À Paris, un immeuble de rapport entier s'est vendu en médiane 8 460 € par m² bâti entre 2021 et 2025, pour une valeur médiane de 5 millions d'euros et 12 logements, selon une analyse des données DVF publiée le 5 novembre 2026. Le taux de rendement des meilleurs actifs résidentiels parisiens est de 3,50 % au deuxième trimestre 2026 (CBRE), et les fourchettes publiées pour Paris vont de 3 à 4,5 % brut et de 2 à 3 % net (Trackstone, avril 2026). Encadrement des loyers, DPE et travaux expliquent l'écart entre brut et net.
En bref
- Prix : 487 immeubles entiers de 2 à 20 logements vendus d'un bloc à Paris de 2021 à 2025, valeur médiane 5 000 000 €, soit 8 460 € par m² bâti (analyse DVF, Rachat Immeubles).
- Rendement : le taux « prime » du résidentiel parisien, celui des meilleurs immeubles, est stable à 3,50 % au T2 2026 selon CBRE.
- Rendement brut = loyers annuels ÷ prix ; rendement net = loyers moins vacance et charges du propriétaire, rapportés au prix frais compris.
- À chaque nouveau bail, le loyer d'un logement parisien est plafonné ; la prolongation de l'encadrement au-delà du 24 novembre 2026 n'est pas définitivement votée au 9 novembre 2026.
- Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis 2025 ; les logements F suivront en 2028.
- Dans notre exemple de 10 logements à 5,1 millions d'euros, le rendement net avant impôt est de 2,81 % du prix frais compris ; une hausse de 0,25 point du taux de capitalisation retire 7,7 % à la valeur.
Quel est le prix d'un immeuble de rapport à Paris en 2026 ?
Les immeubles entiers se vendent rarement à Paris : 95 ventes en 2025 selon l'analyse DVF de Rachat Immeubles. Sur 2021-2025, la valeur médiane déclarée est de 5 000 000 €, le premier quartile de 2 700 000 € et le troisième de 8 000 000 €. L'immeuble médian compte 12 logements pour 657 m² bâtis, et 79 % des immeubles vendus comportent au moins un local commercial.
- Immeubles de 5 à 9 logements : valeur médiane de 4 200 000 € (125 ventes).
- Immeubles de 10 à 20 logements : valeur médiane de 5 780 000 € (299 ventes).
- 15e arrondissement : 49 ventes, médiane de 5 370 000 €, soit 8 040 €/m² bâti.
- 16e arrondissement : 40 ventes, médiane de 8 150 000 €, soit 11 240 €/m² bâti.
Les grandes transactions d'investisseurs se situent à d'autres niveaux. CFNews Immo recense par exemple en 2026 le 204 boulevard Pereire (17e, 3 250 m², 28 M€, environ 8 600 €/m²), le 43 rue de Trévise (9e, 1 500 m², 13,2 M€, environ 8 800 €/m²) et le 9 boulevard Saint-Michel (5e, 4 530 m², 45 M€, environ 9 900 €/m²), le plus souvent avec une stratégie de création de valeur.
Pour comparer, le prix médian d'un appartement vendu seul à Paris était d'environ 9 730 €/m² de juillet 2025 à juin 2026, selon notre calcul sur les statistiques DVF. Les deux chiffres ne se comparent pas directement : périodes, surfaces (bâtie contre habitable) et présence de commerces diffèrent.
Notre méthode : une analyse DVF publiée, pas une extrapolation
DVF n'identifie pas les « immeubles de rapport ». L'étude retient les ventes portant sur 2 à 20 appartements sans lot de copropriété, sur une ou deux parcelles, dont les logements occupent au moins la moitié de la surface bâtie, et écarte les valeurs inférieures à 800 € ou supérieures à 25 000 €/m². Nous n'avons pas refait cette extraction ; nous citons ses agrégats et leur méthode. Limites : la valeur inclut les commerces, la surface est la surface bâtie déclarée, et DVF ne dit rien de l'occupation ni de l'état des immeubles.
Quel rendement pour un immeuble de rapport à Paris ?
Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix ; le rendement net retranche vacance et charges non récupérables et se rapporte au prix frais compris. Le taux de capitalisation est celui par lequel un acquéreur divise le loyer net pour fixer sa valeur : c'est lui qui fait le prix.
CBRE situe le taux de rendement « prime » du résidentiel parisien à 3,50 % en mars 2026, puis au deuxième trimestre 2026, stable. Colliers relevait le même niveau de 3,50 % fin 2025 pour le résidentiel classique en Île-de-France, proche de l'OAT à 10 ans. Ces taux concernent les meilleurs actifs. Un immeuble ancien, partiellement occupé à des loyers anciens ou à rénover, se négocie à un taux supérieur, donc à une valeur plus basse au m².
Comment l'encadrement des loyers pèse-t-il sur la valeur d'un immeuble ?
À Paris, le loyer de base d'un logement loué comme résidence principale ne peut dépasser le loyer de référence majoré, soit le loyer de référence augmenté de 20 %, fixé par arrêté préfectoral selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location. L'arrêté en vigueur s'applique jusqu'au 24 novembre 2026. Le Sénat a voté le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans ; le texte doit encore être adopté par l'Assemblée nationale, dont l'examen en séance publique est annoncé pour le 18 novembre 2026 (LCP, novembre 2026).
Un second plafond s'applique à la relocation. Pour les baux signés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, le loyer d'un nouveau locataire ne peut dépasser le dernier loyer du précédent, révisé selon l'indice de référence des loyers, sauf exceptions : loyer manifestement sous-évalué, travaux importants, logement vacant depuis plus de 18 mois (ANIL, juillet 2026). Pour les logements classés F ou G, aucune exception ne s'applique.
Le potentiel de hausse des loyers se calcule donc logement par logement, en comparant chaque loyer en place au loyer de référence majoré. Notre article sur l'encadrement des loyers à Paris en 2026 détaille ces règles.
DPE : quels logements d'un immeuble peuvent encore être loués ?
- Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite ; la même règle s'appliquera aux logements F en 2028 et E en 2034 (ministère de la Transition écologique).
- Le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, ce qui améliore la classe de nombreux logements chauffés à l'électricité ; un arrêté publié le 31 août 2026 le porte à 1,7 au 1er janvier 2027.
- Un immeuble d'habitation collective en monopropriété dont le permis a été déposé avant 2013 doit disposer d'un DPE collectif depuis le 1er janvier 2024.
- La vente d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G exige un audit énergétique, qui chiffre les travaux de rénovation.
Le sujet est fréquent : parmi 1 312 immeubles entiers vendus en Île-de-France de 2022 à 2025 et rattachés à un DPE, 44,5 % étaient classés F ou G (Rachat Immeubles, DVF et DPE).
Monopropriété : pas de copropriété, mais tous les travaux pour soi
L'immeuble de rapport détenu par un seul propriétaire échappe aux règles de la copropriété : pas de syndic, pas d'assemblée générale, pas de plan pluriannuel de travaux obligatoire, qui ne concerne que les copropriétés. Le propriétaire décide seul des travaux, logement par logement au fil des départs, et peut diviser plus tard.
La contrepartie : il finance seul les gros travaux. À Paris, le ravalement des façades doit être fait au moins une fois tous les dix ans, sur injonction de la Ville (article L126-2 du Code de la construction et de l'habitation). Couverture, colonnes, ascenseur et mise aux normes énergétiques doivent être provisionnés dans le rendement.
Quelle fiscalité pour détenir un immeuble de rapport : IR, IS ou SCI ?
En direct ou en SCI à l'impôt sur le revenu
Les loyers nets de charges sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, au barème de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026 ; la hausse de CSG votée pour 2026 ne s'applique pas aux revenus fonciers (Service-Public, vérifié le 30 juin 2026). Au régime réel, les charges, les intérêts et les travaux d'entretien sont déductibles ; un déficit foncier hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026 permet d'amortir certains logements neufs ou rénovés loués à loyer plafonné, avec un plafond annuel de 8 000 à 12 000 € par foyer selon le niveau de loyer (UFC-Que Choisir, février 2026) ; voir notre article sur l'investissement locatif en 2026.
En SCI à l'impôt sur les sociétés
La société amortit la construction, ce qui réduit fortement le résultat imposable, taxé à 15 % jusqu'à 42 500 €, sous conditions, puis à 25 %. Les distributions aux associés supportent le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026. À la revente, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention : l'avantage annuel se paie en partie à la sortie.
Exemple chiffré : un immeuble de 10 logements à 5,1 millions d'euros
Exemple purement arithmétique, sans emprunt, fondé sur des hypothèses de calcul. L'immeuble compte 10 logements et 600 m² habitables, sans commerce.
- Prix : 600 m² × 8 460 € = 5 076 000 €. Frais d'acquisition, droits de mutation de 6,32 % compris : hypothèse de 7,5 %, soit 380 700 €. Coût total : 5 456 700 €.
- Loyers : 28 €/m² par mois en moyenne, hypothèse proche du loyer médian parisien de 29,2 €/m² relevé par CBRE en mars 2026, soit 201 600 € par an.
- Rendement brut : 3,97 % sur le prix, 3,69 % sur le coût total.
- Déductions annuelles : taxe foncière 12 000 €, assurance 3 000 €, gestion 12 096 € (hypothèse de 6 % des loyers), entretien et provision pour gros travaux 15 000 € (25 €/m²), vacance 6 048 € (3 % des loyers). Total : 48 144 €.
- Loyer net : 153 456 €, soit un rendement net de 2,81 % sur le coût total (3,02 % sur le prix).
- Capitalisation : à 3,00 %, ce loyer net vaut 5 115 200 € ; à 3,25 %, 4 721 723 € (-7,7 %) ; à 2,75 %, 5 580 218 €.
- Détention en direct, tranche marginale de 41 % : impôt et prélèvements sociaux de 89 311 €, revenu après impôt de 64 145 € (1,18 % du coût).
- Détention en SCI à l'IS : amortissement de 101 520 € par an (80 % du prix sur 40 ans), résultat imposable de 51 936 €, impôt de 8 734 €, trésorerie après impôt de 144 722 € (2,65 %). Si tout est distribué, il reste 99 279 € après le prélèvement de 31,4 % (1,82 %).
Le rendement net d'un immeuble ancien acheté au prix médian est proche de 3 % avant impôt, et un quart de point de taux représente près de 400 000 € sur cet immeuble. La part de terrain non amortissable, la durée d'amortissement et le taux d'imposition sont des hypothèses à valider avec un expert-comptable.
Acheter un immeuble de rapport : les points de due diligence
- Baux : régime (vide, meublé, loi de 1948, bail commercial), échéances, loyers comparés au loyer de référence majoré, impayés, dépôts de garantie, compléments de loyer contestables.
- Énergie : DPE collectif, DPE de chaque logement, audit énergétique, calendrier des interdictions de louer.
- Technique : structure, couverture, façades, réseaux, ascenseur, amiante et plomb ; notre guide de l'audit technique avant l'acquisition d'un immeuble détaille la grille.
- Juridique : titre de propriété, servitudes, urbanisme, usage des locaux, procédures en cours, droit de préemption des locataires et de la Ville.
- Commerces : bail commercial, loyer, destination, solvabilité de l'exploitant.
- Sortie : revente en bloc ou division ; notre article sur la vente d'un immeuble entier en bloc ou à la découpe décrit les contraintes.
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Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d'un immeuble entier à Paris ?
Selon une analyse DVF publiée le 5 novembre 2026, la valeur médiane des immeubles entiers de 2 à 20 logements vendus à Paris entre 2021 et 2025 est de 8 460 € par m² bâti, pour 487 ventes. Elle varie fortement selon l'arrondissement : 8 040 €/m² dans le 15e, 11 240 €/m² dans le 16e.
Quel rendement attendre d'un immeuble de rapport à Paris ?
Les fourchettes publiées pour Paris intra-muros vont de 3 à 4,5 % brut et de 2 à 3 % net (Trackstone, avril 2026). Le taux des meilleurs actifs résidentiels parisiens est de 3,50 % au deuxième trimestre 2026 selon CBRE.
Un immeuble de rapport est-il soumis à l'encadrement des loyers ?
Oui, pour chaque logement loué comme résidence principale, vide ou meublé : le loyer de base ne peut dépasser le loyer de référence majoré. La prolongation au-delà du 24 novembre 2026 était en cours d'adoption au 9 novembre 2026.
Faut-il acheter un immeuble en SCI à l'IS ou à l'IR ?
L'IS réduit l'impôt annuel grâce à l'amortissement, mais taxe la plus-value sur la valeur nette comptable à la revente et les dividendes à 31,4 %. L'IR applique des abattements pour durée de détention à la plus-value. Le choix dépend de l'horizon, du besoin de revenus et de la transmission.
Un immeuble avec des logements classés F ou G vaut-il moins cher ?
L'acquéreur déduit le coût des travaux nécessaires pour continuer à louer : les logements G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis 2025, les F à partir de 2028. Les loyers de ces logements ne peuvent pas augmenter à la relocation.
Sources
Consultées le 9 novembre 2026.
- Ventes d'immeubles entiers en Île-de-France (2021-2025), Rachat Immeubles, analyse des données DVF arrêtées au 30 juin 2026, publiée le 5 novembre 2026.
- France Résidentiel, T2 2026, CBRE, 2026.
- France Résidentiel, T1 2026, CBRE, 2026.
- Flash investissement résidentiel, T4 2025, Colliers International France, février 2026.
- Les ventes à investisseurs dans le résidentiel à Paris depuis le début de l'année, hors bailleurs sociaux (janvier-septembre 2026), CFNews Immo, 2026.
- Comment vendre un immeuble de rapport au meilleur prix en 2026 ?, Trackstone, 27 avril 2026.
- Statistiques DVF, data.gouv.fr, fichier mensuel mis à jour le 21 octobre 2026.
- Paris : montant du loyer pour un bail d'habitation, Service-Public.fr, vérifié le 1er juillet 2026.
- Encadrement des loyers : un compromis entre l'Assemblée et le Sénat, Public Sénat, 22 octobre 2026.
- Encadrement des loyers : les députés doivent se prononcer sur la prolongation de l'expérimentation, LCP, novembre 2026.
- Encadrement de l'évolution des loyers en zones tendues à compter du 1er août 2026, ANIL, analyse juridique n° 2026-11, juillet 2026.
- Interdiction de location et gel des loyers des passoires énergétiques, ministère de la Transition écologique, mis à jour le 19 décembre 2025.
- DPE et audits énergétiques : arrêté abaissant le facteur de conversion de l'électricité à 1,7 au 1er janvier 2027, ministère de la Transition écologique, 31 août 2026.
- Évolutions du calcul du DPE : les réponses à vos questions, ministère de la Transition écologique, 15 juillet 2025.
- Diagnostic de performance énergétique collectif, Service-Public.fr, page consultée le 9 novembre 2026.
- Plan pluriannuel de travaux (PPT) dans les copropriétés, Service-Public.fr, page consultée le 9 novembre 2026.
- Code de la construction et de l'habitation, article L126-2 (ravalement), Légifrance, en vigueur depuis le 1er juillet 2021.
- Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements, Service-Public.fr, vérifié le 30 juin 2026.
- Location : un nouveau statut fiscal pour les bailleurs privés, UFC-Que Choisir, 23 février 2026.
- Impôt sur les sociétés (IS), Entreprendre Service-Public, vérifié le 17 février 2026.
- Évolution du taux du prélèvement forfaitaire unique (PFU), Entreprendre Service-Public, 10 février 2026.
Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé. Les prix et rendements cités sont des statistiques ou des hypothèses de calcul et ne préjugent pas de la valeur d'un immeuble précis. AGUILA n'est ni un cabinet d'avocats, ni un expert-comptable, ni un conseiller en investissements financiers.