Pacte Dutreil : transmettre son hôtel à ses enfants en 2026

Le pacte Dutreil permet de transmettre à ses enfants les parts ou actions d'une société hôtelière avec une exonération de 75 % de leur valeur pour le calcul des droits de donation ou de succession (article 787 B du code général des impôts). Pour une donation en pleine propriété faite avant 70 ans, les droits restants sont encore réduits de 50 % (article 790). Depuis le 21 février 2026, date d'entrée en vigueur de la loi de finances pour 2026, l'engagement individuel de conservation dure six ans au lieu de quatre, et les logements non affectés à l'activité sont exclus de l'exonération. Les chambres d'un hôtel et les logements du personnel restent couverts.

En bref

• L'exonération de 75 % vise une société qui exploite l'hôtel ; une société qui loue ses murs à un exploitant n'est pas éligible.
• Engagement collectif de conservation d'au moins deux ans, puis engagement individuel de six ans pour les transmissions faites depuis le 21 février 2026 : huit ans au minimum.
• Un associé ou un héritier doit exercer une fonction de direction pendant l'engagement collectif et les trois ans qui suivent la transmission.
• Depuis le 21 février 2026, la part de valeur correspondant à des logements, véhicules, œuvres d'art ou autres biens dits « somptuaires » non affectés à l'activité n'est plus exonérée.
• La réduction de 50 % des droits pour une donation en pleine propriété par un donateur de moins de 70 ans existe toujours en 2026.
• Le pacte Dutreil sert à transmettre, pas à vendre : les enfants conservent les titres pendant les engagements.

Qu'est-ce que le pacte Dutreil ?

C'est un régime de faveur qui réduit les droits de mutation à titre gratuit, c'est-à-dire les droits de donation ou de succession, dus sur une entreprise familiale. L'article 787 B du CGI vise les parts ou actions d'une société ; l'article 787 C, une entreprise individuelle. En contrepartie, la famille s'engage à conserver et à diriger l'entreprise plusieurs années.

Pacte Dutreil : quelles conditions pour transmettre un hôtel en 2026 ?

Une société qui exploite réellement l'hôtel

L'exploitation d'un hôtel est une activité commerciale, éligible. La gestion par une société de son propre patrimoine immobilier ne l'est pas : le BOFiP exclut la location de locaux nus, de logements meublés et d'établissements commerciaux équipés. Une société qui loue ses murs à un exploitant n'ouvre donc pas droit au Dutreil. L'activité éligible doit être prépondérante (au moins 50 % du chiffre d'affaires et de l'actif brut, selon l'administration) pendant toute la durée des engagements.

Un engagement collectif de conservation d'au moins deux ans

Le parent qui transmet s'engage, avec d'autres associés ou seul, à conserver ses titres pendant au moins deux ans. Pour une société non cotée, l'engagement porte sur au moins 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote. Il doit être en cours au jour de la donation ou du décès.

• Engagement réputé acquis : si le parent, seul ou avec son conjoint, détient ces seuils depuis deux ans et dirige la société ou y exerce son activité principale depuis deux ans, aucun pacte écrit n'est nécessaire.
• Engagement unilatéral : le parent peut signer seul.
• Après un décès : les héritiers peuvent conclure l'engagement dans les six mois.

Un engagement individuel de six ans

Chaque enfant s'engage à conserver les titres six ans à compter de la fin de l'engagement collectif. Cette durée était de quatre ans pour les transmissions antérieures au 21 février 2026.

Une fonction de direction

Un signataire de l'engagement collectif, puis un enfant bénéficiaire, doit diriger la société (gérant, président, directeur général…) pendant l'engagement collectif et les trois ans suivant la transmission.

Le cas de la holding animatrice

Une holding, société qui détient des participations, est éligible si elle est « animatrice » : elle participe activement à la conduite de la politique du groupe et contrôle ses filiales opérationnelles, auxquelles elle peut rendre des services internes. Une holding purement patrimoniale ne l'est pas. Cette qualification se prouve et se vérifie avec un avocat fiscaliste.

Les murs de l'hôtel peuvent-ils profiter du pacte Dutreil ?

• Les murs appartiennent à la société d'exploitation : ils font partie de l'actif affecté à l'activité commerciale. Leur valeur est comprise dans celle des titres exonérés à 75 %.
• Les murs sont dans une SCI ou une société foncière qui les loue à l'exploitant : cette société exerce une activité de location, exclue. Ses parts suivent les règles ordinaires de la donation.
• Les murs appartiennent personnellement au parent : ils se transmettent comme tout bien immobilier, avec l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant sur 15 ans, puis le barème.
• Hôtel exploité en nom propre : l'article 787 C couvre l'ensemble des biens meubles et immeubles affectés à l'exploitation, si l'entreprise est détenue depuis plus de deux ans (en cas d'achat), si chaque héritier s'engage à les conserver six ans et si l'un d'eux poursuit l'exploitation trois ans.

Pour la transmission des murs hors Dutreil, voir notre article sur la donation d'un bien immobilier aux enfants.

Ce que la loi de finances pour 2026 a changé dans l'article 787 B

L'article 8 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, entrée en vigueur le 21 février 2026 et commentée au BOFiP le 10 août 2026, a modifié deux points.

1. Huit ans de conservation au minimum

L'engagement individuel passe de quatre à six ans : la conservation minimale totale passe de six à huit ans.

2. Les biens dits « somptuaires » sortent de l'exonération

Ne sont plus exonérés à 75 % les biens suivants lorsqu'ils ne sont pas exclusivement affectés à l'activité : biens affectés à la chasse ou à la pêche ; véhicules de tourisme, yachts, bateaux de plaisance et aéronefs ; bijoux, métaux précieux, objets d'art, de collection ou d'antiquité ; chevaux de course ou de concours ; vins et alcools ; logements et résidences.

L'affectation exclusive s'apprécie sur les trois ans précédant la transmission et jusqu'à la fin de l'engagement individuel, y compris pour les biens détenus par une filiale contrôlée.

Pour un hôtelier, le BOFiP maintient dans l'exonération les logements utilisés pour l'hôtellerie et ceux qui logent les salariés, y compris saisonniers. Un appartement de la société occupé par la famille, ou loué à un tiers, en sort. La fraction exclue vaut : valeur des titres × (valeur des biens exclus ÷ valeur de l'actif brut).

Ce qui n'a pas changé

Le taux de 75 % n'a été ni réduit ni plafonné, et l'article 790 n'a pas été modifié. Au 7 novembre 2026, aucune autre réforme n'est votée : les amendements Dutreil adoptés par les députés sur le projet de loi de finances pour 2027 sont tombés avec le rejet de sa première partie, le 4 novembre 2026. Le Sénat examine le texte à partir du 20 novembre.

La réduction de 50 % pour une donation avant 70 ans existe-t-elle toujours ?

Oui. L'article 790 du CGI réduit de moitié les droits dus sur une donation relevant des articles 787 B ou 787 C si :

• la donation porte sur la pleine propriété, c'est-à-dire sur la totalité du droit, sans réserve d'usufruit ;
• le donateur a moins de 70 ans au jour de la donation.

La réduction s'applique en dernier, après l'exonération de 75 % et l'abattement de 100 000 €. Une donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit peut bénéficier du Dutreil, mais pas de la réduction de 50 %.

Paiement différé et fractionné des droits

L'article 397 A de l'annexe III du CGI permet de différer le paiement des droits pendant cinq ans, puis de les fractionner sur dix ans, si chaque bénéficiaire reçoit au moins 5 % du capital d'une société non cotée. Des intérêts sont dus, à un taux annuel réduit des deux tiers lorsque chaque part dépasse 10 % de la valeur de l'entreprise ou que plus du tiers du capital est transmis. Des garanties peuvent être exigées.

Exemple chiffré : une société hôtelière valorisée 4 millions d'euros

Exemple purement arithmétique. Un parent de 66 ans donne en pleine propriété la totalité des actions de sa société d'exploitation hôtelière, propriétaire de ses murs, à ses deux enfants, à parts égales. Les titres sont valorisés 4 000 000 €. Aucune donation n'a été faite dans les quinze dernières années.

1. Part de chaque enfant : 2 000 000 €.
2. Sans pacte Dutreil : base taxable 2 000 000 − 100 000 = 1 900 000 € ; droits au barème en ligne directe : 617 394,30 € par enfant, soit 1 234 788,60 € au total.
3. Avec pacte Dutreil : valeur retenue 25 % × 2 000 000 = 500 000 € ; base taxable après abattement 400 000 € ; droits au barème 78 194,35 €.
4. Réduction de 50 % (donateur de moins de 70 ans, pleine propriété) : 39 097,18 € par enfant, soit 78 194,35 € au total.

Variante avec un bien « somptuaire » : la société détient aussi un appartement parisien occupé par la famille, d'une valeur de 600 000 €, pour un actif brut de 5 000 000 €. Fraction exclue : 4 000 000 × 600 000 ÷ 5 000 000 = 480 000 €, soit 240 000 € par enfant. Base de chaque enfant : 240 000 + 25 % × 1 760 000 = 680 000 €, soit 580 000 € après abattement. Les droits avant réduction de 50 % passent de 78 194,35 € à 116 961,95 € par enfant ; l'application de la réduction à la fraction exclue est à confirmer avec le notaire. Frais d'acte non compris.

Transmettre ou vendre son hôtel : comment choisir ?

• Vente à un tiers : elle génère une plus-value imposable. Un dirigeant qui part à la retraite peut bénéficier d'un abattement fixe ou d'une exonération, dans une fenêtre de deux ans autour de la vente. Voir notre article sur le calendrier de cession de l'hôtelier qui part à la retraite et notre panorama de la fiscalité de la vente d'un hôtel.
• Transmission familiale : le pacte Dutreil réduit les droits, mais suppose qu'un enfant dirige l'hôtel au moins trois ans et que la famille conserve les titres huit ans. Une revente pendant l'engagement remet en cause l'exonération pour les titres cédés.

Pourquoi la valeur de l'hôtel est au cœur du dossier

Les droits sont calculés sur la valeur vénale des titres au jour de la transmission. Pour une société hôtelière, elle dépend de l'exploitation, de l'état de l'établissement et, le cas échéant, de la valeur des murs. Depuis 2026, chaque logement non affecté à l'hôtel doit aussi être chiffré à part. Une valeur trop basse expose à un redressement ; trop haute, elle fait payer des droits inutiles. Voir notre article sur l'estimation de la valeur d'un hôtel.

Vous préparez la transmission de votre hôtel à vos enfants ? Parlons-en en toute confidentialité : un premier échange permet de situer la valeur de l'établissement avant de rencontrer votre notaire.

AGUILA établit des avis de valeur argumentés sur les hôtels, leurs murs et les biens immobiliers détenus par la société, utiles au notaire pour fixer la valeur déclarée. Si la famille choisit finalement de vendre, nous accompagnons la cession de façon confidentielle. Le détail de la mission figure sur notre page transaction hôtelière. Les actes, le pacte et le conseil juridique relèvent de votre notaire et de votre avocat.

Questions fréquentes

Le pacte Dutreil s'applique-t-il à un hôtel en location-gérance ou à une société qui loue ses murs ?

Une société qui loue ses murs, nus ou équipés, à un exploitant n'exerce pas une activité éligible selon le BOFiP. Un fonds de commerce donné en location-gérance relève de règles particulières, à examiner avec le notaire avant toute signature.

Les chambres et les logements du personnel sont-ils des biens « somptuaires » ?

Non, s'ils sont affectés à l'activité. Le BOFiP du 10 août 2026 maintient dans l'exonération les logements utilisés pour l'hôtellerie et ceux qui logent les salariés, y compris saisonniers. Un appartement occupé par la famille du dirigeant en est exclu.

Peut-on cumuler le pacte Dutreil et l'abattement de 100 000 € ?

Oui. L'exonération de 75 % s'applique d'abord, puis l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant sur quinze ans, puis le barème. La réduction de 50 % de l'article 790 intervient en dernier si le donateur a moins de 70 ans et donne en pleine propriété.

Que se passe-t-il si un enfant vend ses titres trop tôt ?

L'exonération est remise en cause pour cet enfant, à hauteur des titres cédés. Les droits non payés deviennent exigibles. Le non-respect de l'engagement par un héritier n'affecte pas, en principe, l'exonération accordée aux autres.

Sources

Consultées le 7 novembre 2026.

• Article 787 B du Code général des impôts, Légifrance, version en vigueur depuis le 21 février 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 8).
• BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10 : transmission des parts ou actions de sociétés, BOFiP-Impôts, 10 août 2026.
• Exclusion de certains biens dits « somptuaires » et allongement de l'engagement individuel (ACTU-2026-00114), BOFiP-Impôts, 10 août 2026.
• BOI-ENR-DMTG-10-20-40-40 : transmission à titre gratuit d'une entreprise individuelle, BOFiP-Impôts, 10 août 2026.
• BOI-ENR-DMTG-20-30-20-50 : réduction de droits pour les donations d'entreprises, BOFiP-Impôts, 13 février 2017.
• BOI-ENR-DG-50-20-40 : paiement différé et fractionné en cas de transmission d'entreprise, BOFiP-Impôts, 3 février 2016.
• BOI-ENR-DG-50-20-50 : taux d'intérêt du crédit de paiement différé ou fractionné, BOFiP-Impôts, 3 février 2016.
• Donation : abattements et barème des droits (fiche F14203), Service Public / DILA, vérifiée le 13 mai 2026.
• Droits de donation : calcul et paiement (fiche F14205), Service Public / DILA, vérifiée le 15 janvier 2026.
• PLF 2027 rejeté à l'Assemblée : les amendements pourraient revenir au Sénat, LégiFiscal, 5 novembre 2026.

Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les règles citées sont celles en vigueur au 7 novembre 2026 et peuvent évoluer avec la loi de finances pour 2027. Chaque situation familiale est différente : le notaire est l'interlocuteur pour le pacte, la donation et la déclaration de succession. AGUILA n'est ni un office notarial, ni un cabinet d'avocats, ni un expert-comptable.