La plus-value réalisée sur la vente de sa résidence principale est totalement exonérée d'impôt. Une personne qui entre en maison de retraite ou en EHPAD garde ce droit pour son ancien logement s'il est vendu dans les deux ans suivant l'entrée dans l'établissement, s'il n'a pas été occupé entre-temps (sauf par le conjoint) et si ses revenus ne dépassent pas un plafond : pour une vente en 2026, revenu fiscal de référence 2024 de 30 024 € pour une part (article 150 U, II, 1° ter du code général des impôts). Au-delà, seuls les retraités aux revenus modestes restent exonérés, sous un plafond de 12 793 € pour une part.
En bref
- Résidence principale : exonération si le logement est occupé au jour de la vente, ou vendu dans un délai normal, en principe un an, après le départ.
- Ancienne résidence principale d'une personne en EHPAD : vente moins de deux ans après l'entrée, logement inoccupé, pas d'IFI et revenu sous plafond l'avant-dernière année.
- Louer ou prêter le logement, même brièvement, fait perdre cette exonération.
- Retraités modestes : exonération sur tout bien si le revenu fiscal de référence 2024 ne dépasse pas 12 793 € pour une part, plus 3 428 € par demi-part (vente en 2026).
- L'aide sociale à l'hébergement est une avance, récupérable sur la succession ou sur une donation de moins de dix ans, garantie par une hypothèque possible sur le logement.
- Les frais d'EHPAD liés à la dépendance et à l'hébergement ouvrent droit à une réduction d'impôt de 25 %, dans la limite de 10 000 € de dépenses par an et par personne.
La plus-value sur la résidence principale est-elle imposable ?
Non. L'article 150 U, II, 1° du CGI exonère totalement la plus-value, c'est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d'achat majoré des frais et travaux, réalisée sur la résidence principale et ses dépendances vendues en même temps. Deux conditions :
- le logement doit être la résidence habituelle et effective, occupée la majeure partie de l'année ;
- il doit l'être au jour de la vente. Si le propriétaire est déjà parti, l'exonération est maintenue s'il l'a occupé jusqu'à sa mise en vente et si la vente intervient dans un délai normal, en principe un an selon impots.gouv.fr.
Si le parent vend avant d'entrer en établissement, ou si son conjoint y vit jusqu'à la vente, cette exonération suffit. La difficulté naît quand le logement reste vide et que la vente prend du temps.
Vendre son logement en partant en maison de retraite ou en EHPAD : l'exonération de l'ancienne résidence principale
L'exonération du 1° ter de l'article 150 U, II, créée par la loi de finances rectificative du 28 décembre 2011, suppose de réunir toutes les conditions suivantes.
Être hébergé dans un établissement visé par la loi
Le vendeur doit résider dans un établissement pour personnes âgées ou adultes handicapés visé à l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles : EHPAD, logement-foyer, petite unité de vie, foyer d'accueil médicalisé, maison d'accueil spécialisée. Le logement vendu doit avoir été sa résidence principale avant l'entrée.
Vendre moins de deux ans après l'entrée
Le délai court à partir de l'entrée, si la résidence en établissement est continue. C'est la date de l'acte authentique qui compte, pas celle de la promesse : un compromis signé à 22 mois avec un acte à 25 mois ne permet pas l'exonération.
Laisser le logement libre de toute occupation
Depuis le départ, le logement ne doit être ni loué, ni prêté gratuitement à un tiers, même pour une courte période. Seuls peuvent continuer à l'occuper le conjoint, le concubin ou les personnes à charge qui y vivaient déjà au moment du départ.
Respecter le plafond de revenus et ne pas payer l'IFI
Les conditions s'apprécient l'avant-dernière année avant la vente (revenus 2024 pour une vente en 2026). Le vendeur ne doit pas avoir été redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) cette année-là. Son revenu fiscal de référence, qui figure sur l'avis d'imposition, ne doit pas dépasser la limite du II de l'article 1417 du CGI : 30 024 € pour la première part de quotient familial, majorés de 7 015 € pour la première demi-part supplémentaire et de 5 522 € pour chaque demi-part suivante, selon Service Public (montants applicables en métropole).
Faire mentionner l'exonération dans l'acte
Aucune déclaration de plus-value n'est déposée : l'acte indique le fondement de l'exonération, que le notaire vérifie sur justificatifs (attestation de l'établissement, avis d'imposition).
Exonération de plus-value pour les retraités : le cas des revenus modestes
L'article 150 U, III du CGI prévoit une seconde exonération, qui ne dépend ni du type de bien ni d'un délai. Elle concerne les titulaires d'une pension de vieillesse et les personnes invalides, qui, l'avant-dernière année avant la vente :
- n'étaient pas redevables de l'IFI ;
- avaient un revenu fiscal de référence n'excédant pas la limite du I de l'article 1417 du CGI : pour une vente en 2026, 12 793 € pour la première part et 3 428 € par demi-part supplémentaire, selon Service Public.
Elle peut jouer après le délai de deux ans, ou si le logement a été loué, mais son plafond est nettement plus bas.
Que coûte la vente si aucune exonération ne s'applique ?
La plus-value est taxée comme celle d'une résidence secondaire : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026, après abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements). Le calcul détaillé figure dans notre article sur le calcul de la plus-value d'une résidence secondaire.
Exemple purement arithmétique. Un appartement acheté 300 000 € en mars 2010 est vendu 600 000 € en juin 2026, plus de deux ans après l'entrée de son propriétaire en EHPAD. Le vendeur retient les forfaits de 7,5 % pour les frais d'achat et de 15 % pour les travaux.
- Prix d'achat corrigé : 300 000 × 1,225 = 367 500 € ; plus-value brute : 232 500 €.
- Détention : 16 années révolues. Abattement de 66 % pour l'impôt, de 18,15 % pour les prélèvements sociaux.
- Impôt sur le revenu : 79 050 € × 19 % = 15 019,50 €.
- Prélèvements sociaux : 190 301,25 € × 17,2 % = 32 731,81 €.
- Surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 € : 2 % × 79 050 = 1 581 €.
- Total : 49 332,31 €, soit 21,2 % de la plus-value brute.
Signée dans les deux ans, conditions de revenus remplies, la même vente n'aurait rien coûté. Ce montant représente plus d'un an de séjour au prix moyen d'une chambre non habilitée à l'aide sociale (3 128 € par mois en 2024 selon la CNSA, soit 37 536 € par an).
Louer plutôt que vendre : quelles conséquences ?
Garder le logement et le louer a plusieurs effets :
- Perte de l'exonération du 1° ter : dès la première location, la future vente ne peut plus en bénéficier. Restent l'exonération des retraités modestes ou l'exonération par la durée de détention.
- Impôt sur les loyers : une location vide génère des revenus fonciers soumis à l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Aide sociale : les ressources tirées du logement sont prises en compte par le département pour fixer la participation de la personne âgée.
- Gestion : bail, travaux de mise aux normes, diagnostics, encadrement des loyers à Paris, relation avec le locataire.
Pour une personne sous tutelle, sous curatelle ou en habilitation familiale, louer le logement comme le vendre exige l'autorisation du juge des tutelles (article 426 du code civil).
Aide sociale à l'hébergement : que devient le logement ?
L'aide sociale à l'hébergement (ASH) est versée par le département pour payer tout ou partie des frais d'hébergement d'une personne âgée de plus de 65 ans dont les revenus sont insuffisants, dans un établissement habilité. La personne reverse en principe 90 % de ses revenus et conserve au moins 10 %, sans descendre sous 125 € par mois. Les enfants, gendres et belles-filles, appelés obligés alimentaires, peuvent être sollicités ; les petits-enfants en sont dispensés.
L'ASH est une avance. Le département peut la récupérer :
- du vivant de la personne, si sa situation financière s'améliore (un héritage, par exemple) ;
- sur une donation faite dans les dix ans précédant la demande d'aide, ou après celle-ci ;
- au décès, sur l'actif net de la succession, c'est-à-dire le patrimoine transmis après paiement des dettes. Les héritiers ne paient pas sur leurs propres biens.
Pour garantir ces recours, les immeubles du bénéficiaire peuvent être grevés d'une hypothèque légale (article L. 132-9 du code de l'action sociale et des familles), sauf si ses biens valent moins qu'un seuil réglementaire. Un logement conservé sert donc souvent, au décès, à rembourser l'aide, et le donner aux enfants juste avant la demande n'empêche pas la récupération. Les modalités relèvent du règlement d'aide sociale de chaque département.
Financer l'EHPAD avec le prix de vente
Selon la CNSA, une chambre seule en hébergement permanent coûtait en moyenne 2 164 € par mois en 2024 dans les places habilitées à l'aide sociale, et 3 128 € dans les autres. À Paris, le prix des places non habilitées peut dépasser 5 100 € par mois. Ces montants incluent l'hébergement et le tarif dépendance le plus bas.
Le prix de vente d'un appartement parisien permet souvent de choisir son établissement sans dépendre de l'aide sociale. À savoir :
- les dépenses de dépendance et d'hébergement ouvrent droit à une réduction d'impôt de 25 %, retenues dans la limite de 10 000 € par an et par personne hébergée, après déduction de l'APA et des aides au logement, soit 2 500 € au maximum ; elle ne joue que si un impôt est dû ;
- le capital issu de la vente reste dans la succession : ce qui n'est pas dépensé revient aux héritiers.
Pour une personne qui reste chez elle, le viager est une autre façon de tirer un revenu du logement : voir notre article sur le viager à Paris.
Vendre le logement d'un parent sous tutelle ou curatelle
L'article 426 du code civil impose de conserver le logement de la personne protégée aussi longtemps que possible. Sa vente ou sa location doit être autorisée par le juge des tutelles ou le conseil de famille, avec l'avis préalable d'un médecin extérieur à l'établissement si elle vise l'entrée en EHPAD. En tutelle, l'article 505 exige en outre une expertise ou l'avis d'au moins deux professionnels qualifiés sur la valeur de l'immeuble. Ces démarches prennent du temps : il faut les lancer tôt pour tenir le délai de deux ans.
Vous devez vendre le logement d'un parent qui entre en EHPAD ? Parlons-en en toute confidentialité : nous vous aidons à fixer un prix réaliste et à organiser la vente dans le délai fiscal.
AGUILA réalise des estimations d'appartements à Paris fondées sur les ventes comparables du quartier, utilisables comme avis de valeur argumenté, puis accompagne la vente de l'appartement jusqu'à l'acte, en lien avec le notaire, le tuteur ou les enfants. Si la famille préfère louer, nous proposons aussi la gestion locative à Paris. Les conditions d'exonération et les actes relèvent du notaire.
Questions fréquentes
Faut-il payer une plus-value en vendant la maison d'un parent en EHPAD ?
Non, si la vente est signée moins de deux ans après l'entrée, si le logement n'a pas été occupé depuis (sauf par le conjoint ou les personnes à charge) et si le parent n'était pas redevable de l'IFI et respectait le plafond de revenus l'avant-dernière année. Sinon, la plus-value est taxée après abattements pour durée de détention.
Quel est le plafond de revenus pour l'exonération EHPAD en 2026 ?
Pour une vente en 2026, le revenu fiscal de référence 2024 ne doit pas dépasser 30 024 € pour une part, plus 7 015 € pour la première demi-part supplémentaire et 5 522 € par demi-part suivante, selon Service Public. Les montants diffèrent dans certains départements d'outre-mer.
Quelle est l'exonération de plus-value pour un retraité ?
Un retraité dont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année ne dépasse pas 12 793 € pour une part (plus 3 428 € par demi-part) et qui n'était pas redevable de l'IFI est exonéré, quel que soit le bien vendu. Ce sont les montants applicables aux ventes de 2026.
Peut-on louer le logement en attendant de le vendre ?
Oui, mais la location fait perdre l'exonération propre aux personnes en EHPAD, même pour une courte durée. Seules restent possibles l'exonération des retraités modestes ou l'exonération liée à une longue durée de détention.
Sources
Consultées le 7 novembre 2026.
- Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière (fiche F10864), Service Public / DILA, vérifiée le 15 avril 2026.
- Plus-values exonérées, impots.gouv.fr, DGFiP, modifiée le 28 septembre 2022.
- BOI-RFPI-PVI-10-40-20 : exonération de l'ancienne résidence principale des personnes résidant en établissement, BOFiP-Impôts, 14 juin 2013.
- Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements (fiche F2329), Service Public / DILA, vérifiée le 30 juin 2026.
- Aide sociale à l'hébergement (ASH) d'une personne âgée (fiche F2444), Service Public / DILA et CNSA, vérifiée le 1er janvier 2026.
- La récupération de l'aide sociale à l'hébergement, Pour les personnes âgées (CNSA), 2 mai 2025.
- Article L. 132-9 du code de l'action sociale et des familles, Légifrance, en vigueur depuis le 22 mars 2015.
- Article 426 du code civil, Légifrance, en vigueur depuis le 18 février 2015.
- Article 505 du code civil, Légifrance, en vigueur depuis le 2 mars 2022.
- Frais d'accueil liés à la dépendance : réduction d'impôt (fiche F17), Service Public / DILA, page consultée le 7 novembre 2026.
- Repères statistiques n° 27 : prix des EHPAD en 2024, CNSA, mars 2026.
Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les règles citées sont celles en vigueur au 7 novembre 2026. Chaque situation familiale est différente : le notaire est l'interlocuteur pour vérifier les conditions d'exonération et rédiger l'acte, le département pour l'aide sociale. AGUILA n'est ni un office notarial, ni un cabinet d'avocats, ni un expert-comptable.