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Valorisation & patrimoine

Vendre un immeuble entier à Paris : en bloc ou à la découpe ?

Décote de bloc, délais, droits des locataires, préemption de la Ville, copropriété à créer et fiscalité : le comparatif chiffré bloc ou découpe.

Paul Geoffroy
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09/11/2026

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Couverture AGUILA : vendre un immeuble entier à Paris, en bloc ou à la découpe

Vendre un immeuble entier à Paris en bloc, c'est céder l'ensemble à un seul acquéreur, en trois à six mois environ, avec une décote couramment citée de 10 à 20 % sur la somme des lots vendus séparément (Trackstone, avril 2026). La vente à la découpe rapporte en principe davantage, mais elle prend 12 à 24 mois et impose une mise en copropriété, un diagnostic technique global et l'offre de chaque logement à son locataire (loi du 31 décembre 1975). Au 9 novembre 2026, le choix dépend surtout de l'occupation, de l'état de l'immeuble et de l'horizon du propriétaire.

En bref

  • Vente en bloc de plus de cinq logements : sans engagement de l'acquéreur à proroger les baux six ans, chaque locataire reçoit une offre sur son logement, valable quatre mois (article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975).
  • Vente à la découpe : la première vente de chaque logement après division ouvre au locataire un droit de préemption de deux mois (article 10 de la même loi).
  • Les accords collectifs de 1998 et 2005 s'imposent aux bailleurs personnes morales, hors SCI familiales et HLM, qui vendent par lots plus de dix logements d'un immeuble.
  • À Paris, la Ville dispose de deux mois pour préempter un immeuble vendu en totalité.
  • Toute mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans doit être précédée d'un diagnostic technique global (article L731-4 du Code de la construction et de l'habitation).
  • Dans notre exemple de 12 logements, la découpe laisse environ 455 000 € de plus que le bloc après frais, impôt et un an d'attente ; l'écart disparaît si la décote de bloc tombe sous 6,4 %.

Vendre un immeuble entier à Paris : en bloc ou à la découpe ?

La vente en bloc cède l'immeuble par un seul acte à un investisseur : foncière, fonds, family office, marchand de biens ou particulier. La vente à la découpe consiste à créer une copropriété, puis à vendre chaque appartement séparément.

Le marché parisien des immeubles entiers est étroit. Selon une analyse des données DVF publiée par Rachat Immeubles le 5 novembre 2026, 487 immeubles de 2 à 20 logements ont été vendus d'un bloc à Paris entre 2021 et 2025, dont 95 en 2025. La valeur médiane déclarée atteint 5 millions d'euros, pour 12 logements et 657 m² bâtis ; 8,7 % de ces immeubles ont été revendus au moins en partie par lots dans les deux ans. Selon CBRE, 75 % des transactions résidentielles en bloc du premier semestre 2026 portaient sur moins de 10 millions d'euros, très concentrées dans Paris : l'acheteur type cherche à créer de la valeur.

Quelle décote pour une vente en bloc ?

L'acquéreur d'un immeuble entier paie moins que la somme des appartements vendus un par un. Il rémunère la concentration du risque, la moindre liquidité et le travail qu'il reprend : copropriété à créer, travaux, procédures avec les locataires, délai de revente. Les professionnels citent un écart de 10 à 20 % (Trackstone, avril 2026) ; aucune source publique ne le mesure systématiquement.

Le prix au détail n'est pas non plus celui d'un appartement libre : un logement vendu occupé se négocie en général 10 à 15 % sous sa valeur libre, selon la durée du bail restant à courir (SeLoger, novembre 2025).

Combien de temps pour vendre un immeuble entier ?

En bloc, le délai commercial cité est de trois à six mois (Trackstone). La Ville de Paris a deux mois pour exercer son droit de préemption après la déclaration d'intention d'aliéner. Si l'acquéreur ne proroge pas les baux, chaque locataire dispose de quatre mois pour accepter l'offre portant sur son logement, puis de deux mois pour signer, quatre s'il emprunte.

À la découpe, il faut d'abord établir l'état descriptif de division et le règlement de copropriété puis le diagnostic technique global. Chaque locataire reçoit une offre valable deux mois. À Paris, la vente d'un lot dans une copropriété dont le règlement est publié depuis moins de dix ans exige aussi une déclaration d'intention d'aliéner : c'est le cas de toute copropriété nouvelle. Trackstone estime à 12 à 24 mois le délai pour vendre l'ensemble des lots.

Quels droits pour les locataires en cas de vente à la découpe ?

À la première vente d'un logement après la division, le propriétaire adresse au locataire une offre indiquant le prix et les conditions. Le locataire a deux mois pour répondre. S'il refuse, il reste dans les lieux : l'offre n'est pas un congé (Notaires de France, mise à jour du 27 février 2026). Pour vendre libre, le bailleur doit attendre l'échéance du bail et délivrer un congé pour vendre six mois avant (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) ; voir notre article sur la vente d'un appartement loué à Paris.

Les accords collectifs de 1998 et 2005

Ils s'appliquent lorsqu'un bailleur décide de vendre par lots plus de dix logements d'un même immeuble. Ils visent les personnes morales, à l'exception des SCI constituées entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré et des organismes HLM (119e Congrès des notaires, 2023). Le bailleur informe le maire et les associations de locataires, réunit les locataires, confirme à chacun les conditions par écrit, puis attend trois mois avant toute offre. L'accord de 2005 impose une proposition de relogement au locataire dont les ressources sont inférieures au plafond PLI (ANIL). Un manquement entraîne la nullité de l'offre ou du congé.

Vente en bloc : la loi Aurillac et le seuil de cinq logements

La loi du 13 juin 2006 a créé l'article 10-1 de la loi de 1975 avec un seuil de plus de dix logements, abaissé à plus de cinq par la loi ALUR de 2014. Sans engagement de l'acquéreur à proroger chaque bail pour six ans, le vendeur notifie à chaque locataire le prix de l'immeuble et celui de son logement, avec un projet de règlement de copropriété et un diagnostic du clos, du couvert, des canalisations et des équipements communs, établi par un contrôleur technique ou un architecte indépendant. Le dispositif ne joue pas entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré ni pour une cession à un organisme HLM.

Le droit de préemption de la Ville de Paris

Le droit de préemption urbain couvre tout Paris pour les immeubles vendus en totalité, et la Ville l'utilise notamment pour produire des logements sociaux. Elle peut préempter au prix déclaré ou proposer un prix inférieur, fixé par le juge à défaut d'accord. L'absence de déclaration expose à la nullité de la vente pendant cinq ans (Ville de Paris).

Quels diagnostics et quelle copropriété avant de vendre par lots ?

  • État descriptif de division et règlement de copropriété : ils créent les lots et répartissent les charges.
  • Diagnostic technique global : obligatoire avant la mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans. CoachCopro mesurait un coût moyen de 9 102 € TTC en 2024 dans le Grand Paris.
  • DPE collectif : obligatoire depuis le 1er janvier 2024 pour un immeuble collectif en monopropriété dont le permis date d'avant 2013. Vendre l'immeuble classé E, F ou G exige en outre un audit énergétique.
  • Diagnostics de chaque lot : Carrez, DPE, risques, termites (tout Paris est zone de surveillance), amiante, plomb, électricité et gaz.

Trackstone évalue de 10 000 à 25 000 € les frais de géomètre, de notaire et de diagnostics d'une découpe. Un audit technique de l'immeuble permet d'anticiper les travaux que l'acquéreur déduira de son offre.

Quelle fiscalité sur la vente d'un immeuble entier ?

Particulier, indivision ou SCI à l'impôt sur le revenu : la plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention (exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans), plus une taxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (Service-Public, avril 2026). Voir notre article sur le calcul de la plus-value immobilière. La découpe d'un immeuble détenu de longue date reste en principe dans ce régime : l'activité de marchand de biens (article 35 du CGI) vise l'achat habituel en vue de revendre. Les mesures du projet de loi de finances pour 2027 ne sont pas adoptées.

SCI à l'impôt sur les sociétés : la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, après amortissements et sans abattement, et supporte l'impôt à 15 % jusqu'à 42 500 € sous conditions, puis 25 %. Les distributions aux associés subissent le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026.

Vendre à un marchand de biens : l'acquéreur assujetti à la TVA qui s'engage à revendre sous cinq ans ne paie qu'une taxe de 0,715 % au lieu d'environ 6,32 % de droits à Paris ; le délai est de deux ans pour une revente par lots ouvrant la préemption des locataires (article 1115 du CGI, 122e Congrès des notaires, 2026).

Exemple chiffré : un immeuble de 12 logements vendu en bloc ou à la découpe

Exemple purement arithmétique, fondé sur des hypothèses de calcul. Un immeuble de 12 logements et 650 m² habitables appartient depuis 25 ans à une SCI familiale à l'impôt sur le revenu, qui l'a payé 1 500 000 €. Trois logements sont libres (160 m²), neuf sont loués (490 m²).

  • Valeur au détail : 10 000 €/m² libre, soit 1 600 000 € ; décote de 12 % pour les logements occupés, soit 4 312 000 €. Total : 5 912 000 €.
  • Prix en bloc avec une décote de 15 % : 5 025 200 €, soit 7 731 €/m² habitable.
  • Frais de vente : 3 % dans les deux cas ; à la découpe, plus 35 000 € de mise en copropriété et 100 000 € de travaux de parties communes.
  • Impôt : après 25 ans, seuls restent les prélèvements sociaux, avec 55 % d'abattement ; prix d'achat majoré des forfaits : 1 837 500 €.
  • En bloc : plus-value de 3 036 944 €, prélèvements sociaux de 235 059 €, produit net de 4 639 385 €.
  • À la découpe : plus-value de 3 897 140 €, prélèvements sociaux de 301 639 €, produit net de 5 298 001 €, soit 658 617 € de plus (+14,2 %).
  • Avec un encaissement décalé d'un an en moyenne, actualisé à 4 %, l'avantage de la découpe tombe à 454 848 € (+9,8 %).

Avec une décote de bloc de 10 %, l'écart actualisé n'est plus que de 190 309 € ; avec 20 %, il atteint 719 386 €. Sous 6,4 % de décote, la découpe ne rapporte plus rien. Le calcul ignore les loyers perçus pendant la commercialisation, les charges des lots invendus et le risque de préemption par la Ville.

Bloc ou découpe : comment choisir ?

Un immeuble très occupé, des travaux lourds, une société soumise aux accords collectifs ou des associés pressés de sortir plaident pour le bloc. Un immeuble en bon état, des logements libres, une forte demande d'acquéreurs occupants et du temps plaident pour la découpe. Pour estimer la valeur en bloc, l'acquéreur raisonne en rendement : notre article sur les prix et rendements des immeubles de rapport à Paris détaille cette méthode.

Vous envisagez de vendre un immeuble entier à Paris ? Parlons-en en toute confidentialité : un associé d'AGUILA compare avec vous les deux scénarios, chiffres à l'appui, avant toute démarche auprès des locataires.

AGUILA accompagne les propriétaires d'immeubles de la décision à la signature : estimation en bloc et au détail, audit technique, chiffrage des travaux avec T EVA, notre entreprise générale partenaire, puis commercialisation discrète auprès d'investisseurs ou lot par lot. Découvrez notre approche de la valorisation immobilière.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une vente à la découpe ?

C'est la vente séparée des logements d'un immeuble détenu par un seul propriétaire, après sa mise en copropriété. Chaque locataire bénéficie d'un droit de préemption à la première vente de son logement ; s'il n'achète pas, il conserve son bail.

Le locataire a-t-il un droit de préemption en cas de vente de tout l'immeuble ?

Oui, si l'immeuble compte plus de cinq logements et que l'acquéreur ne s'engage pas à proroger les baux pour six ans. Chaque locataire reçoit alors une offre portant sur son logement, valable quatre mois.

La Ville de Paris peut-elle préempter un immeuble mis en vente ?

Oui. Tout immeuble vendu en totalité à Paris relève du droit de préemption urbain. La Ville a deux mois après la déclaration d'intention d'aliéner pour se prononcer ; son silence vaut renonciation.

Une SCI familiale est-elle soumise aux accords collectifs de 2005 ?

Non. Les accords excluent les SCI constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, ainsi que les personnes physiques et les organismes HLM. Les articles 10 et 15 restent applicables.

Quelle est la décote d'un immeuble vendu en bloc ?

Les professionnels citent 10 à 20 % par rapport à la somme des lots vendus séparément, sans statistique officielle. L'écart dépend de l'occupation, des travaux à prévoir et de la demande au détail dans le quartier.

Sources

Consultées le 9 novembre 2026.

Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique, fiscal ou notarial personnalisé. L'exemple chiffré repose sur des hypothèses de calcul et ne préjuge pas du prix d'un immeuble précis. AGUILA n'est ni un cabinet d'avocats, ni un office notarial, ni un expert-comptable.

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