Un hôtel est soumis au décret tertiaire dès que ses activités tertiaires occupent au moins 1 000 m² de surface de plancher, dans un même bâtiment ou sur un même site. Le dispositif s'appelle aujourd'hui Éco Énergie Tertiaire et repose sur l'article L174-1 du Code de la construction et de l'habitation. L'hôtel doit réduire sa consommation d'énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence, ou atteindre un seuil fixé en valeur absolue pour l'hôtellerie. Les consommations de l'année précédente se déclarent sur la plateforme OPERAT avant le 30 septembre de chaque année. En cas de vente, l'évaluation du respect de l'obligation est annexée à la promesse.
En bref
- Sont concernés les hôtels dont les surfaces tertiaires atteignent au moins 1 000 m², seuls ou en cumul dans un bâtiment mixte ou sur une même unité foncière.
- Deux objectifs possibles : −40 % en 2030 (−50 % en 2040, −60 % en 2050) par rapport à une année de référence comprise entre 2010 et 2019, ou un seuil en valeur absolue fixé pour l'hôtellerie par l'arrêté du 28 novembre 2023.
- La déclaration sur OPERAT est annuelle : les consommations 2025 devaient être déclarées au plus tard le 30 septembre 2026.
- Depuis le 1er juillet 2026, l'attestation numérique annuelle générée par OPERAT n'est plus facultative et doit être rendue accessible dans l'établissement.
- Les sanctions vont de la mise en demeure à la publication du manquement sur un site de l'État. S'y ajoute une amende administrative pouvant atteindre 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale.
- En cas de vente, l'évaluation du respect de l'obligation est annexée à la promesse ou au compromis. L'acquéreur s'en servira pour chiffrer les travaux à prévoir.
Le décret tertiaire s'applique-t-il à mon hôtel ?
L'obligation vise les bâtiments existants à usage tertiaire, dont l'hôtellerie. Elle s'applique dans trois cas :
- un bâtiment dont les activités tertiaires occupent au moins 1 000 m² de surface de plancher ;
- les parties d'un bâtiment mixte qui hébergent des activités tertiaires sur une surface cumulée d'au moins 1 000 m² ;
- un ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou un même site, dès que leurs surfaces tertiaires cumulées atteignent 1 000 m².
Pour un hôtel, la surface compte les chambres mais aussi la réception, les bureaux, les espaces de bien-être et la restauration.
L'obligation pèse sur le propriétaire et, s'il y en a un, sur le preneur à bail. Chacun répond des actions qui relèvent de sa responsabilité au regard du bail. C'est fréquent dans l'hôtellerie : les murs appartiennent à un investisseur et le fonds est exploité par une autre société. Les deux parties doivent alors définir ensemble les actions à mener et déclarer chacune les consommations qui les concernent.
Quels objectifs pour un hôtel : −40 % en 2030 ou valeur absolue ?
L'article L174-1 laisse le choix entre deux objectifs. Atteindre l'un des deux suffit.
L'objectif en valeur relative
La consommation d'énergie finale doit baisser de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une consommation de référence. L'année de référence est choisie entre 2010 et 2019. Elle peut aussi correspondre à la première année pleine d'exploitation déclarée sur OPERAT. Elle doit couvrir 12 mois consécutifs. Sans choix avant le 30 septembre 2027, c'est la première année pleine d'exploitation déclarée qui s'applique.
Exemple de calcul. Prenons un hôtel dont la consommation de référence, corrigée du climat, est de 300 kWh/m²/an. Son objectif relatif est de 300 × 0,6 = 180 kWh/m²/an en 2030, 300 × 0,5 = 150 kWh/m²/an en 2040 et 300 × 0,4 = 120 kWh/m²/an en 2050.
L'objectif en valeur absolue
L'objectif peut aussi être un seuil de consommation propre à la catégorie d'activité, exprimé en kWh/m²/an. Pour l'hôtellerie, ces seuils 2030 ont été fixés par l'arrêté du 28 novembre 2023, publié au Journal officiel du 10 décembre 2023.
L'hôtellerie y est découpée en sous-catégories :
- chambres et services, selon le classement de 1 à 5 étoiles ;
- administration et bureaux ;
- piscine intérieure ou extérieure chauffée ;
- salle de sport ;
- sauna et hammam.
OPERAT calcule ce seuil automatiquement à partir des données déclarées. Les seuils 2040 et 2050 n'ont pas encore été publiés.
Le parc tertiaire avance sur cette trajectoire. Selon le ministère de la Transition écologique, les bâtiments déclarés sur OPERAT ont réduit leur consommation corrigée du climat d'environ 26 % entre la période 2010-2019 et 2024. Près de la moitié ont déjà atteint leur objectif 2030 (communiqué du 19 mai 2026).
Plateforme OPERAT : que déclarer et avant quelle date ?
Chaque année, le propriétaire et, le cas échéant, l'exploitant déclarent sur OPERAT, plateforme gérée par l'ADEME, les consommations de l'année précédente. La date limite est le 30 septembre : les consommations 2025 devaient être déclarées au plus tard le 30 septembre 2026. La déclaration comprend :
- les activités exercées et la surface de chaque entité fonctionnelle assujettie (EFA) ;
- les consommations annuelles par type d'énergie, justifiées par les factures ou une répartition ;
- l'année de référence choisie et les consommations correspondantes ;
- les indicateurs d'intensité d'usage de l'activité, qui servent à fixer l'objectif et à le moduler selon le volume d'activité ;
- les éventuelles modulations.
Pour un hôtel qui change de main, un point est décisif. L'acquéreur ne conserve l'année de référence de son prédécesseur que s'il déclare l'identifiant OPERAT de l'EFA transmis par le vendeur, les surfaces reprises et sa date d'entrée en propriété. À défaut, l'année de référence ne peut pas être antérieure à la date du changement de propriétaire.
Peut-on moduler les objectifs du décret tertiaire ?
Oui, dans trois cas prévus par la loi :
- des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ;
- un changement de l'activité ou de son volume ;
- des coûts manifestement disproportionnés au regard des économies d'énergie attendues.
La modulation liée au volume d'activité est calculée automatiquement par OPERAT à partir des indicateurs d'intensité d'usage. Les autres modulations exigent un dossier technique qui comprend :
- deux études énergétiques ;
- un programme d'actions ;
- selon le cas, un avis justifiant la contrainte patrimoniale ou une note de calcul du temps de retour sur investissement.
Ce dossier intéresse de nombreux hôtels urbains. Une isolation par l'extérieur ou un changement de menuiseries peut en effet heurter les règles applicables aux monuments historiques, à leurs abords ou aux sites patrimoniaux remarquables. Service Public Entreprendre indique que les modulations doivent être déclarées sur OPERAT au plus tard le 30 septembre 2027 pour la décennie 2020.
Attestation, notation et affichage : ce qui change depuis le 1er juillet 2026
À partir des données déclarées, OPERAT génère une attestation numérique annuelle. Elle présente les consommations ajustées du climat, les émissions de gaz à effet de serre et la position du bâtiment par rapport à ses objectifs. Elle est complétée par une notation Éco Énergie Tertiaire, qui mesure l'avancement de l'établissement.
L'arrêté du 1er août 2025, publié au Journal officiel du 6 septembre 2025, a standardisé cette attestation. Il avait aussi rendu son affichage facultatif jusqu'au 1er juillet 2026. Cette tolérance a pris fin.
Les consommations et les objectifs doivent désormais être publiés dans l'établissement, par un affichage visible ou tout autre moyen pertinent donnant un accès aisé à l'information. Le texte n'impose ni format ni emplacement.
Quelles sanctions en cas de manquement ?
La procédure est progressive.
- Absence de déclaration : le préfet peut mettre en demeure le propriétaire et l'exploitant de déclarer sous trois mois.
- Objectif non atteint sans justification : le préfet peut exiger un programme d'actions, avec échéancier et plan de financement, établi conjointement par le propriétaire et l'exploitant.
- Mises en demeure restées sans effet : elles peuvent être publiées sur un site internet des services de l'État. C'est le principe du « name and shame ».
- Amende : faute de programme d'actions, ou si celui-ci n'est pas respecté, le préfet peut prononcer une amende administrative d'au plus 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, proportionnée à la gravité du manquement.
À l'échelle d'un hôtel, le risque principal se mesure surtout dans la négociation avec un acquéreur.
Décret tertiaire et vente d'un hôtel : ce que vérifie l'acquéreur
L'article L174-1 prévoit qu'en cas de vente, l'évaluation du respect de l'obligation est annexée à titre d'information à la promesse ou au compromis. À défaut, elle est annexée à l'acte authentique. En cas de location, elle est annexée au bail. L'acquéreur dispose ainsi d'un document standardisé dès la signature de l'avant-contrat.
Dans un processus de cession, un acquéreur ou son conseil demandera généralement :
- les identifiants OPERAT de chaque EFA et l'historique des déclarations ;
- les attestations annuelles et la notation obtenue ;
- l'année de référence retenue et ses justificatifs (factures) ;
- le dossier technique de modulation, s'il existe ;
- le programme de travaux réalisés et à venir, avec leur coût ;
- la répartition des obligations entre propriétaire des murs et exploitant dans le bail commercial.
Comment cela se traduit dans le prix
Aucune statistique publique ne mesure l'effet du décret tertiaire sur le prix des hôtels. Le mécanisme est pourtant simple. L'acquéreur évalue l'écart entre la consommation actuelle et l'objectif 2030, puis chiffre les travaux nécessaires pour le combler (chauffage, ventilation, eau chaude, gestion technique, enveloppe). Il intègre ensuite ce budget dans son offre, au même titre que les autres travaux de remise à niveau.
Un dossier incomplet produit le même effet qu'un dossier défavorable : l'acquéreur prend une marge de sécurité. Des déclarations à jour et un programme de travaux chiffré réduisent au contraire l'incertitude. Une évaluation sérieuse en tient compte, comme l'explique notre article sur l'estimation de la valeur d'un hôtel.
Vous envisagez de céder un hôtel de plus de 1 000 m² ? Parlons-en en toute confidentialité : nous faisons le point sur votre situation au regard du dispositif avant toute mise sur le marché.
Dans le cadre de nos missions de conseil hôtelier, AGUILA vérifie avec le propriétaire et l'exploitant :
- l'état des déclarations OPERAT et la cohérence de l'année de référence ;
- l'attestation disponible ;
- les travaux à prévoir, avec l'appui de bureaux d'études et, si besoin, d'un audit immobilier.
Ces éléments rejoignent le dossier de vente décrit dans notre article préparer le dossier de vente d'un hôtel.
Questions fréquentes
Un hôtel de moins de 1 000 m² est-il concerné par le décret tertiaire ?
Non, sauf s'il fait partie d'un ensemble plus large. Le seuil s'apprécie en surface de plancher tertiaire cumulée dans un bâtiment mixte ou sur une même unité foncière. Un petit hôtel situé dans un immeuble qui accueille aussi des commerces ou des bureaux peut donc être concerné.
Qui déclare sur OPERAT : le propriétaire des murs ou l'exploitant ?
Les deux, chacun pour ce qui le concerne. Le propriétaire et le preneur à bail déclarent les consommations des locaux dont ils ont la charge. Ils définissent ensemble les actions de réduction, selon la répartition prévue par le bail.
Quelle est la date limite de déclaration OPERAT ?
Le 30 septembre de chaque année, pour les consommations de l'année précédente. Les consommations 2025 devaient être déclarées au plus tard le 30 septembre 2026, et celles de 2026 le seront au plus tard le 30 septembre 2027.
Quelle amende pour un hôtel qui ne respecte pas le décret tertiaire ?
Après mise en demeure, le préfet peut prononcer une amende administrative d'au plus 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale. Il peut aussi publier les mises en demeure restées sans effet sur un site des services de l'État.
Le décret tertiaire peut-il bloquer la vente d'un hôtel ?
Non, il n'interdit pas la vente. En revanche, l'évaluation du respect de l'obligation doit être annexée à la promesse ou au compromis. L'acquéreur s'en sert pour chiffrer les travaux et peut ajuster son prix en conséquence.
Sources
Consultées le 7 novembre 2026.
- Article L174-1 du Code de la construction et de l'habitation, Légifrance, version en vigueur depuis le 25 août 2021.
- Réduction de la consommation d'énergie dans les bâtiments à usage tertiaire, Service Public Entreprendre, vérifié le 9 septembre 2025.
- Éco Énergie Tertiaire (EET), ministère de la Transition écologique.
- Économies d'énergie : une baisse de 26 % dans le secteur tertiaire, ministère de la Transition écologique, 19 mai 2026.
- Arrêté du 28 novembre 2023 modifiant l'arrêté du 10 avril 2020 (valeurs absolues hôtellerie), Légifrance, JO du 10 décembre 2023.
- Attestation numérique de suivi des consommations annuelles OPERAT : obligation au 1er juillet 2026, Fédération française du bâtiment, 24 juillet 2026.
Ce contenu est informatif et à jour au 7 novembre 2026. Il ne remplace ni un conseil juridique personnalisé ni une étude énergétique réalisée par un bureau d'études. AGUILA n'est ni un cabinet d'avocats ni un bureau d'études thermiques.