En 2025, le revenu par chambre disponible (RevPAR) des hôtels d'Île-de-France hors Paris a reculé d'environ 9 %, à 67 €. Le prix moyen a baissé de 8 %, à 105 €, et le taux d'occupation s'est établi à 64 %, selon In Extenso. Ce recul s'explique par le contrecoup des Jeux olympiques et par l'arrivée d'environ 10 000 chambres nouvelles hors Paris depuis 2022. Début 2026, les indicateurs se redressent, mais les acquéreurs restent sélectifs et le crédit plus cher : la BCE a relevé son taux de dépôt à 2,50 % le 16 septembre 2026.
En bref
- Île-de-France hors Paris, 2025 : RevPAR de 67 € (−9 %), prix moyen de 105 € (−8 %), taux d'occupation de 64 %, soit près de dix points sous son niveau d'avant le Covid (In Extenso, février 2026).
- La demande régionale progresse : les hôtels franciliens ont enregistré 72,8 millions de nuitées en 2025 (+7,1 %), avec +10,5 % pour les 4 et 5 étoiles et −22,3 % pour les hôtels non classés (Insee, mars 2026).
- L'offre a fortement augmenté : sur les 13 500 chambres et logements ajoutés en Île-de-France entre 2022 et 2025, près de 10 000 se situent hors Paris (In Extenso).
- Les écarts entre zones sont nets en 2025 : RevPAR en recul de près de 19 % sur dix mois autour de Roissy, mais occupation en hausse de 2,5 points dans les Hauts-de-Seine.
- Au premier semestre 2026, les investisseurs privés représentent 47 % des montants acquis dans le Grand Paris (Cushman & Wakefield).
- Depuis le 16 septembre 2026, le taux de dépôt de la BCE est de 2,50 % ; il a été maintenu le 29 octobre 2026.
Hôtel à vendre en Île-de-France : quel est le marché en 2026 ?
Le marché francilien hors Paris sort d'une année de correction. In Extenso a présenté son bilan 2025 lors de sa conférence annuelle du 6 février 2026 à La Défense. Ses chiffres sur l'Île-de-France hors Paris :
- prix moyen en baisse de 8 %, à 105 € ;
- taux d'occupation en léger repli, à 64 % ;
- RevPAR en recul de 9 %, à 67 €.
Ce recul ne traduit pas une baisse de la demande. Selon l'Insee, les hôtels franciliens ont enregistré 72,8 millions de nuitées en 2025, soit 7,1 % de plus qu'en 2024. Les nuitées progressent de 8,3 % dans les 3 étoiles et de 10,5 % dans les 4 et 5 étoiles. Elles reculent de 22,3 % dans les hôtels non classés, pour la troisième année de suite.
La demande se déplace donc vers les établissements classés et rénovés, ce que les acquéreurs regardent en premier.
Le début de 2026 montre un redressement. D'après l'observatoire mensuel UMIH-GNC réalisé avec MKG, le RevPAR de l'Île-de-France hors Paris progresse d'environ 5 % sur les cinq premiers mois de 2026 par rapport à 2025, avec un taux d'occupation en hausse de 2,5 points.
Pourquoi l'hôtellerie hors Paris a reculé en 2025
In Extenso avance trois explications.
- L'effet des Jeux olympiques. Les prix moyens de 2024 avaient été portés par l'événement ; leur baisse en 2025 était attendue.
- L'afflux d'offre nouvelle. Entre 2022 et 2025, 160 hôtels et résidences ont ouvert en Île-de-France, soit 13 500 chambres et logements, dont près de 10 000 en petite et grande couronne. Parmi eux figurent de grands établissements comme le H4 Wyndham Paris Pleyel à Saint-Denis (697 chambres). Le cabinet note aussi la disparition de nombreux hôtels super-économiques en périphérie.
- La clientèle d'affaires. L'Insee confirme son repli : elle représente 27 % des nuitées en hôtels et autres hébergements collectifs en 2025, soit trois points de moins qu'en 2024 et cinq de moins qu'en 2023.
Selon In Extenso, l'Île-de-France hors Paris aura besoin de temps pour absorber cette nouvelle capacité. Le retour de la demande d'affaires sera déterminant.
Petite couronne, grande couronne : des marchés très différents
Parler d'un marché « hors Paris » unique est trompeur. Les sources publiques montrent des trajectoires contrastées selon les pôles de demande.
Hauts-de-Seine et La Défense
Dans les Hauts-de-Seine, l'Insee relève en 2025 :
- une hausse de 11,7 % des nuitées dans l'ensemble des hébergements collectifs ;
- un taux d'occupation hôtelier de 64,0 %, en hausse de 2,5 points.
Pour la zone de La Défense, le baromètre MKG publié par l'office de tourisme du Grand Roissy indique sur les onze premiers mois de 2025 :
- un taux d'occupation de 68,9 % ;
- un prix moyen de 139,7 € HT, en baisse de 7 % ;
- un RevPAR de 96,3 € HT, en baisse de 2,8 %.
Roissy, Seine-Saint-Denis et Val-d'Oise
La zone aéroportuaire a connu la correction la plus forte. Selon Grand Roissy Tourisme, de janvier à octobre 2025 :
- le taux d'occupation s'établit à 73,9 % (−1,8 point) ;
- le prix moyen recule de 16,9 %, à 102,2 € ;
- le RevPAR baisse de 18,9 %, à 75,6 €.
La zone Aéroport limite la baisse de son RevPAR à 15,3 %. Villepinte et Paris Nord 2, plus dépendantes des salons professionnels, reculent de 26,3 %. L'Insee observe par ailleurs une légère baisse du taux d'occupation hôtelier en Seine-Saint-Denis et dans le Val-d'Oise en 2025, de 0,5 à 1 point selon les départements.
Val-de-Marne et Orly
Dans le Val-de-Marne, le taux d'occupation hôtelier atteint 67,5 % en 2025, en hausse de 2 points (Insee). Autour d'Orly, en revanche, le baromètre MKG relève sur onze mois un RevPAR de 66,6 € HT, en recul de 12,9 %. Le volume résiste, mais les prix se sont ajustés après 2024.
Seine-et-Marne et Disneyland Paris
La Seine-et-Marne est le premier département francilien hors Paris en nuitées : 13,6 millions en 2025, tous hébergements collectifs confondus, dont 62,5 % de clientèle non résidente. La clientèle d'affaires n'y représente que 14 % des nuitées, ce que l'Insee attribue notamment à la présence de Disneyland Paris. Pour la zone Disney, le baromètre MKG indique sur onze mois un RevPAR de 87,4 € HT, en baisse de 5,5 %. Cette demande de loisirs est moins exposée au cycle des entreprises.
Yvelines et Essonne
En 2025, les nuitées progressent de 8,7 % dans les Yvelines et de seulement 0,6 % dans l'Essonne (Insee, ensemble des hébergements collectifs). Le taux d'occupation hôtelier y recule légèrement. Pour un vendeur, le bassin de clientèle de son établissement compte davantage que la moyenne départementale.
Qui achète des hôtels en Île-de-France ?
Les statistiques d'investissement publiées portent sur le Grand Paris, Paris compris. Au premier semestre 2026, Cushman & Wakefield y recense environ 845 M€ investis dans 21 hôtels. Hors cession du Pullman Paris Tour Eiffel, le prix moyen ressort à 291 000 € par chambre. Ce chiffre est tiré par les actifs parisiens : il ne doit pas servir de référence directe pour un hôtel de périphérie. Notre article sur le marché de la vente d'hôtels à Paris détaille ces transactions.
Le profil des acheteurs est plus instructif. Selon Cushman & Wakefield :
- les investisseurs privés représentent 47 % des montants acquis au premier semestre 2026, une part en hausse de plus de 100 % en un an ;
- les institutionnels reculent de 22 % ;
- en 2025, les privés avaient déjà réalisé environ les deux tiers des volumes.
Pour un hôtel hors Paris, les candidats sont en pratique des hôteliers indépendants, des groupes et franchisés qui étendent leur réseau, des family offices et des investisseurs qui achètent les murs loués à un exploitant. Chacun regarde des critères différents. Un exploitant juge le potentiel d'exploitation. Un investisseur en murs juge le bail, le loyer et la solidité de l'exploitant.
Taux d'intérêt : ce que change la BCE pour un acquéreur
Le 10 septembre 2026, la Banque centrale européenne a relevé ses trois taux directeurs de 0,25 point. Ce relèvement a pris effet le 16 septembre. Le taux de la facilité de dépôt est passé à 2,50 %. Le 29 octobre 2026, la BCE les a laissés inchangés, en notant que les conditions de financement s'étaient durcies.
Pour un acquéreur qui finance une partie du prix par emprunt, chaque hausse de taux réduit le montant qu'il peut payer à résultat d'exploitation égal.
Exemple de calcul. Un emprunt de 5 000 000 € à 4,5 % coûte 225 000 € d'intérêts la première année. À 5,0 %, il en coûte 250 000 €, soit 25 000 € de plus chaque année. Ces taux sont illustratifs : ils ne reflètent pas une offre bancaire.
Le vendeur doit donc présenter des résultats d'exploitation solides et documentés, qui justifient le prix demandé malgré le coût du crédit.
Comment préparer la vente d'un hôtel hors Paris
Dans un marché sélectif, la préparation fait la différence. Les points à réunir avant toute approche d'acquéreurs :
- Les comptes des trois derniers exercices et une situation intermédiaire, avec un compte d'exploitation hôtelier lisible : chiffre d'affaires hébergement, restauration et autres produits, charges de personnel, résultat brut d'exploitation.
- Les indicateurs d'activité (occupation, prix moyen, RevPAR) comparés à ceux des concurrents directs, et non à une moyenne régionale.
- La situation juridique : propriété des murs ou bail commercial, durée restante, loyer, contrat de franchise ou d'enseigne et ses conditions de sortie.
- L'état technique et réglementaire : classement, accessibilité, sécurité incendie, travaux réalisés et à prévoir. Pour un hôtel de plus de 1 000 m², il faut aussi l'état des déclarations au titre du décret tertiaire.
- Une valeur argumentée, fondée sur le résultat d'exploitation et les références de transactions comparables.
Le contenu complet du dossier est détaillé dans notre article sur la préparation du dossier de vente d'un hôtel.
Vous envisagez de vendre un hôtel en Île-de-France ? Parlons-en en toute confidentialité : nous analysons votre établissement dans son marché local avant toute démarche.
Dans le cadre de nos missions de transaction hôtelière, AGUILA accompagne les propriétaires d'hôtels, de fonds ou de murs, en Île-de-France et en France :
- analyse de l'établissement et de son bassin de clientèle ;
- préparation du dossier de vente ;
- identification et qualification d'acquéreurs ;
- approche confidentielle et suivi de la négociation jusqu'à la signature.
Questions fréquentes
Le marché hôtelier d'Île-de-France hors Paris est-il en baisse en 2026 ?
Il a reculé en 2025, avec un RevPAR en baisse d'environ 9 % à 67 € selon In Extenso. Début 2026, la tendance s'inverse : l'observatoire UMIH-GNC (MKG) relève une hausse du RevPAR d'environ 5 % sur les cinq premiers mois. La reprise reste inégale selon les zones.
Quelles zones résistent le mieux autour de Paris ?
Les données publiques de 2025 montrent une meilleure tenue de l'occupation dans les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne. La zone de Roissy et les secteurs liés aux salons professionnels ont subi les plus fortes baisses de prix. La Seine-et-Marne s'appuie sur une clientèle de loisirs, liée notamment à Disneyland Paris.
Combien vaut une chambre d'hôtel en Île-de-France ?
Il n'existe pas de prix public par chambre propre à l'Île-de-France hors Paris. La référence de 291 000 € par chambre publiée par Cushman & Wakefield pour le Grand Paris au premier semestre 2026 inclut Paris et ne s'applique pas directement à un hôtel de périphérie. La valeur se détermine à partir du résultat d'exploitation et des transactions comparables.
Les taux de la BCE pèsent-ils sur la vente d'un hôtel ?
Oui, indirectement. Le taux de dépôt de la BCE est passé à 2,50 % le 16 septembre 2026 et a été maintenu le 29 octobre. Un crédit plus cher réduit la capacité d'emprunt des acquéreurs et rend le dossier financier du vendeur plus déterminant.
Qui achète des hôtels en périphérie de Paris ?
Principalement des investisseurs privés, des hôteliers indépendants, des groupes et franchisés, ainsi que des investisseurs en murs loués. Au premier semestre 2026, les investisseurs privés représentaient 47 % des montants acquis dans le Grand Paris, selon Cushman & Wakefield.
Sources
Consultées le 7 novembre 2026.
- Perspectives et tendances de l'hôtellerie en 2026, In Extenso, 20 mars 2026.
- Bilan 2025 : le chiffre d'affaires de l'hôtellerie française a progressé de 2 %, TourMaG, 9 février 2026.
- Croissance de 2 % pour l'hôtellerie française en 2025, Voyages d'Affaires, 9 février 2026.
- Un an après les Jeux olympiques et paralympiques, le tourisme francilien au plus haut en 2025, Insee Flash Île-de-France n° 110, 31 mars 2026.
- Performances hôtelières du Grand Roissy, octobre 2025, Grand Roissy Tourisme, 29 décembre 2025.
- Baromètre hôtelier, novembre 2025 (données MKG), Office de tourisme du Grand Roissy, janvier 2026.
- Observatoire mensuel des performances hôtelières UMIH/GNC - MKG, mai 2026, UMIH, 1er juin 2026.
- Le marché hôtelier du Grand Paris totalise 845 M€ au S1 2026, Cushman & Wakefield (communiqué diffusé par Galivel & Associés), septembre 2026.
- Décisions de politique monétaire, Banque centrale européenne, 10 septembre 2026.
- Décisions de politique monétaire, Banque centrale européenne, 29 octobre 2026.
Ce contenu est informatif et à jour au 7 novembre 2026. Les données de marché citées sont des moyennes publiées par des tiers ; elles ne constituent ni une estimation de votre établissement ni un conseil en investissement. AGUILA n'est ni un cabinet d'avocats, ni un expert-comptable.