Louer l'appartement d'un parent en EHPAD : qui signe, quel revenu

Pour louer l'appartement d'un parent entré en EHPAD, tout dépend de sa capacité : s'il est en état de décider, il signe lui-même ou donne une procuration ; s'il bénéficie d'une mesure de protection (tutelle, curatelle, habilitation familiale, mandat de protection future), la conclusion d'un bail sur son logement doit être autorisée par le juge des tutelles, en application de l'article 426 du Code civil. Les loyers sont imposés au nom du parent et entrent dans ses ressources, y compris pour l'aide sociale à l'hébergement. À Paris, où une chambre seule en EHPAD coûtait en moyenne 2 921 € par mois en place habilitée à l'aide sociale et 5 106 € hors aide sociale en 2024 (CNSA), un deux-pièces loué vide 1 200 € par mois dégage, dans notre exemple, environ 800 € nets par mois.

En bref

• Parent capable : il signe le bail, ou un proche signe avec une procuration écrite.
• Parent protégé : le logement et ses meubles doivent être conservés à sa disposition aussi longtemps que possible ; un vrai bail exige l'autorisation du juge (article 426 du Code civil).
• Sans autorisation, celui qui gère ne peut consentir que des conventions de jouissance précaire, qui cessent au retour de la personne.
• Location vide : micro-foncier jusqu'à 15 000 € de loyers par an, abattement de 30 %, prélèvements sociaux de 17,2 %. Meublé : micro-BIC, abattement de 50 %, prélèvements de 18,6 %.
• Avec l'aide sociale à l'hébergement, 90 % des ressources du parent, loyers compris, vont aux frais de l'établissement.
• Louer fait perdre l'exonération de plus-value prévue en cas de vente dans les deux ans suivant l'entrée en établissement.

Qui peut signer le bail de l'appartement d'un parent en EHPAD ?

L'entrée en EHPAD ne change pas le propriétaire : l'appartement reste au parent, et c'est en son nom que le bail est signé. La question est de savoir qui a le pouvoir de le faire.

Le parent est en état de décider

Il signe lui-même, ou donne à un enfant une procuration écrite et précise (mandat de mettre en location, de signer le bail, d'encaisser les loyers). Une procuration ordinaire ne protège pas contre une altération ultérieure des facultés : si la situation évolue, une mesure de protection adaptée devient nécessaire.

Un mandat de protection future est en cours

Le mandataire agit dans les limites du mandat. Le ministre de la Justice a rappelé en 2023 que l'article 426 s'applique à toutes les mesures de protection, y compris ce mandat ; plusieurs cours d'appel ont jugé dans ce sens, sans que la Cour de cassation ait tranché. En pratique, demandez l'autorisation du juge avant de donner le logement à bail.

Une habilitation familiale a été prononcée

La personne habilitée agit seule pour les actes que le jugement lui confie. Le logement fait exception : selon la Haute Autorité de santé, la vente ou la mise en location du logement dont la personne protégée est propriétaire doit être autorisée par le juge, en fonction de sa volonté ou de ses intérêts.

Le parent est sous curatelle ou sous tutelle

En curatelle, le parent signe avec l'assistance de son curateur ; en tutelle, le tuteur le représente. Dans les deux cas, la conclusion d'un bail sur son logement passe par l'autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille.

Ce que prévoit l'article 426 du Code civil

• Le logement de la personne protégée, résidence principale ou secondaire, et les meubles qui le garnissent sont conservés à sa disposition aussi longtemps que possible.
• Le pouvoir d'administrer ne permet que des conventions de jouissance précaire.
• Conclure un bail, résilier ou vendre suppose l'autorisation du juge, ou du conseil de famille s'il existe.
• Si l'acte a pour but l'accueil en établissement, il faut l'avis préalable d'un médecin qui n'exerce pas dans cet établissement.
• Les souvenirs et objets personnels restent à la disposition du parent.

La requête au juge expose la situation : état de santé, volonté exprimée par le parent, budget mensuel, coût de l'EHPAD, loyer attendu et sort des meubles. Si la vente est envisagée plutôt que la location, le juge demande en général au moins deux avis de valeur : voir notre article sur la valeur vénale d'un appartement.

Louer vide ou meublé ?

Les deux sont possibles ; le choix dépend du projet familial et du sort des meubles du parent.

• Location vide : bail de trois ans pour un bailleur personne physique, locataire plus stable, gestion plus simple. Il faut vider l'appartement, ce qui, pour une personne protégée, suppose de régler avec le juge le sort du mobilier.
• Location meublée : bail d'un an, renouvelable, plus de souplesse si un retour, une vente ou un partage successoral est prévisible. Le logement doit comporter la liste réglementaire d'équipements ; les objets personnels du parent doivent être mis à l'abri.

Dans les deux cas, le loyer reste soumis à l'encadrement des loyers à Paris, le logement doit être décent et son diagnostic de performance énergétique permettre la location. La location de courte durée est en pratique exclue : l'appartement n'est plus la résidence principale du parent, et à Paris la location touristique d'un tel logement suppose un changement d'usage.

Comment les loyers sont-ils imposés ?

Les loyers sont des revenus du parent, déclarés sur sa propre déclaration, par lui ou par son représentant.

• Vide : revenus fonciers. Jusqu'à 15 000 € de loyers annuels, régime micro-foncier avec un abattement de 30 % ; au-delà, régime réel. Prélèvements sociaux : 17,2 %.
• Meublé de longue durée : bénéfices industriels et commerciaux. Jusqu'à 77 700 € de recettes, régime micro-BIC avec un abattement de 50 %. Prélèvements sociaux : 18,6 % depuis la hausse de la CSG votée dans la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, dont les revenus fonciers sont exclus.

L'impôt sur le revenu dépend de la tranche du parent, souvent modeste à ce stade de la vie. Les frais d'hébergement et de dépendance en EHPAD ouvrent par ailleurs droit à une réduction d'impôt.

Les loyers réduisent-ils l'aide sociale à l'hébergement ?

Oui. L'aide sociale à l'hébergement (ASH) du département paie la différence entre les frais d'hébergement et ce que le parent, puis ses obligés alimentaires, peuvent payer. Le parent qui en bénéficie reverse 90 % de ses ressources à l'établissement ; il conserve 10 %, et au minimum 125 € par mois selon le ministère des Solidarités. Les loyers nets font partie de ces ressources.

Laisser le logement vide ne met pas toujours à l'abri : l'article R. 132-1 du code de l'action sociale et des familles compte un bien bâti non productif de revenu pour un revenu annuel égal à 50 % de sa valeur locative, sauf s'il constitue l'habitation principale du demandeur. L'application à l'ancien logement d'une personne entrée en EHPAD varie selon les départements, qui ont chacun leur règlement d'aide sociale. Enfin, l'ASH est une avance récupérable sur la succession. Ces mécanismes sont détaillés dans notre article sur la vente du logement lors d'un départ en EHPAD.

Combien rapporte la location face au coût de l'EHPAD ?

Selon la CNSA (Repères statistiques n° 27, mars 2026), le prix de référence moyen d'une chambre seule en hébergement permanent, dépendance GIR 5-6 incluse, était en 2024 de 2 164 € par mois en France pour une place habilitée à l'aide sociale et de 3 128 € pour une place non habilitée. À Paris : 2 921 € et 5 106 € par mois.

Exemple purement arithmétique, avec des hypothèses à adapter : deux-pièces loué vide 1 200 € par mois hors charges, taxe foncière 900 €, charges de copropriété non récupérables 900 €, assurance propriétaire non occupant 150 €, tranche d'impôt du parent à 11 %, honoraires de gestion non compris.

• Loyers annuels : 1 200 × 12 = 14 400 €, sous le plafond du micro-foncier.
• Revenu imposable : 14 400 × 70 % = 10 080 €.
• Impôt sur le revenu : 10 080 × 11 % = 1 108,80 € ; prélèvements sociaux : 10 080 × 17,2 % = 1 733,76 €.
• Revenu net : 14 400 − 1 950 − 1 108,80 − 1 733,76 = 9 607,44 € par an, soit 800,62 € par mois.
• En meublé à 1 350 € par mois : 16 200 € de loyers, 8 100 € imposables, 891 € d'impôt et 1 506,60 € de prélèvements, soit 11 852,40 € nets par an (987,70 € par mois), avant achat du mobilier.

Ce revenu couvre 27 % du prix moyen parisien d'une place habilitée à l'aide sociale (2 921 €) et 16 % de celui d'une place non habilitée (5 106 €). Il réduit le reste à charge sans le supprimer.

Et si l'appartement reste vide ?

Un appartement vide continue de coûter : dans l'exemple, 1 950 € par an de taxe foncière, charges et assurance. S'il est vidé de ses meubles, il entre dans le champ de la nouvelle taxe sur les logements vacants à Paris en 2027 : 30 % de la valeur locative la première année, 60 % ensuite, soit 1 500 € puis 3 000 € par an pour une valeur locative de 5 000 €.

S'il reste meublé et à la disposition exclusive du parent, sans être loué ni occupé par la famille, impots.gouv.fr indique qu'il se déclare comme résidence secondaire et peut, sur demande, être exonéré de taxe d'habitation au titre de l'ancienne résidence principale. C'est la situation que l'article 426 du Code civil protège par défaut.

Quels pièges éviter ?

1. Signer sans pouvoir : un bail conclu sans l'autorisation requise expose à une nullité et à un conflit avec le locataire.
2. Perdre l'exonération de plus-value : l'ancienne résidence principale d'une personne en établissement peut être vendue sans impôt sur la plus-value dans les deux ans suivant l'entrée, sous conditions de revenus, mais seulement si elle n'a pas été occupée entre-temps. Louer, même brièvement, fait perdre cette exonération.
3. Loger un proche à loyer réduit : le représentant agit dans l'intérêt du parent ; un loyer de complaisance peut être reproché et pèse sur le financement de l'EHPAD.
4. Oublier les obligations du bailleur : diagnostics à jour, loyer conforme à l'encadrement, assurance, dépôt de garantie.
5. Négliger la déclaration d'occupation sur impots.gouv.fr après l'entrée en EHPAD.

Vous devez décider du sort de l'appartement d'un parent entré en EHPAD ? Parlons-en en toute confidentialité : nous comparons avec vous la location, la vente et la conservation, et préparons les éléments chiffrés utiles à la requête au juge.

AGUILA est titulaire de la carte de gestion immobilière. Notre service de gestion locative à Paris se charge du loyer de marché dans le cadre de l'encadrement, de la sélection du locataire, du bail, de l'état des lieux, de l'encaissement et des comptes rendus adressés au représentant du parent. Nous travaillons avec le notaire ou le mandataire désigné, sans nous substituer à eux.

Questions fréquentes

Faut-il l'autorisation du juge pour louer l'appartement d'un parent sous tutelle ?

Oui. L'article 426 du Code civil soumet la conclusion d'un bail sur le logement de la personne protégée à l'autorisation du juge ou du conseil de famille. Sans elle, seule une convention de jouissance précaire est possible.

Un enfant peut-il louer l'appartement de son parent sans mesure de protection ?

Seulement si le parent est en état de consentir : il signe lui-même ou donne une procuration écrite. Si ses facultés sont altérées, aucun enfant ne peut agir à sa place sans mandat de protection future, habilitation familiale ou autre mesure.

Les loyers sont-ils pris en compte pour l'aide sociale à l'hébergement ?

Oui. Le bénéficiaire de l'ASH reverse 90 % de ses ressources, loyers compris, à l'établissement. Les règles précises dépendent du règlement départemental d'aide sociale.

Vaut-il mieux louer ou vendre l'appartement d'un parent en EHPAD ?

La location garde le bien dans la famille et produit un revenu régulier. La vente dans les deux ans peut être exonérée de plus-value et procure un capital, mais elle suppose aussi l'autorisation du juge si le parent est protégé. Le choix dépend du coût de l'EHPAD, des autres ressources et du projet successoral.

L'appartement d'un parent en EHPAD paie-t-il la taxe sur les logements vacants ?

S'il est vide et non meublé depuis au moins un an au 1er janvier, oui, à partir de 2027. S'il reste meublé et réservé au parent, il relève de la taxe d'habitation, avec une exonération possible sur demande.

Sources

Consultées le 9 novembre 2026.

• Article 426 du Code civil, Légifrance, version en vigueur depuis le 18 février 2015.
• Du mandat de protection future, articles 477 à 494 du Code civil, Légifrance.
• Mandat de protection future : il n'est pas prévu de permettre la vente du logement sans autorisation, Éditions Francis Lefebvre, 6 juillet 2023.
• Habilitation familiale, Service Public.
• Accompagner la personne nécessitant une mesure de protection juridique : les actes de la vie quotidienne, Haute Autorité de santé, janvier 2025.
• Repères statistiques n° 27 : prix des EHPAD en 2024, CNSA, mars 2026.
• Aide sociale à l'hébergement (ASH), ministère du Travail et des Solidarités.
• Aide sociale à l'hébergement (ASH) d'une personne âgée, Service Public.
• Article R. 132-1 du code de l'action sociale et des familles, Légifrance.
• Je mets en location un logement vide : comment déclarer les loyers perçus ?, impots.gouv.fr.
• Location meublée, impots.gouv.fr.
• Je donne un bien en location : dois-je payer des prélèvements sociaux ?, impots.gouv.fr.
• Je vais quitter mon logement pour une maison de retraite : vais-je continuer à bénéficier de ces avantages ?, impots.gouv.fr.

Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique, fiscal ou social personnalisé, ni la décision du juge des tutelles. Les montants de l'exemple reposent sur des hypothèses. AGUILA n'est ni un cabinet d'avocats, ni un notaire, ni un expert-comptable.