Un hôtel exploité en location-gérance peut être vendu, au locataire-gérant ou à un tiers. Au 7 novembre 2026, la cession du fonds peut être exonérée d'impôt sur la plus-value (article 238 quindecies, VII du CGI, et article 151 septies A, IV en cas de départ à la retraite) si l'activité a été exploitée au moins cinq ans avant la mise en location et si la vente porte sur l'intégralité des éléments donnés en gérance. Côté civil, le propriétaire du fonds n'est solidaire des dettes du gérant que jusqu'à la publication du contrat (article L144-7 du Code de commerce).
En bref
- La location-gérance confie l'exploitation d'un fonds hôtelier à un gérant indépendant, à ses risques, contre une redevance (articles L144-1 et suivants du Code de commerce).
- Le contrat doit être publié dans un support d'annonces légales dans les 15 jours de sa signature ; jusqu'à cette publication, le loueur répond solidairement des dettes d'exploitation du gérant.
- Depuis la loi du 19 juillet 2019, le loueur n'a plus à avoir exploité lui-même le fonds pendant deux ans avant de le mettre en gérance.
- La vente d'un fonds en location-gérance à un tiers ne met pas fin automatiquement au contrat : il faut l'organiser dans le contrat et dans l'acte de cession.
- L'exonération de l'article 238 quindecies est totale si les éléments cédés valent au plus 500 000 €, partielle jusqu'à 1 000 000 €, à condition que l'activité ait été exercée cinq ans avant la mise en location.
- Pour l'exonération « retraite » de l'article 151 septies A, le loueur doit faire valoir ses droits à la retraite dans les 24 mois qui précèdent ou suivent la cession, et non au moment de la mise en gérance.
Qu'est-ce que la location-gérance d'un hôtel ?
La location-gérance, ou gérance libre, est le contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce en confie l'exploitation à un gérant, qui l'exploite à ses risques et périls (article L144-1 du Code de commerce). Le locataire-gérant a la qualité de commerçant et en supporte toutes les obligations (article L144-2). Il paie au propriétaire une redevance, fixe ou calculée sur le chiffre d'affaires ou le résultat.
Le propriétaire conserve son actif et en tire un revenu, sans gérer le quotidien. La formule sert souvent de transition, par exemple pour permettre à un repreneur de tester l'établissement avant de l'acheter, usage que cite Entreprendre Service Public.
La condition d'exploitation préalable de deux ans (ancien article L144-3) a été supprimée par la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019. Une condition de cinq ans subsiste en revanche en droit fiscal, pour les exonérations de plus-value.
Location gérance hôtel : quelles formalités et quelle responsabilité pour le loueur ?
Publier le contrat dans les 15 jours
Le contrat est publié, sous forme d'extrait ou d'avis, dans un support habilité à recevoir les annonces légales, dans la quinzaine de sa date (article R144-1 du Code de commerce). La fin de la location-gérance donne lieu à la même publicité.
Une solidarité limitée à la période avant publication
Jusqu'à la publication, le loueur est solidairement responsable avec le gérant des dettes contractées pour l'exploitation (article L144-7, dans sa rédaction issue de la loi du 9 décembre 2016). Selon Entreprendre Service Public, une solidarité existe aussi, pendant la même période, pour les impôts directs liés à l'exploitation, mais pas pour la TVA. Publier vite est donc la première protection du loueur.
Les créanciers du loueur peuvent réagir
La publication ouvre un délai de trois mois pendant lequel les créanciers du loueur peuvent demander au tribunal de commerce de rendre immédiatement exigibles ses dettes liées au fonds, si la location-gérance met leur recouvrement en péril (article L144-6). À l'inverse, la fin du contrat rend immédiatement exigibles les dettes d'exploitation contractées par le gérant (article L144-9).
Le bail commercial des murs reste au nom du loueur
Si l'hôtel est exploité dans des murs loués, le propriétaire du fonds reste en principe le locataire des murs et le débiteur du loyer ; le gérant n'acquiert pas de droit au bail. Relisez le bail : il peut soumettre la location-gérance à l'accord du bailleur, et un manquement fragiliserait l'élément souvent le plus précieux du fonds.
Quel est l'effet de la location-gérance sur la valeur de l'hôtel ?
Un acquéreur valorise un fonds hôtelier sur son résultat d'exploitation. Pendant la gérance, ce résultat est celui du gérant : vous ne percevez qu'une redevance. Trois points pèsent sur la valeur.
- L'accès à l'information. Sans clause de reporting, le loueur n'a ni les comptes, ni les taux d'occupation du gérant, que l'acquéreur demandera. Prévoyez leur communication régulière dans le contrat.
- L'état du fonds. Clientèle, notes en ligne, classement, entretien : une gestion médiocre le déprécie. Un état des lieux d'entrée et de sortie et un inventaire du matériel sont des garde-fous utiles.
- La durée restante et la sortie. Un acquéreur exploitant cherchera un fonds libre. Un contrat long sans clause de sortie réduit le nombre d'acheteurs.
Les salariés sont un autre point d'attention. À l'expiration du contrat, le fonds revient au propriétaire avec les contrats de travail attachés, sauf si le fonds est devenu inexploitable (Cour de cassation, 17 décembre 2013, n° 12-22.167). Pour aller plus loin sur les méthodes, voir notre article sur l'estimation de la valeur d'un hôtel.
Comment vendre son hôtel au locataire-gérant ?
C'est l'issue la plus naturelle : le gérant connaît l'établissement et ses chiffres. Le contrat peut prévoir dès l'origine une promesse de vente, un pacte de préférence ou une formule de prix.
La vente suit ensuite les règles de toute cession de fonds de commerce (information des salariés le cas échéant, préemption éventuelle de la commune, enregistrement, publication, oppositions), détaillées dans notre guide pour vendre son hôtel.
Un point souvent oublié : solder les comptes de la location-gérance. Dans un arrêt du 13 décembre 2023, la chambre commerciale de la Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui n'avait pas recherché si une clause d'« accord unique » de l'acte de cession avait éteint les arriérés de redevances et de stock dus par l'acquéreur, ancien gérant. Mieux vaut régler expressément dans l'acte le sort des redevances, du stock et des dépôts.
Vendre à un tiers un hôtel en location-gérance : que devient le contrat ?
La vente du fonds n'entraîne pas, en principe, la rupture automatique du contrat de location-gérance. Le contrat peut toutefois prévoir sa résiliation en cas de vente, avec ou sans indemnité. En pratique, trois options se présentent :
- le contrat prend fin avant la vente, à son terme ou selon une clause de résiliation, et l'acquéreur reprend un fonds libre ;
- l'acquéreur reprend le contrat en cours avec l'accord des parties, ce qui intéresse surtout un investisseur qui ne veut pas exploiter ;
- le gérant cède sa place moyennant une indemnité négociée.
Si le contrat accorde au gérant une priorité d'achat, respectez-la. L'administration fiscale considère qu'une vente directe à un tiers, sans proposition préalable au gérant alors que le contrat l'imposait, n'est pas faite « dans le respect du contrat » et perd le bénéfice des exonérations (BOFiP, BOI-BIC-PVMV-40-20-20-20, § 290).
Quelle fiscalité pour la vente d'un fonds en location-gérance ?
L'exonération de l'article 238 quindecies, VII
La transmission d'une activité donnée en location-gérance peut être exonérée si deux conditions sont réunies (article 238 quindecies, VII du CGI) :
- l'activité était exercée depuis au moins cinq ans au moment de la mise en location. La période de gérance ne compte pas : seule l'exploitation directe avant le contrat est prise en compte ;
- la cession est faite au locataire ou, dans le respect du contrat, à toute autre personne, et porte sur l'intégralité des éléments qui concourent à l'exploitation donnée en gérance.
Les seuils sont appréciés sur le prix des éléments donnés en location, augmenté des charges et indemnités stipulées au profit du cédant. L'exonération est totale jusqu'à 500 000 € et partielle jusqu'à 1 000 000 €.
Exemple arithmétique : pour des éléments cédés à 700 000 €, la fraction exonérée est égale à (1 000 000 − 700 000) / 500 000, soit 60 % de la plus-value.
L'exonération « départ à la retraite » de l'article 151 septies A, IV
Le loueur qui part à la retraite peut aussi viser l'article 151 septies A, qui exonère d'impôt sur le revenu la plus-value professionnelle, hors biens immobiliers. Les mêmes conditions propres à la gérance s'appliquent (cinq ans d'activité avant la mise en location, cession de l'ensemble au gérant ou à un tiers dans le respect du contrat). Les autres conditions de l'article s'apprécient à la date de la vente.
Le piège est le calendrier. Le cédant doit faire valoir ses droits à la retraite dans les 24 mois qui précèdent ou suivent la cession. Un hôtelier qui a pris sa retraite en mettant son fonds en gérance, puis qui vend cinq ans plus tard, se trouve hors délai. Les prélèvements sociaux restent dus sur cette plus-value. Le calendrier est détaillé dans notre article sur l'hôtelier qui part à la retraite, et l'ensemble des régimes dans la fiscalité de la vente d'un hôtel.
Les redevances pendant la gérance
Les redevances sont soumises à la TVA au taux normal de 20 % (impots.gouv.fr). Lorsqu'elles ne sont pas des revenus professionnels soumis aux cotisations, elles relèvent des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, désormais de 18,6 % (loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, Bulletin officiel de la sécurité sociale).
Faut-il mettre son hôtel en location-gérance avant de le vendre ?
Cela peut se justifier quand le repreneur a besoin de temps pour financer l'achat ou quand le propriétaire ne peut plus exploiter. Mais la gérance ajoute un tiers dans l'opération, peut éloigner les exploitants qui veulent un fonds libre et peut faire sortir le cédant du délai de 24 mois de l'exonération « retraite ». Faites chiffrer les deux scénarios avant de signer.
Vous envisagez de vendre un hôtel exploité en location-gérance ? Parlons-en en toute confidentialité : nous regardons ensemble le contrat, le calendrier et les acquéreurs possibles avant toute démarche.
AGUILA accompagne les propriétaires de fonds et de murs hôteliers en France : lecture du contrat de gérance et du bail, avis de valeur, dossier de présentation anonyme, recherche d'acquéreurs qualifiés et suivi jusqu'à l'acte, en lien avec vos conseils juridiques et comptables. Notre démarche est décrite sur la page transaction hôtelière.
Questions fréquentes
Peut-on vendre un hôtel en location-gérance à quelqu'un d'autre que le gérant ?
Oui. La vente d'un fonds en gérance à un tiers est possible et ne rompt pas automatiquement le contrat. Il faut respecter les clauses du contrat, notamment une éventuelle priorité d'achat du gérant, et organiser la fin ou la reprise du contrat dans l'acte.
Le propriétaire du fonds reste-t-il responsable des dettes du locataire-gérant ?
Seulement jusqu'à la publication du contrat dans un support d'annonces légales (article L144-7 du Code de commerce). Après publication, le gérant est seul tenu de ses dettes d'exploitation. D'où l'intérêt de publier dans les 15 jours de la signature.
Faut-il avoir exploité son hôtel deux ans avant de le mettre en location-gérance ?
Non, depuis la loi du 19 juillet 2019. Pour exonérer la plus-value lors de la vente, le fisc exige en revanche cinq ans d'exploitation avant la mise en location.
Quelle exonération d'impôt pour la vente d'un fonds en location-gérance ?
L'article 238 quindecies, VII du CGI exonère la plus-value en totalité jusqu'à 500 000 € et partiellement jusqu'à 1 000 000 €, sous conditions. L'article 151 septies A, IV peut s'ajouter en cas de départ à la retraite dans les 24 mois de la vente.
La location-gérance fait-elle baisser le prix de vente d'un hôtel ?
Pas nécessairement. Le prix dépend surtout de l'état du fonds, de ses résultats et du bail des murs. Une gérance bien encadrée rassure un acquéreur ; une gérance opaque l'inquiète.
Sources
Consultées le 7 novembre 2026.
- Code de commerce, chapitre IV : De la location-gérance (articles L144-1 à L144-13), Légifrance, version en vigueur (L144-7 modifié le 9 décembre 2016, L144-3 abrogé le 19 juillet 2019).
- Location-gérance d'un fonds de commerce, Entreprendre Service Public (DILA).
- Je mets mon fonds de commerce en location-gérance. Quelles sont mes obligations ?, impots.gouv.fr.
- Article 238 quindecies du Code général des impôts, Légifrance, version en vigueur en 2026.
- Article 151 septies A du Code général des impôts, Légifrance, en vigueur depuis le 16 février 2025.
- BOI-BIC-PVMV-40-20-20-20, cas particulier de la location-gérance, BOFiP-Impôts, 23 juillet 2025.
- Contribution sociale généralisée sur les revenus du capital, Bulletin officiel de la sécurité sociale, mis à jour en 2026.
- Cour de cassation, chambre commerciale, 13 décembre 2023, Juricaf.
Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les règles citées sont celles en vigueur au 7 novembre 2026. AGUILA n'est ni un cabinet d'avocats, ni un expert-comptable : faites valider votre situation par vos conseils avant toute décision.