La pleine propriété d'un appartement se divise en deux droits : l'usufruit, qui permet de l'habiter ou de le louer, et la nue-propriété, qui donne la propriété des murs sans en avoir la jouissance. Pour les donations et les successions, leur valeur est fixée par le barème de l'article 669 du code général des impôts, selon l'âge de l'usufruitier : de 61 à 70 ans, l'usufruit vaut 40 % du bien et la nue-propriété 60 %. Ce barème, issu de la loi de finances pour 2004, n'a pas été modifié depuis et s'applique en novembre 2026. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans payer de droits.
En bref
- L'usufruitier utilise le bien et en perçoit les revenus ; le nu-propriétaire en est propriétaire mais ne peut ni l'occuper ni le louer tant que l'usufruit dure.
- Barème fiscal (CGI, art. 669) : l'usufruit vaut 90 % avant 21 ans, puis perd 10 points par tranche de dix ans, jusqu'à 10 % à partir de 91 ans.
- Un usufruit à durée fixe vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, quel que soit l'âge de l'usufruitier.
- L'usufruitier paie l'entretien et la taxe foncière ; le nu-propriétaire paie les grosses réparations (code civil, art. 605 et 606).
- La réunion de l'usufruit à la nue-propriété au décès de l'usufruitier ne donne lieu à aucun impôt (CGI, art. 1133).
- Donner la nue-propriété d'un appartement en gardant l'usufruit réduit l'assiette des droits de donation : à 68 ans, seuls 60 % de la valeur sont taxés.
Nue-propriété, usufruit, démembrement de propriété : de quoi parle-t-on ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits détenus par des personnes différentes. Il naît le plus souvent d'une donation, d'une succession ou d'une vente.
L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans pouvoir le vendre. L'usufruitier d'un appartement peut l'habiter ou le louer et encaisser les loyers. Un usufruit consenti à une personne physique est en général viager : il s'éteint à son décès.
La nue-propriété est le droit de disposer du bien, c'est-à-dire d'en être propriétaire, sans pouvoir l'occuper ni en tirer de revenus tant que l'usufruit existe. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à la fin de l'usufruit.
Aucun des deux ne peut vendre seul la pleine propriété. L'usufruitier peut céder son usufruit et le nu-propriétaire sa nue-propriété, mais la vente de l'appartement libre de tout droit exige leur accord commun. Le juge ne peut pas ordonner cette vente, à la demande d'un nu-propriétaire, contre la volonté de l'usufruitier (code civil, art. 815-5).
Usufruit et nue-propriété : qui paie quoi ?
Les travaux
L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien (art. 605). Les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire, sauf si elles résultent d'un défaut d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit. L'article 606 les définit de façon limitative : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres, couvertures entières, murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.
Un acte de donation ou de vente peut aménager cette répartition.
La taxe foncière et les impôts
L'article 608 du code civil met à la charge de l'usufruitier les charges annuelles du bien. Sur le plan fiscal, la taxe foncière est établie au nom de l'usufruitier (CGI, art. 1400, II, commenté au BOFiP BOI-IF-TFB-10-20-20). Les loyers éventuels sont imposables chez lui.
Pour l'impôt sur la fortune immobilière, l'usufruitier déclare en principe la valeur en pleine propriété, sauf cas limités de répartition selon le barème (CGI, art. 968). Voir notre article sur l'IFI 2026 et l'immobilier.
Les charges de copropriété et l'assemblée générale
La loi du 10 juillet 1965 ne répartit pas les charges entre usufruitier et nu-propriétaire ; une réponse ministérielle du 2 novembre 2021 renvoie aux articles 605, 606 et 608 du code civil. Le règlement de copropriété peut prévoir qu'ils sont solidaires du paiement. Pour voter en assemblée générale, ils désignent un représentant commun ; à défaut d'accord, c'est le nu-propriétaire depuis le 1er juin 2020 (loi de 1965, art. 23).
Barème usufruit 2026 : la valeur selon l'âge de l'usufruitier
Pour calculer les droits de donation et de succession, l'administration n'utilise pas une valeur économique mais le barème forfaitaire de l'article 669 du CGI, dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2004. L'âge retenu est celui de l'usufruitier au jour de la donation ou du décès, en années révolues (anniversaire passé).
- Moins de 21 ans : usufruit 90 %, nue-propriété 10 %.
- De 21 à 30 ans : usufruit 80 %, nue-propriété 20 %.
- De 31 à 40 ans : usufruit 70 %, nue-propriété 30 %.
- De 41 à 50 ans : usufruit 60 %, nue-propriété 40 %.
- De 51 à 60 ans : usufruit 50 %, nue-propriété 50 %.
- De 61 à 70 ans : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %.
- De 71 à 80 ans : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %.
- De 81 à 90 ans : usufruit 20 %, nue-propriété 80 %.
- 91 ans et plus : usufruit 10 %, nue-propriété 90 %.
Un usufruit constitué pour une durée fixe (usufruit temporaire) vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction et sans tenir compte de l'âge (art. 669, II). Le droit d'usage et d'habitation, plus restreint que l'usufruit car il ne permet pas de louer, vaut 60 % de la valeur de l'usufruit (CGI, art. 762 bis).
Ce barème ignore la rentabilité du bien et l'espérance de vie réelle. Il n'a pas été modifié par la loi de finances pour 2026. Un amendement visant à taxer la réunion de l'usufruit à la nue-propriété a par exemple été déposé puis rejeté lors de l'examen du budget pour 2025.
Comment calculer la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété ?
Le calcul se fait en deux temps.
- Déterminer la valeur vénale de l'appartement en pleine propriété, c'est-à-dire le prix auquel il se vendrait libre sur le marché au jour de l'acte. Le notaire la reporte dans l'acte de donation ou dans la déclaration de succession ; une valeur sous-estimée peut être rectifiée par l'administration.
- Appliquer le pourcentage du barème correspondant à l'âge de l'usufruitier.
Exemple arithmétique. Un appartement est estimé 600 000 €. Son propriétaire a 68 ans. L'usufruit vaut 40 %, soit 240 000 €, et la nue-propriété 60 %, soit 360 000 €. Si le propriétaire avait 75 ans, l'usufruit vaudrait 180 000 € (30 %) et la nue-propriété 420 000 € (70 %).
Donation nue-propriété : transmettre un appartement en gardant l'usufruit
La donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit est l'usage le plus courant du démembrement. Le parent continue d'habiter l'appartement ou de le louer. Les enfants en deviennent nus-propriétaires. Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, après un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans (Service Public, fiche F14205, vérifiée le 15 janvier 2026).
Exemple chiffré. Un parent de 68 ans, seul propriétaire d'un appartement de 600 000 €, en donne la nue-propriété à ses deux enfants.
- Valeur taxable de la nue-propriété : 600 000 € × 60 % = 360 000 €, soit 180 000 € par enfant.
- Après abattement de 100 000 € : 80 000 € taxables par enfant.
- Barème en ligne directe : 8 072 € à 5 % (403,60 €), 4 037 € à 10 % (403,70 €), 3 823 € à 15 % (573,45 €), puis 64 068 € à 20 % (12 813,60 €).
- Droits : 14 194,35 € par enfant, soit 28 388,70 € au total.
Pour une donation de la pleine propriété, chaque enfant serait taxé sur 200 000 € (300 000 € moins l'abattement), soit 38 194,35 € de droits chacun et 76 388,70 € au total. L'écart est de 48 000 €, hors frais de notaire. En contrepartie, le parent renonce à vendre seul son appartement.
Le détail des abattements, du rappel fiscal et des clauses utiles figure dans notre article donation d'un appartement aux enfants.
Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ?
L'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire. Cette réunion ne donne lieu à aucun impôt ni taxe lorsqu'elle intervient par le décès de l'usufruitier ou l'arrivée du terme (CGI, art. 1133, en vigueur depuis le 1er juillet 1979). La hausse de valeur de l'appartement entre la donation et le décès n'est donc pas taxée.
Une règle anti-abus s'applique. Un bien dont le défunt avait l'usufruit et un héritier la nue-propriété est présumé faire partie de la succession (CGI, art. 751). La présomption tombe notamment si la nue-propriété a été donnée par une donation régulière plus de trois mois avant le décès (BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10). Une vente de la nue-propriété à un enfant ne suffit pas, à elle seule, à écarter la présomption.
Lorsque le démembrement résulte d'une succession, par exemple un conjoint survivant usufruitier et des enfants nus-propriétaires, chacun paie des droits sur la valeur de son droit. Le calcul est détaillé dans notre article droits de succession sur un bien immobilier, et la situation du conjoint dans conjoint survivant : peut-il rester dans l'appartement ?
Barème fiscal et valeur de marché : ne pas confondre
Le barème de l'article 669 est un outil fiscal. Lors d'une vente, le prix est librement négocié : il dépend de la durée probable de l'usufruit, de l'évolution attendue du prix du bien et du rendement attendu par l'acquéreur. Un propriétaire de 75 ans ne recevra pas forcément 70 % de la valeur de son appartement. Ce point est développé dans vendre la nue-propriété de son appartement.
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Questions fréquentes
Quel âge retenir pour le barème de l'usufruit ?
L'âge de l'usufruitier au jour de la donation ou du décès, en années révolues. À 70 ans et 11 mois, l'usufruit vaut encore 40 % ; dès le 71e anniversaire, il ne vaut plus que 30 %.
L'usufruitier peut-il louer l'appartement ?
Oui. L'usufruitier peut louer le bien et percevoir les loyers, qui sont imposables chez lui. Le titulaire d'un simple droit d'usage et d'habitation ne peut pas louer. C'est pourquoi la loi fiscale évalue ce droit à 60 % de l'usufruit.
Le nu-propriétaire peut-il obliger l'usufruitier à vendre ?
Non. Le juge ne peut pas ordonner la vente de la pleine propriété contre la volonté de l'usufruitier (code civil, art. 815-5). Une vente suppose l'accord des deux parties, avec une répartition du prix entre elles.
Faut-il payer des droits quand le nu-propriétaire récupère la pleine propriété ?
Non, si l'usufruit prend fin par le décès de l'usufruitier ou l'arrivée de son terme (CGI, art. 1133). En revanche, une renonciation anticipée à l'usufruit peut être taxée comme une donation.
Qui paie la taxe foncière d'un bien démembré ?
L'usufruitier. La taxe foncière est établie à son nom (CGI, art. 1400, II), même si le nom du nu-propriétaire figure aussi sur le rôle. Une convention entre eux peut prévoir un remboursement, mais l'avis d'imposition reste établi au nom de l'usufruitier.
Sources
Consultées le 7 novembre 2026.
- Code général des impôts, article 669, Légifrance, version en vigueur depuis le 31 décembre 2003.
- Code général des impôts, article 1133, Légifrance, version en vigueur depuis le 1er juillet 1979.
- Code général des impôts, article 762 bis, Légifrance, version en vigueur depuis le 31 décembre 2003.
- Code civil, article 606, Légifrance, en vigueur depuis 1804.
- Code civil, article 815-5, Légifrance, version en vigueur depuis le 1er janvier 2007.
- BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10 : présomption de propriété, biens appartenant pour l'usufruit au défunt, BOFiP-Impôts, 29 septembre 2014.
- BOI-IF-TFB-10-20-20 : taxe foncière, imposition des titulaires de droits spéciaux, BOFiP-Impôts, 10 janvier 2019.
- Droits de donation : calcul et paiement (fiche F14205), Service Public / DILA, vérifiée le 15 janvier 2026.
- Question écrite n° 40008 : fonds de travaux et démembrement de propriété, Assemblée nationale, réponse publiée le 2 novembre 2021.
- Usufruit et nue-propriété : fiscalement, qui paye quoi ?, Chambre des notaires de Paris, mis à jour le 29 novembre 2021.
- Amendement n° I-CF795 au projet de loi de finances pour 2025 (article 1133 du CGI), Assemblée nationale, déposé le 13 octobre 2024, rejeté.
Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les règles citées sont celles en vigueur au 7 novembre 2026. Chaque situation familiale est différente : le notaire est votre interlocuteur pour les actes et le conseil. AGUILA n'est ni un office notarial, ni un cabinet d'avocats, ni un expert-comptable.