 60 % après un abattement de 1 594 €.
• Un juge ne peut pas ordonner la vente de l'appartement contre la volonté du conjoint usufruitier (code civil, art. 815-5).

Droit temporaire au logement : un an gratuit pour le conjoint survivant

Le conjoint survivant est l'époux ou l'épouse non divorcé du défunt. S'il occupait effectivement le logement comme résidence principale au jour du décès, il en a la jouissance gratuite pendant un an, avec le mobilier qui le garnit (code civil, art. 763, en vigueur depuis le 1er janvier 2007).

• Le logement appartenait aux deux époux ou au seul défunt : le conjoint l'occupe sans rien payer aux héritiers.
• Le logement était loué : la succession lui rembourse les loyers de l'année, au fur et à mesure de leur paiement.
• Le logement appartenait au défunt en indivision avec d'autres personnes : la succession lui rembourse l'indemnité d'occupation pendant l'année.

Ce droit est un effet direct du mariage, pas un droit d'héritage : il ne réduit pas la part successorale du conjoint. Il est d'ordre public : aucun testament ne peut l'écarter.

Droit viager au logement : rester dans l'appartement à vie

Après cette première année, l'époux survivant peut obtenir un droit viager au logement : un droit d'habitation sur l'appartement et un droit d'usage sur les meubles, jusqu'à son décès (code civil, art. 764). Trois conditions s'appliquent.

• Il occupait effectivement le logement comme résidence principale au jour du décès.
• Le logement appartenait aux deux époux ou dépendait entièrement de la succession. Si le défunt le détenait en indivision avec un tiers, par exemple ses frères, le conjoint n'a que le droit d'un an (Service Public, fiche F1725).
• Il manifeste sa volonté d'en bénéficier dans l'année du décès. De préférence par écrit, auprès des héritiers ou du notaire.

Le défunt ne peut l'en priver que par un testament authentique, reçu par notaire. La valeur de ce droit s'impute sur la part d'héritage du conjoint. Si elle est inférieure, il prend le complément sur les autres biens ; si elle est supérieure, il ne doit rien aux autres héritiers. Fiscalement, le droit d'habitation et d'usage vaut 60 % de la valeur de l'usufruit (CGI, art. 762 bis).

Si l'appartement n'est plus adapté à ses besoins, par exemple en cas d'entrée en maison de retraite, le conjoint peut le louer, sauf à usage commercial ou agricole, pour financer son nouvel hébergement (art. 764). Les héritiers et lui peuvent aussi convertir ce droit en rente viagère ou en capital, d'un commun accord (art. 766). Pendant ce droit, le conjoint assume l'entretien courant et les taxes du logement.

Conjoint survivant : usufruit ou pleine propriété ?

Au-delà du logement, le conjoint hérite d'une part de la succession. L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans pouvoir le vendre seul ; la pleine propriété réunit tous les droits. En présence d'enfants, l'article 757 du code civil prévoit :

• si tous les enfants sont issus des deux époux : au choix du conjoint, l'usufruit de la totalité des biens ou le quart en pleine propriété ;
• si au moins un enfant n'est pas issu des deux époux : le quart en pleine propriété.

Tout héritier peut inviter le conjoint, par écrit, à choisir. Sans réponse écrite dans les trois mois, il est réputé avoir choisi l'usufruit (code civil, art. 758-3).

L'usufruit sur l'appartement lui permet d'y vivre ou de le louer jusqu'à son décès. Les enfants, nus-propriétaires, récupèrent alors la pleine propriété sans nouveaux droits. Le fonctionnement et le barème sont détaillés dans notre article nue-propriété et usufruit : le barème fiscal. Si l'appartement appartenait à la communauté du couple, seule la moitié du défunt entre dans la succession : l'autre moitié appartient déjà au survivant.

Donation au dernier vivant : que change-t-elle ?

La donation au dernier vivant, ou donation entre époux, est un acte notarié qui augmente la part d'héritage du conjoint. Elle ne porte que sur les biens que l'époux laissera à son décès. En présence d'enfants, communs ou non, elle permet au survivant de choisir entre trois options (code civil, art. 1094-1) :

• la quotité disponible en pleine propriété : la moitié de la succession avec un enfant, le tiers avec deux, le quart avec trois ou plus ;
• le quart en pleine propriété et les trois quarts en usufruit ;
• la totalité en usufruit.

Elle est particulièrement utile en présence d'enfants d'une autre union, puisque la loi ne donne alors au conjoint que le quart en pleine propriété. Elle est réservée aux couples mariés. L'acte coûte 135,84 € TTC d'émoluments, hors inscription au fichier central des dispositions de dernières volontés (Service Public, fiche F2767, vérifiée le 5 octobre 2026). Elle peut être révoquée à tout moment, sauf si elle figure dans le contrat de mariage.

Exemple chiffré. Un époux décède en laissant un appartement de 900 000 € qui lui appartenait en propre, sans autre bien ni dette. Son conjoint a 74 ans ; ils ont deux enfants communs. Au barème fiscal, l'usufruit vaut 30 % à cet âge. Pour chaque option, voici la part du conjoint et les droits de chaque enfant (abattement de 100 000 €, barème en ligne directe, sans forfait mobilier ni frais) :

• Usufruit de la totalité (loi ou donation) : part du conjoint 270 000 € ; chaque enfant reçoit 315 000 € de nue-propriété et paie 41 194,35 €.
• Quart en pleine propriété (loi ou donation) : part du conjoint 225 000 € ; chaque enfant reçoit 337 500 € et paie 45 694,35 €.
• Quotité disponible d'un tiers en pleine propriété (donation) : part du conjoint 300 000 € ; chaque enfant reçoit 300 000 € et paie 38 194,35 €.
• Quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit (donation) : part du conjoint 427 500 € ; chaque enfant reçoit 236 250 € et paie 25 444,35 €.

Le conjoint ne paie aucun droit de succession, quelle que soit l'option. Dans cet exemple, son droit viager d'habitation vaudrait 162 000 € (60 % de 30 %), à imputer sur sa part. Le calcul des droits est détaillé dans notre article droits de succession sur un bien immobilier.

Couple marié, pacsé ou concubin : quelles différences ?

• Époux. Héritier légal, droit temporaire d'un an d'ordre public, droit viager au logement, donation au dernier vivant possible, exonération totale de droits de succession.
• Partenaire de Pacs. Pas héritier sans testament. Droit d'occuper gratuitement le logement pendant un an, sauf si un testament l'écarte (code civil, art. 515-6). Pas de droit viager. Exonéré de droits sur ce qu'il reçoit par testament.
• Concubin. Aucun droit d'occupation, aucun héritage sans testament. Ce qu'il reçoit par testament est taxé à 60 %, après un abattement de 1 594 €. Seuls un testament, par exemple un legs de l'usufruit du logement, ou des statuts de SCI adaptés peuvent le protéger.

Dans tous les cas, un testament ne peut pas entamer la part réservée aux enfants.

Que se passe-t-il si les enfants veulent vendre l'appartement ?

• Le conjoint est usufruitier. La vente de la pleine propriété exige son accord : le juge ne peut pas l'ordonner à la demande des nus-propriétaires (code civil, art. 815-5). Les enfants peuvent seulement vendre leur nue-propriété, appartement occupé. Le juge ne peut pas non plus convertir en rente, contre la volonté du conjoint, l'usufruit portant sur le logement qu'il occupe (art. 760).
• Le conjoint a choisi une part en pleine propriété. Il est en indivision avec les enfants. Son droit viager au logement, s'il l'a demandé dans l'année, lui permet d'y rester. Il peut aussi demander l'attribution du logement lors du partage, en versant si besoin une soulte. Voir notre article indivision, soulte et licitation.
• Tout le monde est d'accord pour vendre. Le prix est réparti entre usufruitier et nus-propriétaires. Le barème fiscal peut servir de règle pratique pour cette répartition (BOI-RFPI-PVI-20-10-10). Si le logement est la résidence principale du seul usufruitier, seule sa quote-part de plus-value peut être exonérée (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 100).

Pour l'IFI, l'usufruit légal du conjoint (art. 757) donne lieu à une imposition répartie entre usufruitier et nus-propriétaires selon le barème. Ce n'est pas le cas d'un usufruit reçu par donation au dernier vivant : l'usufruitier déclare alors la valeur en pleine propriété (CGI, art. 968). Un conjoint qui a besoin de liquidités peut aussi envisager, avec ses enfants, de vendre la nue-propriété d'un bien qu'il détient.

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Questions fréquentes

Le conjoint survivant peut-il être obligé de quitter l'appartement ?

Pas pendant la première année : le droit temporaire est d'ordre public. Ensuite, s'il a demandé son droit viager dans l'année et n'en a pas été privé par testament notarié, il peut rester à vie. Les exceptions tiennent surtout aux logements détenus en indivision avec des tiers.

La donation au dernier vivant est-elle utile si nous avons des enfants communs ?

Elle ajoute deux options à celles de la loi : la quotité disponible en pleine propriété, et le quart en pleine propriété avec les trois quarts en usufruit. Elle laisse aussi au conjoint la possibilité de ne prendre qu'une partie des biens. Le notaire aide à mesurer son intérêt selon le patrimoine.

Le partenaire de Pacs hérite-t-il de l'appartement ?

Non, sauf testament. Sans testament, il peut seulement occuper le logement gratuitement pendant un an. Avec un testament, il est exonéré de droits sur ce qu'il reçoit, dans la limite de la part non réservée aux enfants.

Le conjoint paie-t-il des droits de succession sur l'appartement ?

Non. L'époux survivant et le partenaire de Pacs sont exonérés de droits de succession. Les enfants paient des droits sur leur part, calculée en nue-propriété si le conjoint a l'usufruit.

Sources

Consultées le 7 novembre 2026.

• Quels sont les droits du conjoint sur le logement du défunt ? (fiche F1725), Service Public / DILA, vérifiée le 27 janvier 2026.
• Code civil, articles 763 à 766 : droit au logement temporaire et droit viager au logement, Légifrance, versions en vigueur depuis 2002 et 2007.
• Code civil, article 758-3, Légifrance, version en vigueur depuis le 1er juillet 2002.
• Code civil, article 815-5, Légifrance, version en vigueur depuis le 1er janvier 2007.
• Comment faire une donation au dernier vivant ? (fiche F2767), Service Public / DILA, vérifiée le 5 octobre 2026.
• Succession entre époux : qu'est-ce que la donation au dernier vivant ?, economie.gouv.fr, ministère de l'Économie, page non datée.
• Quels sont les droits à payer sur une succession selon le lien avec le défunt ? (fiche F35794), Service Public / DILA, vérifiée le 19 août 2026.
• Comment dois-je calculer les droits de succession ?, impots.gouv.fr, DGFiP, page non datée.
• Droits du conjoint survivant sur le logement, Notaires de France, publié le 21 février 2020.
• Étude comparative des droits au logement, Congrès des notaires de France, rapport du 119e congrès, 2023.
• BOI-RFPI-PVI-10-40-10 : exonération de la plus-value de cession de la résidence principale, BOFiP-Impôts, 27 juin 2023.
• Code général des impôts, article 968, Légifrance, version en vigueur depuis le 1er janvier 2018.

Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les règles citées sont celles en vigueur au 7 novembre 2026 et l'exemple est simplifié. Chaque situation familiale est différente : le notaire est votre interlocuteur pour la succession, les options du conjoint et la donation entre époux. AGUILA n'est ni un office notarial, ni un cabinet d'avocats.