Valeur vénale d'un appartement : succession, donation, IFI

Dans une succession, une donation ou une déclaration d'IFI, un appartement se déclare à sa valeur vénale réelle : le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de son état, à la date du décès, de la donation ou au 1er janvier pour l'IFI (article 761 du code général des impôts et doctrine BOFiP). Il n'existe ni barème ni prix au mètre carré officiel : l'administration compare avec des ventes de biens similaires, que chacun peut consulter dans le service Patrim et dans la base DVF. Une valeur trop basse peut être rectifiée, selon Service Public, jusqu'au 31 décembre de la 6e année suivant le décès, avec un intérêt de retard de 0,20 % par mois et, en cas de manquement délibéré, une majoration de 40 %.

En bref

• Valeur vénale : prix qu'un acheteur quelconque paierait à la date retenue, pas le prix d'achat ni une valeur de convenance.
• Un appartement dont le propriétaire avait l'usage s'évalue libre de toute occupation ; un appartement loué s'évalue occupé.
• La méthode de référence est la comparaison avec des ventes de biens intrinsèquement similaires, à une date proche.
• Décotes possibles : bail en cours, quote-part indivise détenue par le défunt ou le donateur ; l'indivision entre héritiers née du décès ne réduit pas la valeur.
• Abattements légaux distincts : 20 % sur la résidence principale du défunt sous conditions (succession), 30 % sur la résidence principale (IFI).
• Un avis de valeur écrit, daté et fondé sur des comparaisons documentées est la meilleure défense en cas de contrôle.

Qu'est-ce que la valeur vénale d'un appartement ?

Le BOFiP reprend la définition de la Cour de cassation (arrêts du 23 octobre 1984) : c'est le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l'état de l'immeuble et de sa situation juridique. On se place du point de vue d'un acheteur quelconque, pas d'une personne déterminée. Les circonstances propres aux héritiers ou au donateur sont donc ignorées.

La date d'évaluation dépend de l'impôt :

• succession : le jour du décès ;
• donation : le jour de l'acte ;
• IFI : le 1er janvier de l'année d'imposition.

Deux règles de l'article 761 du CGI et de la doctrine comptent pour un appartement parisien. Un bien dont le propriétaire avait l'usage au jour de la transmission est réputé libre de toute occupation. Une occupation à titre de résidence secondaire n'a pas d'effet sur la valeur. Le barème des droits et les abattements par héritier sont traités dans notre article sur les droits de succession sur un bien immobilier ; l'impôt sur la fortune immobilière dans notre guide de l'IFI 2026.

Comment l'administration fiscale évalue-t-elle un appartement ?

La valeur est d'abord déclarée par les héritiers, le donateur ou le redevable, sous leur responsabilité : c'est une déclaration estimative. L'administration la contrôle ensuite, principalement par comparaison.

La méthode par comparaison

Elle consiste à rechercher les prix de ventes intervenues à une date proche, portant sur des biens intrinsèquement similaires : même secteur, surface et typologie voisines, époque de construction, étage, état, situation locative. Les écarts sont ensuite corrigés un par un. Le BOFiP écarte expressément l'usage de tableaux indicatifs de prix au mètre carré : une moyenne d'arrondissement donne un ordre de grandeur, pas une valeur défendable.

Les éléments qui font varier la valeur

• étage, ascenseur, luminosité, vue, bruit ;
• état intérieur, travaux nécessaires, diagnostic de performance énergétique ;
• état de l'immeuble et travaux votés en assemblée générale ;
• bail en cours, loyer, durée restant à courir ;
• annexes : cave, parking, chambre de service.

Patrim et DVF : comment trouver des ventes comparables ?

Deux outils publics donnent accès aux ventes enregistrées.

• Patrim (« Rechercher des transactions immobilières ») : accessible dans l'espace particulier de impots.gouv.fr, pour une succession, une donation, l'IFI, un contrôle, une expropriation ou un projet de vente. Il restitue des ventes avec adresse, références cadastrales, surface et période de construction. Les informations sont réservées à l'usage personnel de l'utilisateur (article L. 107 B du livre des procédures fiscales) et les consultations sont conservées un an. Selon les conditions d'utilisation, l'administration peut contester le choix des comparaisons et rectifier la valeur.
• DVF (« Demandes de valeurs foncières ») : base publiée en données ouvertes par la DGFiP sur data.gouv.fr, qui couvre les cinq dernières années, mise à jour en avril et en octobre (dernière mise à jour le 12 octobre 2026). Elle ne couvre ni l'Alsace, ni la Moselle, ni Mayotte.

Ni Patrim ni DVF n'indiquent l'étage, l'état ou la vue. Une liste de ventes n'est donc pas une évaluation : il faut sélectionner les comparables pertinents, puis justifier chaque correction.

Quelles décotes sont admises sur la valeur vénale ?

Aucun texte ne fixe de taux. Une décote se justifie par un fait qui réduit le prix qu'un acheteur paierait, et doit être chiffrée au cas par cas.

La décote d'occupation

Un appartement loué se vend en général moins cher qu'un appartement libre comparable : l'acheteur ne peut pas l'occuper et doit attendre la fin du bail. L'administration privilégie la comparaison avec des ventes de biens occupés plutôt qu'une décote forfaitaire. Selon une synthèse publiée par Natixis Wealth Management (mai 2024), les tribunaux ont admis des décotes de l'ordre de 10 à 20 % pour un bail d'habitation. C'est le cas, par exemple, de l'appartement d'un parent entré en EHPAD que la famille a mis en location.

La décote pour indivision

Il faut distinguer deux situations.

• Indivision née du décès : selon la Cour de cassation, citée par le BOFiP (arrêts du 28 janvier 2003 et du 20 mars 2007), l'indivision entre héritiers sur la pleine propriété d'un bien reçu par succession est sans incidence sur sa valeur au jour de la transmission. Être plusieurs héritiers ne permet pas de décote.
• Quote-part indivise transmise : si le défunt ou le donateur ne détenait qu'une part d'un bien indivis, ou pour l'IFI d'un indivisaire, la jurisprudence admet une décote, d'autant plus forte que l'indivision est difficile à gérer (nombre d'indivisaires, mésentente). Elle est en principe écartée pour une indivision simple entre époux ou entre un parent et son enfant.

Plusieurs décotes peuvent se cumuler ; elles s'appliquent alors l'une après l'autre (Cass. com., 16 février 2016, n° 14-23.301).

Les abattements légaux sur la résidence principale

Ce ne sont pas des décotes mais des abattements fixés par la loi, qui s'appliquent après l'évaluation : 20 % sur la valeur de la résidence principale du défunt lorsqu'elle reste celle du conjoint, du partenaire de PACS ou de certains enfants (article 764 bis du CGI), et 30 % sur la résidence principale pour l'IFI (article 973 du CGI). Les conditions sont détaillées dans les deux articles cités plus haut.

Exemple : la valeur d'une moitié d'appartement loué

Exemple purement arithmétique. Un défunt détenait la moitié indivise, avec son frère, d'un appartement parisien de 60 m² loué vide. Son enfant unique hérite. Hypothèses : valeur libre de 11 000 € par m² établie par comparaison, décote d'occupation de 15 %, décote pour indivision de 10 %.

• Valeur libre : 60 × 11 000 = 660 000 €.
• Valeur occupée : 660 000 × 0,85 = 561 000 €.
• Quote-part de 50 % : 280 500 €.
• Après décote pour indivision : 280 500 × 0,90 = 252 450 €. Par rapport à la moitié de la valeur libre (330 000 €), la décote cumulée est de 23,5 %, et non de 25 %, car les deux décotes se multiplient au lieu de s'additionner.

Si l'administration rejette les deux décotes, elle retient 330 000 € : l'insuffisance est de 330 000 − 252 450 = 77 550 €, soit 23,5 % de la valeur rectifiée. La part taxable de l'enfant, après l'abattement de 100 000 €, restant dans la tranche à 20 %, le complément de droits est de 77 550 × 20 % = 15 510 €. S'y ajoutent l'intérêt de retard de 0,20 % par mois (930,60 € pour 30 mois) et, si un manquement délibéré est retenu, une majoration de 40 % (6 204 €).

Que risque-t-on en cas de valeur sous-estimée ?

L'administration peut demander des précisions puis adresser une proposition de rectification, dans le cadre de la procédure contradictoire. Selon Service Public, une irrégularité flagrante peut être corrigée jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant la déclaration ; une omission, une insuffisance ou une erreur jusqu'au 31 décembre de la sixième année suivant le décès. Le supplément de droits porte intérêt de retard au taux de 0,20 % par mois (article 1727 du CGI). Cet intérêt n'est toutefois pas dû, sauf manquement délibéré, lorsque l'insuffisance, appréciée bien par bien, n'excède pas le dixième de la base d'imposition. L'article 1729 prévoit une majoration de 40 % en cas de manquement délibéré et de 80 % en cas de manœuvres frauduleuses.

Surévaluer n'est pas une solution non plus : on paie des droits inutiles. La valeur déclarée sert aussi de prix d'acquisition si l'appartement est revendu, et une revente rapide à un prix très supérieur fragilise la valeur déclarée. Un appartement hérité et laissé vide peut enfin entrer dans le champ de la taxe sur les logements vacants à Paris à partir de 2027.

Que doit contenir un avis de valeur défendable ?

1. L'objet : succession, donation ou IFI, et la date d'évaluation.
2. L'identification du bien : adresse, lots de copropriété, surface Carrez, étage, annexes.
3. La description : état, prestations, exposition, diagnostic énergétique, état de l'immeuble et travaux votés.
4. La situation juridique : libre ou loué (bail, loyer, échéance), pleine propriété, quote-part indivise ou démembrement.
5. Les ventes comparables : références, dates, surfaces et prix, avec la raison du choix de chacune.
6. Les corrections appliquées, poste par poste, et leur justification.
7. Les décotes éventuelles, chiffrées et motivées.
8. Une fourchette, la valeur retenue, la date, l'identité et la signature du professionnel.

Vous devez déclarer un appartement dans une succession, une donation ou pour l'IFI ? Parlons-en en toute confidentialité : nous vous indiquons les pièces à réunir et le calendrier de l'avis de valeur.

Pour une estimation d'appartement à Paris dans un cadre patrimonial, AGUILA remet un avis de valeur écrit et argumenté : visite, analyse des ventes comparables issues des données publiques, corrections justifiées, décotes motivées, fourchette et valeur retenue à la date demandée. Ce document s'adresse au notaire et peut être produit en cas de contrôle. AGUILA est une agence titulaire de la carte transaction ; son avis n'est pas une expertise judiciaire.

Questions fréquentes

Faut-il obligatoirement un expert pour évaluer un appartement dans une succession ?

Non. La loi demande une déclaration estimative des héritiers, qui en sont responsables. Ils peuvent s'appuyer sur un avis de notaire, d'agent immobilier ou d'expert en évaluation. Plus le bien est atypique ou l'enjeu élevé, plus l'argumentation doit être solide.

Peut-on appliquer une décote parce qu'on est plusieurs héritiers ?

Non. Selon la Cour de cassation et le BOFiP, l'indivision entre héritiers née du décès n'a pas d'incidence sur la valeur vénale du bien transmis. Une décote pour indivision ne se discute que si le défunt ne détenait lui-même qu'une quote-part du bien.

Quelle valeur pour l'appartement où vivait seul le parent décédé ?

Sa valeur libre de toute occupation, puisque le propriétaire en avait l'usage. L'abattement de 20 % ne s'applique pas si le défunt vivait seul : il suppose que le logement reste la résidence principale du conjoint, du partenaire ou de certains enfants.

Les données Patrim peuvent-elles être transmises au notaire ?

Les informations obtenues sont réservées à l'usage personnel de l'utilisateur. Vous pouvez vous en servir pour fonder votre propre estimation. Pour un document communicable, mieux vaut un avis de valeur fondé sur des données publiques comme DVF.

La valeur déclarée pour l'IFI doit-elle être la même chaque année ?

Non. Elle s'apprécie au 1er janvier de chaque année et suit le marché. Conserver chaque année les éléments qui la justifient évite une incohérence difficile à expliquer en cas de contrôle.

Sources

Consultées le 9 novembre 2026.

• BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10 : principe d'évaluation à la valeur vénale, BOFiP-Impôts, 29 décembre 2017.
• BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30 : évaluation des immeubles, BOFiP-Impôts, 12 septembre 2012.
• Je dois estimer un bien immobilier dans le cadre d'une démarche fiscale comme une succession ou une donation, impots.gouv.fr.
• Conditions générales d'utilisation du service « Rechercher des transactions immobilières », DGFiP.
• Demandes de valeurs foncières (DVF), DGFiP sur data.gouv.fr, mis à jour le 12 octobre 2026.
• Comment la déclaration de succession est-elle contrôlée ?, Service Public, vérifié le 26 juin 2026.
• Article 1727 du code général des impôts, Légifrance, version en vigueur depuis le 16 février 2025.
• Article 1729 du code général des impôts, Légifrance.
• IFI : quelles décotes peut-on pratiquer ?, Natixis Wealth Management, 22 mai 2024.
• IFI : quelles décotes sont applicables ?, Colisée Avocats, 2 mai 2024.

Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les taux de décote de l'exemple sont des hypothèses : leur niveau dépend des faits et peut être contesté par l'administration. AGUILA n'est ni un cabinet d'avocats, ni un notaire, ni un expert-comptable.