Vendre son hôtel : fiscalité de la plus-value en 2026

Couverture AGUILA : vendre son hôtel, la fiscalité de la plus-value en 2026

Lorsqu'un hôtelier vend, l'impôt sur sa plus-value dépend de trois choses : ce qu'il vend (le fonds, les murs ou les titres de sa société), la façon dont il le détient, et sa situation personnelle, en particulier un départ à la retraite. Selon les cas, la plus-value peut être exonérée en tout ou partie (articles 238 quindecies, 151 septies et 151 septies A du CGI), bénéficier d'un abattement fixe de 500 000 € (article 150-0 D ter), ou être taxée à 31,4 % depuis la hausse de la CSG au 1er janvier 2026. Voici les règles en vigueur au 7 novembre 2026, et ce qu'elles impliquent pour préparer une vente.

En bref

Le fonds d'un hôtel exploité en nom propre peut être cédé en exonération totale si sa valeur ne dépasse pas 500 000 €, partielle jusqu'à 1 000 000 € (article 238 quindecies).
Un petit hôtel dont les recettes ne dépassent pas 250 000 € HT peut être exonéré quel que soit son prix (article 151 septies), avec une exonération partielle jusqu'à 350 000 €.
En cas de départ à la retraite, l'impôt sur le revenu peut être effacé (article 151 septies A) ou réduit de 500 000 € pour une cession de titres (article 150-0 D ter, jusqu'au 31 décembre 2031). Les prélèvements sociaux restent dus.
Les murs suivent leurs propres règles : abattement pour durée de détention sur l'actif professionnel, régime des particuliers s'ils sont détenus en direct ou par une SCI à l'impôt sur le revenu.
Depuis 2026, les prélèvements sociaux sur les plus-values professionnelles et les cessions de titres sont de 18,6 % ; ceux sur les plus-values immobilières des particuliers restent à 17,2 %.

Première question : que vendez-vous, et comment le détenez-vous ?

Trois situations reviennent le plus souvent dans l'hôtellerie indépendante :

Vous exploitez en nom propre (entreprise individuelle) et vous vendez votre fonds de commerce, éventuellement avec les murs inscrits à l'actif de l'entreprise. La plus-value est une plus-value professionnelle.
Vous dirigez une société d'exploitation (SAS, SARL à l'impôt sur les sociétés) et vous vendez ses titres. La plus-value est une plus-value de cession de valeurs mobilières, taxée entre vos mains.
Vous détenez les murs en direct ou par une SCI à l'impôt sur le revenu, et vous les vendez à part ou avec le fonds. La plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Une même vente peut combiner plusieurs régimes, par exemple la cession du fonds par une société et celle des murs par une SCI familiale. Le prix total se répartit alors entre des objets taxés différemment, et cette répartition doit être justifiée.

Vous vendez le fonds de votre hôtel en nom propre

L'exonération selon la valeur cédée (article 238 quindecies)

La plus-value réalisée lors de la cession d'une entreprise individuelle est exonérée :

en totalité si la valeur des éléments transmis ne dépasse pas 500 000 € ;
en partie si elle est comprise entre 500 000 € et 1 000 000 €. La fraction exonérée est égale à (1 000 000 € − valeur des éléments transmis) / 500 000 €.

Exemple purement arithmétique : un fonds cédé 650 000 € ouvre droit à une exonération de (1 000 000 − 650 000) / 500 000 = 70 % de la plus-value. Les 30 % restants sont imposés selon le droit commun.

Les conditions principales : avoir exercé l'activité pendant au moins cinq ans, et, en cas de vente, ne pas diriger l'entreprise acquéreuse ni y détenir plus de 50 % des droits de vote ou des bénéfices, y compris dans les trois ans qui suivent. Le dispositif peut aussi s'appliquer à un fonds mis en location-gérance, s'il est cédé au locataire-gérant, ou à un tiers si le contrat le permet, et si l'activité avait été exercée au moins cinq ans avant la mise en location-gérance. Il n'a pas de date limite.

Deux points à retenir pour un hôtel. Les plus-values sur les murs sont exclues de l'exonération et le prix des murs n'entre pas dans le calcul du seuil. Et la valeur retenue pour le fonds détermine directement le taux d'exonération : une évaluation documentée n'est pas une formalité.

L'exonération selon les recettes (article 151 septies)

Pour un petit hôtel, un autre régime peut être plus favorable, car il ne dépend pas du prix de vente mais du chiffre d'affaires. L'hôtellerie relève de la catégorie des entreprises dont le commerce principal est de fournir le logement. La plus-value est exonérée :

en totalité si les recettes annuelles moyennes HT des deux années précédentes ne dépassent pas 250 000 € ;
en partie entre 250 000 € et 350 000 €, selon le rapport (350 000 € − recettes) / 100 000 €.

L'activité doit avoir été exercée à titre professionnel pendant au moins cinq ans. Ce régime vise les entreprises soumises à l'impôt sur le revenu (entreprises individuelles et sociétés de personnes). Il ne se cumule pas avec l'article 238 quindecies : il faut choisir le plus avantageux.

L'exonération pour départ à la retraite (article 151 septies A)

Si vous vendez votre entreprise individuelle pour partir à la retraite, la plus-value peut être exonérée d'impôt sur le revenu, à condition notamment :

d'avoir exercé l'activité pendant au moins cinq ans ;
de cesser toute fonction dans l'entreprise et de faire valoir vos droits à la retraite dans les deux ans qui précèdent ou qui suivent la cession ;
de ne pas détenir plus de 50 % de l'entreprise acquéreuse ;
que l'entreprise soit une PME au sens européen.

Les prélèvements sociaux restent dus, et les biens immobiliers sont exclus. Ce régime se cumule avec l'article 238 quindecies et avec l'abattement sur les murs décrit ci-dessous.

Les murs inscrits à l'actif (article 151 septies B)

Lorsque l'immeuble de l'hôtel figure au bilan de l'entreprise individuelle, la plus-value à long terme qu'il dégage bénéficie d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième : elle n'est plus imposée après quinze ans. La part à court terme, qui correspond aux amortissements déduits, reste imposable.

À défaut d'exonération

Une plus-value professionnelle à long terme est imposée à 12,8 %, plus 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 31,4 %. La part à court terme est ajoutée au revenu imposable au barème progressif, avec 18,6 % de prélèvements sociaux, et peut être étalée sur trois ans.

Vous vendez les titres de votre société d'exploitation

Le régime de droit commun

Le gain réalisé sur la vente de titres d'une SAS ou d'une SARL à l'impôt sur les sociétés est soumis au prélèvement forfaitaire unique : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 (30 % auparavant). Le contribuable peut opter, pour l'ensemble de ses revenus du capital de l'année, pour le barème progressif.

L'abattement de 500 000 € pour départ à la retraite (article 150-0 D ter)

Un dirigeant qui vend sa société pour partir à la retraite peut déduire un abattement fixe de 500 000 € de son gain imposable à l'impôt sur le revenu. Les conditions principales :

céder la totalité des titres détenus, ou plus de 50 % des droits de vote ;
avoir exercé une fonction de direction rémunérée de façon continue pendant les cinq ans précédant la cession, cette rémunération représentant plus de la moitié de ses revenus professionnels ;
avoir détenu au moins 25 % des droits pendant ces cinq ans ;
cesser toute fonction et partir à la retraite dans les deux ans qui précèdent ou qui suivent la cession ;
une société qui est une PME soumise à l'impôt sur les sociétés, et des titres détenus depuis au moins un an.

Le dispositif s'applique aux cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2031. Les prélèvements sociaux sont calculés sur le gain avant abattement. La loi de finances pour 2026 a ouvert le dispositif, sous conditions, aux holdings dont l'objet exclusif est de détenir des participations dans des sociétés opérationnelles.

Vous vendez les murs détenus en direct ou par une SCI

Si les murs sont détenus par vous-même ou par une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, la plus-value relève du régime des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, ce taux n'ayant pas été relevé en 2026 pour les plus-values immobilières.

Des abattements pour durée de détention s'appliquent à partir de la sixième année. La plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €.

Attention au cas d'une SCI qui exploite elle-même l'hôtel ou qui loue en meublé : elle risque d'être soumise à l'impôt sur les sociétés, et de sortir de ce régime. Le statut fiscal de la structure doit être vérifié avant de chiffrer quoi que ce soit.

Ce qui a changé en 2026, et ce qui peut encore changer

Hausse de la CSG sur les revenus du capital. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 porte les prélèvements sociaux à 18,6 % sur les plus-values professionnelles et les cessions de titres. Les plus-values immobilières des particuliers restent à 17,2 %.
Abattement retraite et holdings. La loi de finances pour 2026 a élargi l'article 150-0 D ter aux holdings de participations.
Exonérations du fonds inchangées. Les articles 238 quindecies, 151 septies, 151 septies A et 151 septies B n'ont pas été modifiés en 2026.
Textes en discussion. Les projets de loi de finances et de financement de la sécurité sociale pour 2027 sont en cours d'examen au Parlement en novembre 2026 ; des amendements portent sur la fiscalité du capital. Les règles ci-dessus s'entendent sous réserve de leur adoption.

Préparer la vente pour garder le plus possible du prix

La fiscalité d'une cession se prépare des mois, parfois des années, avant la signature. Plusieurs décisions la conditionnent :

Le calendrier. Les dispositifs retraite imposent une fenêtre de deux ans entre la cession et le départ à la retraite, et la plupart des exonérations exigent cinq ans d'activité. Une vente trop tôt ou trop tard peut faire perdre un régime.
Ce que l'on vend. Céder le fonds seul, les murs seuls, les deux ensemble ou les titres de la société ne produit pas la même imposition. Le choix se fait en fonction des acquéreurs visés et de la fiscalité, pas de l'une sans l'autre.
La répartition du prix. Lorsque murs et fonds sont vendus ensemble, la part affectée à chacun détermine le régime applicable et, pour le fonds, le taux d'exonération. Elle doit pouvoir être justifiée par une évaluation.
Le prix net attendu. Un vendeur qui raisonne sur son prix net d'impôt négocie mieux qu'un vendeur qui découvre l'impôt après la signature.

Ces arbitrages relèvent de votre expert-comptable et de votre avocat fiscaliste. AGUILA intervient en amont et à leurs côtés : estimation de la valeur de l'hôtel, répartition argumentée entre murs et fonds, choix du calendrier de mise en vente et recherche d'acquéreurs, dans le cadre de notre accompagnement en transaction hôtelière. Pour les étapes de la cession elle-même, voir notre guide pour vendre son hôtel, et notre analyse du marché hôtelier parisien en 2026.

Vous envisagez de céder votre hôtel dans les prochaines années ? Parlons-en en toute confidentialité : nous vous aiderons à établir une valeur défendable et un calendrier compatible avec vos objectifs.

Questions fréquentes

Peut-on vendre son hôtel sans payer d'impôt sur la plus-value ?

C'est possible pour un entrepreneur individuel qui cède un fonds d'une valeur inférieure à 500 000 € (article 238 quindecies) ou dont les recettes ne dépassent pas 250 000 € HT (article 151 septies), après cinq ans d'activité. En cas de départ à la retraite, l'impôt sur le revenu peut aussi être effacé. Les prélèvements sociaux, eux, restent souvent dus.

Quelle est la différence entre l'article 238 quindecies et l'article 151 septies ?

Le premier exonère selon la valeur des éléments cédés (jusqu'à 1 000 000 €), le second selon les recettes de l'entreprise (jusqu'à 350 000 € HT pour l'hôtellerie). Ils ne se cumulent pas : on applique le plus favorable.

L'abattement de 500 000 € s'applique-t-il aux prélèvements sociaux ?

Non. L'abattement de l'article 150-0 D ter réduit l'assiette de l'impôt sur le revenu ; les prélèvements sociaux, de 18,6 % en 2026, sont calculés sur le gain avant abattement.

La vente des murs de l'hôtel profite-t-elle des exonérations du fonds ?

Non. Les plus-values sur les biens immobiliers sont exclues des articles 238 quindecies et 151 septies A. Les murs inscrits à l'actif bénéficient d'un abattement propre (article 151 septies B) ; détenus en direct ou par une SCI à l'impôt sur le revenu, ils relèvent du régime des particuliers.

Quel est le taux de la flat tax sur une cession de titres en 2026 ?

31,4 % : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, depuis la hausse de la CSG prévue par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.

Sources

Consultées entre le 5 et le 7 novembre 2026.

Règles en vigueur au 7 novembre 2026, sous réserve des lois de finances et de financement de la sécurité sociale pour 2027. Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé. AGUILA n'est ni un cabinet d'avocats, ni un expert-comptable.

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