Vendre la nue-propriété de son appartement en gardant l'usufruit

Vendre la nue-propriété de son appartement, c'est céder la propriété des murs tout en gardant l'usufruit : le vendeur continue d'y habiter, ou peut le louer, jusqu'à son décès, et reçoit un capital en une seule fois à la signature. Le prix est librement négocié avec l'acquéreur. Le barème fiscal, qui fixe la nue-propriété à 70 % de la valeur entre 71 et 80 ans, sert au calcul des impôts et ne fixe pas ce prix. Si l'appartement est la résidence principale du vendeur, la plus-value est exonérée (BOFiP, version du 27 juin 2023).

En bref

• Le vendeur garde l'usufruit à vie : il occupe ou loue l'appartement, paie la taxe foncière et l'entretien ; l'acheteur paie en principe les grosses réparations.
• Le prix dépend de la durée probable de l'usufruit, de l'évolution attendue du prix du bien et du rendement exigé par l'acheteur. Il peut être supérieur ou inférieur au barème fiscal.
• Au décès du vendeur, l'acheteur devient plein propriétaire sans droits à payer (CGI, art. 1133).
• Vendre la nue-propriété de sa résidence principale, détenue jusque-là en pleine propriété, ouvre droit à l'exonération de plus-value.
• À la différence du viager, il n'y a pas de rente : tout le prix est versé comptant.
• L'usufruit locatif social est un autre montage : un bailleur social détient l'usufruit pour au moins quinze ans et loue le logement.

Vendre la nue-propriété : comment ça marche ?

La pleine propriété d'un appartement se compose de deux droits. L'usufruit permet de l'utiliser et d'en percevoir les revenus. La nue-propriété est la propriété des murs, sans droit de les occuper tant que l'usufruit existe. Les définitions et le barème sont détaillés dans notre article nue-propriété et usufruit : le barème fiscal.

Le propriétaire qui vend la nue-propriété en se réservant l'usufruit signe une vente classique chez le notaire. L'acte précise le prix, la durée de l'usufruit (en général jusqu'au décès du vendeur) et la répartition des charges. L'acheteur paie les frais d'acquisition. Le vendeur reste chez lui, sans loyer à verser.

À son décès, l'usufruit s'éteint. L'acheteur récupère la pleine propriété. Cette réunion ne donne lieu à aucun impôt ni taxe (CGI, art. 1133). Les héritiers du vendeur n'ont plus de droit sur l'appartement ; ils héritent de ce qui reste du capital.

Pourquoi un senior vend-il la nue-propriété de son appartement ?

L'objectif est de disposer de liquidités sans déménager. Le capital peut financer un complément de revenus, l'adaptation du logement, une aide à des proches ou une future dépendance.

La vente allège aussi certaines charges. Le code civil met les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire (art. 605 et 606) : gros murs, poutres, couverture entière. L'usufruitier conserve l'entretien courant et les charges annuelles (art. 608), dont la taxe foncière, établie à son nom (CGI, art. 1400, II). L'acte peut aménager cette répartition : il faut la lire de près.

L'usufruit laisse de la souplesse. Si le vendeur part en maison de retraite, il peut louer l'appartement et percevoir les loyers, sauf clause contraire. Le titulaire d'un simple droit d'usage et d'habitation, fréquent en viager occupé, ne le peut pas.

Quelle valeur pour la nue-propriété : barème fiscal ou valeur de marché ?

Le barème fiscal ne fixe pas le prix

Le barème de l'article 669 du CGI répartit la valeur entre usufruit et nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier : 60 % pour la nue-propriété de 61 à 70 ans, 70 % de 71 à 80 ans, 80 % de 81 à 90 ans. Il s'impose pour les donations et les successions. Pour une vente, le prix est celui que les parties stipulent ; la doctrine fiscale le dit « librement déterminé par les parties » (BOI-RFPI-PVI-20-10-10).

La valeur économique : une valeur future actualisée

Un acheteur raisonne autrement. Il paie aujourd'hui un bien dont il ne profitera qu'à la fin de l'usufruit. La valeur de la nue-propriété correspond alors à la valeur libre du bien à cette date, ramenée à aujourd'hui au taux de rendement qu'il attend :

valeur de la nue-propriété = valeur libre × [(1 + revalorisation annuelle) / (1 + rendement attendu)] puissance (durée de l'usufruit).

La durée réelle de l'usufruit est inconnue. On part souvent d'une estimation de l'espérance de vie. Selon l'Insee, en 2025, l'espérance de vie à 80 ans est de 11,5 ans pour les femmes et de 9,6 ans pour les hommes (Insee Première n° 2087, janvier 2026).

Exemple arithmétique. Un appartement vaut 800 000 € libre. Son propriétaire a 80 ans. Le barème fiscal donne une nue-propriété de 560 000 € (70 %). Avec une revalorisation supposée de 1 % par an, le calcul économique donne :

• propriétaire femme (durée 11,5 ans), rendement attendu 4 % : 571 400 €, soit 71,4 % de la valeur libre ;
• propriétaire femme (durée 11,5 ans), rendement attendu 5 % : 511 800 €, soit 64,0 % ;
• propriétaire homme (durée 9,6 ans), rendement attendu 5 % : 551 000 €, soit 68,9 %.

Ces hypothèses sont des paramètres de calcul, pas des données de marché. Un point de rendement attendu en plus fait perdre ici près de 60 000 €. Le prix final se discute avec l'acheteur, à partir d'une valeur libre solide. Tout part donc d'une estimation sérieuse de l'appartement libre : voir notre page estimation d'appartement à Paris.

Qui achète la nue-propriété d'un appartement occupé ?

L'acheteur est le plus souvent un investisseur, particulier ou société, qui accepte de ne percevoir aucun revenu pendant la durée de l'usufruit en échange d'un prix d'achat inférieur à la valeur libre.

La vente à un enfant ou à un autre héritier présomptif est possible mais encadrée. Fiscalement, le bien est présumé faire partie de la succession du vendeur usufruitier (CGI, art. 751) ; un acte notarié ne suffit pas, à lui seul, à renverser cette présomption (BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10). Civilement, la valeur en pleine propriété d'un bien vendu avec réserve d'usufruit à un héritier en ligne directe est imputée sur la quotité disponible, sauf accord des autres héritiers en ligne directe (code civil, art. 918). Le notaire doit être consulté en amont.

À ne pas confondre : l'usufruit locatif social

Dans l'usufruit locatif social, un investisseur achète la nue-propriété d'un logement, souvent neuf, et un bailleur social en achète l'usufruit temporaire. Celui-ci loue le logement à des ménages sous plafonds de ressources pendant au moins quinze ans (code de la construction et de l'habitation, art. L. 253-1). C'est un placement pour l'investisseur, pas une solution pour un propriétaire qui veut rester chez lui.

Vendre la nue-propriété ou vendre en viager ?

Les deux permettent de rester chez soi en tirant un capital de son logement. Leurs mécanismes diffèrent.

• Ce qui est vendu. En viager occupé, le vendeur cède la pleine propriété et se réserve un droit d'usage et d'habitation ou l'usufruit. En nue-propriété, il cède les murs et garde l'usufruit.
• Le paiement. Le viager combine en général un bouquet, versé à la signature, et une rente viagère. La nue-propriété est payée comptant, en une fois.
• La fiscalité des sommes reçues. La rente viagère est imposable à l'impôt sur le revenu pour une fraction fixée selon l'âge au premier versement : 30 % au-delà de 69 ans (CGI, art. 158, 6). Le prix de la nue-propriété est un capital, sans impôt sur le revenu.
• Le risque. En viager, le vendeur dépend du paiement régulier de la rente. En nue-propriété, il n'a plus rien à recevoir après la vente.

Le fonctionnement du viager à Paris est expliqué dans notre article viager à Paris.

Quelle fiscalité pour la plus-value ?

Si l'appartement est la résidence principale du vendeur au jour de la vente, la plus-value est exonérée. Le BOFiP le confirme pour la cession de la seule nue-propriété d'un logement détenu jusque-là en pleine propriété (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 90, version du 27 juin 2023).

Pour une résidence secondaire ou un appartement loué, la plus-value est imposable selon le droit commun. Le prix d'acquisition retenu est une fraction du prix payé à l'origine, calculée obligatoirement avec le barème de l'article 669 selon l'âge de l'usufruitier au jour de la vente ; les frais d'acquisition suivent la même proportion (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 190 et 200). Pour un appartement acheté 200 000 € et dont le vendeur de 80 ans cède la nue-propriété, le prix d'acquisition retenu est de 140 000 € (70 %). Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite : voir notre article calcul de la plus-value d'une résidence secondaire.

Pour l'IFI, le vendeur usufruitier déclare en principe la valeur en pleine propriété. Le CGI prévoit une exception lorsque le démembrement résulte d'une vente avec réserve d'usufruit à un acheteur qui n'est pas un héritier présomptif : la valeur est alors répartie selon le barème entre usufruitier et nu-propriétaire (CGI, art. 968, 2°).

Quels points de vigilance avant de vendre ?

• La valeur libre de départ. Toute la négociation en découle. Une estimation fondée sur des ventes comparables protège le vendeur.
• Le conjoint. Si l'usufruit n'est réservé qu'au profit du vendeur, il s'éteint à son décès : son conjoint ne peut pas, en principe, rester dans l'appartement à ce titre. L'acte doit régler sa situation : voir conjoint survivant : peut-il rester dans l'appartement ?
• Les travaux. Vérifier la clause de répartition entre entretien et grosses réparations, et les travaux de copropriété déjà votés.
• Les héritiers. L'appartement sort du patrimoine transmis. En parler en famille évite des contestations, notamment en cas de vente à un enfant.
• L'irréversibilité. La vente est définitive. Le notaire vérifie que l'opération est adaptée à la situation du vendeur.

Vous envisagez de vendre la nue-propriété de votre appartement ? Parlons-en en toute confidentialité : un associé d'AGUILA examine avec vous la valeur libre de votre bien et ce qu'elle implique pour la négociation.

AGUILA, agence immobilière indépendante à Paris, établit un avis de valeur argumenté de l'appartement libre, à partir des ventes comparables et des caractéristiques du bien, et peut accompagner sa mise en vente. Le montage juridique, la rédaction de l'acte et le conseil patrimonial relèvent du notaire et, le cas échéant, d'un conseiller en gestion de patrimoine.

Questions fréquentes

Combien vaut la nue-propriété de mon appartement ?

Pour les impôts, la nue-propriété vaut un pourcentage fixe selon votre âge : 70 % de 71 à 80 ans, 80 % de 81 à 90 ans (CGI, art. 669). Pour une vente, le prix se négocie. Il dépend de la valeur libre, de la durée probable de l'usufruit et du rendement attendu par l'acheteur.

Puis-je continuer à habiter mon appartement après la vente ?

Oui. En gardant l'usufruit, vous conservez le droit d'y vivre jusqu'à votre décès, ou jusqu'au terme fixé dans l'acte. Vous pouvez aussi le louer et percevoir les loyers, sauf clause contraire.

Qui paie les travaux après la vente de la nue-propriété ?

Selon le code civil, l'usufruitier paie l'entretien et le nu-propriétaire les grosses réparations, comme la toiture ou les gros murs. L'acte de vente peut prévoir une autre répartition. La taxe foncière reste due par l'usufruitier.

Le prix de vente de la nue-propriété est-il imposable ?

Le prix est un capital, pas un revenu. Seule la plus-value éventuelle est taxée, et elle est exonérée si l'appartement est votre résidence principale au jour de la vente. Les placements que vous ferez ensuite avec ce capital seront imposés selon leurs propres règles.

Peut-on vendre la nue-propriété à ses enfants ?

C'est possible, mais le fisc présume que le bien fait partie de votre succession (CGI, art. 751), sauf preuve de la sincérité de la vente. Les autres héritiers peuvent aussi demander l'imputation sur la quotité disponible s'ils n'ont pas consenti à la vente (code civil, art. 918). Un notaire doit valider l'opération.

Sources

Consultées le 7 novembre 2026.

• Code général des impôts, article 669, Légifrance, version en vigueur depuis le 31 décembre 2003.
• Code général des impôts, article 1133, Légifrance, version en vigueur depuis le 1er juillet 1979.
• BOI-RFPI-PVI-10-40-10 : exonération de la plus-value de cession de la résidence principale, BOFiP-Impôts, 27 juin 2023.
• BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 : plus-value immobilière, définition du prix d'acquisition, BOFiP-Impôts, 12 septembre 2012.
• BOI-RFPI-PVI-20-10-10 : plus-value immobilière, prix de cession, BOFiP-Impôts, page consultée en export PDF.
• BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10 : présomption de propriété (article 751 du CGI), BOFiP-Impôts, 29 septembre 2014.
• BOI-RSA-PENS-30-20 : rentes viagères à titre onéreux, BOFiP-Impôts, 21 mai 2026.
• Bilan démographique 2025 (Insee Première n° 2087), Insee, janvier 2026.
• Logement social et financement privé : l'usufruit locatif social, Congrès des notaires de France, rapport du 119e congrès, 2023.
• Le viager : comment ça marche ?, economie.gouv.fr, ministère de l'Économie, page non datée.
• Code général des impôts, article 968, Légifrance, version en vigueur depuis le 1er janvier 2018.

Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique, fiscal ou patrimonial personnalisé. Les règles citées sont celles en vigueur au 7 novembre 2026 et les calculs reposent sur des hypothèses illustratives. Chaque situation familiale est différente : le notaire est votre interlocuteur pour l'acte et ses conséquences. AGUILA n'est ni un office notarial, ni un cabinet d'avocats, ni un conseiller en gestion de patrimoine.