Un hôtelier qui vend en partant à la retraite doit placer la vente au centre d'une fenêtre de 24 mois : il doit cesser toute fonction et entrer en jouissance de sa retraite de base au plus tôt deux ans avant la cession, au plus tard deux ans après. C'est la condition commune à l'abattement de 500 000 € de l'article 150-0 D ter du CGI (titres d'une société à l'impôt sur les sociétés, cessions jusqu'au 31 décembre 2031) et à l'exonération de l'article 151 septies A (entreprise individuelle). Au 7 novembre 2026, les prélèvements sociaux de 18,6 % restent dus dans les deux cas : le calendrier se prépare donc deux à trois ans avant la vente.
En bref
- La cession est le pivot : cessation des fonctions et départ à la retraite doivent intervenir chacun dans les 24 mois avant ou après elle, appréciés de date à date (BOFiP).
- La date de départ à la retraite retenue par le fisc est la date d'entrée en jouissance de la pension de base, pas la date de la demande.
- Pour des titres de société à l'IS, l'article 150-0 D ter prévoit un abattement fixe de 500 000 € sur le gain imposable à l'impôt sur le revenu, pour les cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2031.
- Pour un fonds exploité en nom propre, l'article 151 septies A exonère la plus-value professionnelle d'impôt sur le revenu, mais pas les murs.
- Depuis 2026, le prélèvement forfaitaire unique s'élève à 31,4 % (12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux).
- Les conditions de cinq ans (fonction de direction, détention, activité) se vérifient dès la troisième année avant la vente.
Quel dispositif selon la façon dont l'hôtel est détenu ?
Que vendez-vous exactement : le fonds, les titres d'une société, les murs ? Chaque cas relève d'un régime distinct.
Vous exploitez en nom propre : l'exonération de la cession du fonds de commerce (article 151 septies A)
L'article 151 septies A du CGI exonère d'impôt sur le revenu la plus-value professionnelle réalisée lors de la vente d'une entreprise individuelle, ou des parts d'une société de personnes soumise à l'impôt sur le revenu dans laquelle vous exercez. Les principales conditions :
- activité exercée depuis au moins cinq ans ;
- cession à titre onéreux de l'entreprise individuelle ou de l'intégralité de vos parts ;
- cessation de toute fonction et départ à la retraite dans les deux ans qui précèdent ou suivent la cession ;
- pas plus de 50 % des droits de vote ou des bénéfices dans l'entreprise qui achète ;
- entreprise de moins de 250 salariés, avec un chiffre d'affaires inférieur à 50 millions d'euros ou un total de bilan inférieur à 43 millions d'euros.
Les biens immobiliers sont exclus (III de l'article) : la plus-value sur les murs suit son propre régime. L'exonération porte sur l'impôt sur le revenu ; les prélèvements sociaux restent dus. Elle peut s'articuler avec l'exonération fondée sur la valeur du fonds (article 238 quindecies), point à faire chiffrer par votre expert-comptable.
Vous détenez les titres d'une société à l'IS : l'article 150-0 D ter
Le gain de cession des titres est réduit d'un abattement fixe de 500 000 € pour l'impôt sur le revenu. Selon impots.gouv.fr, le dispositif s'applique aux cessions réalisées du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2031, date issue de la loi de finances pour 2025. Les conditions tiennent au cédant, à la société et aux titres :
- cession de la totalité de vos titres, ou de plus de 50 % des droits de vote ;
- fonction de direction (gérant, président, directeur général…) exercée de manière continue pendant les cinq années précédant la cession, effectivement exercée et normalement rémunérée, cette rémunération représentant plus de la moitié de vos revenus professionnels ;
- au moins 25 % des droits de vote ou des bénéfices détenus de manière continue pendant ces cinq années, directement ou avec votre cercle familial ;
- cessation de toute fonction et départ à la retraite dans les deux ans avant ou après la cession ;
- société PME au sens européen, soumise à l'IS, exerçant une activité opérationnelle depuis cinq ans ; depuis le 21 février 2026, une holding dont l'objet exclusif est de détenir de telles participations est aussi visée (loi de finances pour 2026) ;
- titres détenus depuis au moins un an, et aucun droit conservé dans la société qui achète.
L'abattement fixe n'est pas cumulable avec l'abattement pour durée de détention. Il se déclare sur le formulaire n° 2074-DIR.
Vous êtes propriétaire des murs
Les murs ne bénéficient ni de l'article 151 septies A, ni de l'article 150-0 D ter lorsqu'ils sont détenus en direct ou par une SCI. Ils suivent le régime des plus-values immobilières, avec des abattements selon la durée de détention. Voir notre article sur la vente des murs d'un hôtel loué et le panorama complet de la fiscalité de la vente d'un hôtel.
Comment fonctionne la fenêtre de deux ans ?
La date de cession est le point fixe. Chacun des deux événements, cessation des fonctions et départ à la retraite, doit se situer dans les 24 mois qui la précèdent ou la suivent, appréciés de date à date. Ils peuvent intervenir l'un avant la vente, l'autre après. Le BOFiP en déduit qu'au maximum 48 mois peuvent séparer ces deux événements.
La « date de départ à la retraite » s'entend de la date d'entrée en jouissance des droits dans le régime de base auquel vous êtes affilié au titre de votre activité. Pour les commerçants comme pour les salariés, la pension prend effet le premier jour du mois qui suit la demande, ou à une date ultérieure choisie, toujours un premier du mois. Le taux plein n'est pas exigé.
Si une condition n'est pas remplie à l'expiration du délai, l'avantage fiscal est remis en cause. Pour l'article 150-0 D ter, il l'est aussi si vous prenez des droits dans la société acheteuse dans les trois ans qui suivent la vente.
Le calendrier de cession, de N-3 à N+2
Le rétroplanning suppose une vente en année N.
N-3 : faire le diagnostic
- Identifier ce qui sera vendu : fonds, titres, murs, ou ensemble.
- Vérifier les conditions de cinq ans : fonction de direction et rémunération, pourcentage de détention, ancienneté de l'activité. Une rémunération trop faible ou un mandat mal formalisé se corrige maintenant, pas l'année de la vente.
- Consulter son relevé de carrière sur info-retraite.fr et identifier une date de départ possible.
- Obtenir une première estimation de la valeur de l'hôtel, pour mesurer l'enjeu fiscal.
- Lister les travaux de conformité ou d'entretien qui pèseraient sur le prix.
N-2 : préparer l'actif et choisir la voie
- Constituer le dossier : trois derniers bilans, indicateurs d'exploitation, bail, contrats, conformité, classement.
- Sécuriser le bail commercial : durée restante, renouvellement, destination.
- Arbitrer entre vente à un tiers et transmission familiale (voir plus bas).
- Faire modéliser par l'expert-comptable l'impôt dans chaque hypothèse de date.
N-1 : mettre en vente
- Arrêter un prix et une stratégie de commercialisation confidentielle.
- Recevoir les lettres d'intention, puis organiser l'audit de l'acquéreur.
- Si vous partez à la retraite avant la vente : déposer la demande. Le site info-retraite.fr indique un dépôt cinq mois avant la date choisie pour l'Assurance retraite ; les délais diffèrent selon les régimes.
N : signer et cesser ses fonctions
- Signer la cession dans la fenêtre prévue, en cédant bien la totalité requise.
- Quitter tout mandat et toute fonction, y compris salariée, dans l'entreprise cédée, au plus tard 24 mois après la cession.
- Faire valider avec vos conseils la forme de l'accompagnement du repreneur.
N+1 et N+2 : finaliser
- Liquider la retraite de base au plus tard 24 mois après la cession, si ce n'est pas déjà fait.
- Déclarer la plus-value avec les formulaires adaptés.
- Ne prendre aucune participation dans la société acheteuse pendant trois ans.
Exemple arithmétique : pour un gain de 900 000 € sur des titres, l'abattement ramène l'assiette de l'impôt sur le revenu à 400 000 €, soit 51 200 € à 12,8 %. Les prélèvements sociaux se calculent sur le gain avant abattement : 900 000 € × 18,6 % = 167 400 €. Total : 218 600 €, hors contribution sur les hauts revenus.
Départ à la retraite et cession de fonds de commerce : quels taux en 2026 ?
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur les revenus du capital de 1,4 point. Les prélèvements sociaux passent de 17,2 % à 18,6 % sur les gains de cession de titres et sur les plus-values professionnelles à long terme, y compris celles exonérées d'impôt au titre de l'article 151 septies A. Le prélèvement forfaitaire unique passe à 31,4 %. Les plus-values immobilières des particuliers restent à 17,2 %. Selon impots.gouv.fr, la hausse s'applique dès les revenus du patrimoine de 2025.
Transmission familiale ou vente : quelles différences ?
Une donation n'est pas une cession à titre onéreux : les dispositifs « retraite » ci-dessus ne la visent pas. La transmission familiale relève des droits de donation ou de succession, avec un outil spécifique, le pacte Dutreil (article 787 B du CGI), qui exonère 75 % de la valeur des titres sous conditions d'engagements de conservation.
Deux changements de la loi de finances pour 2026 sont à connaître pour les transmissions faites depuis le 21 février 2026 : l'engagement individuel de conservation passe de quatre à six ans, après un engagement collectif d'au moins deux ans ; et la part de la valeur représentative de biens dits somptuaires non affectés à l'activité n'est plus exonérée. Selon le BOFiP, les logements utilisés pour une activité hôtelière restent dans le champ de l'exonération. Ce choix se prépare avec un notaire, idéalement dès N-3.
Quels points valider avec l'expert-comptable ?
- Le régime applicable à chaque actif : fonds, titres, murs.
- Le respect des conditions de cinq ans à la date de cession envisagée.
- La date d'entrée en jouissance de la retraite de base, et son écart avec la date de vente.
- La forme de l'accompagnement du repreneur après la vente.
- L'impact d'un complément de prix ou d'un crédit-vendeur sur l'abattement.
- Le traitement des actifs non utilisés pour l'exploitation (trésorerie, logement).
Vous préparez la vente de votre hôtel avant votre retraite ? Parlons-en en toute confidentialité : un premier échange suffit pour caler un calendrier réaliste avec vos conseils.
AGUILA intervient en amont et pendant la vente : avis de valeur, préparation du dossier, recherche discrète d'acquéreurs et coordination avec votre expert-comptable et votre notaire pour respecter la fenêtre de 24 mois. Le détail de la mission figure sur notre page transaction hôtelière.
Questions fréquentes
Quelle est la date limite de l'abattement 150-0 D ter ?
Selon impots.gouv.fr, l'abattement fixe de 500 000 € s'applique aux cessions et rachats réalisés jusqu'au 31 décembre 2031. Cette échéance résulte de la loi de finances pour 2025. Une loi ultérieure pourrait la modifier.
Peut-on partir à la retraite avant de vendre son hôtel ?
Oui, si la vente intervient au plus tard 24 mois après l'entrée en jouissance de la retraite de base et la cessation des fonctions. Au-delà, l'avantage « retraite » est perdu.
Faut-il avoir le taux plein pour bénéficier de l'exonération ?
Non. Le BOFiP précise que la retraite n'a pas à être liquidée au taux plein. Ce qui compte est l'entrée en jouissance effective de la pension de base dans le délai.
L'exonération « départ à la retraite » couvre-t-elle les prélèvements sociaux ?
Non. L'article 151 septies A exonère l'impôt sur le revenu, et l'abattement de l'article 150-0 D ter ne réduit que l'assiette de l'impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux de 18,6 % restent dus.
Les murs de l'hôtel sont-ils concernés ?
Non. Les biens immobiliers sont exclus de l'article 151 septies A. Des murs détenus en direct ou par une SCI à l'impôt sur le revenu relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers.
Sources
Consultées le 7 novembre 2026.
- Article 150-0 D ter du Code général des impôts, Légifrance, en vigueur depuis le 21 février 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026).
- Dirigeant de PME partant à la retraite, comment sera imposée la plus-value ?, impots.gouv.fr.
- Article 151 septies A du Code général des impôts, Légifrance, en vigueur depuis le 16 février 2025.
- BOI-BIC-PVMV-40-20-20-30, cessation des fonctions et départ à la retraite, BOFiP-Impôts, 23 juillet 2025.
- BOI-RPPM-PVBMI-20-40-10-40, conditions tenant au cédant, BOFiP-Impôts, 5 juillet 2022.
- Contribution sociale généralisée sur les revenus du capital, Bulletin officiel de la sécurité sociale, 2026.
- Demande de retraite, Info Retraite (GIP Union Retraite).
- Dispositif Dutreil : exclusion des biens somptuaires et engagement individuel de six ans, BOFiP-Impôts, 10 août 2026.
Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil fiscal, juridique ou en matière de retraite personnalisé. Les règles citées sont celles en vigueur au 7 novembre 2026 et peuvent évoluer avec les prochaines lois de finances. AGUILA n'est ni un cabinet d'avocats, ni un expert-comptable, ni une caisse de retraite.