Au premier semestre 2026, les hôtels vendus murs et fonds se sont négociés en moyenne 599 000 € par chambre dans le Grand Paris et 226 000 € en région, selon Cushman & Wakefield. Dans Paris, les transactions publiées par HVS vont d'environ 150 000 € par chambre (ibis Styles Paris Crimée La Villette) à près de 1,49 M€ (Mandarin Oriental). Ces moyennes ne valent pas estimation : le prix par chambre sert à contrôler une valeur calculée à partir du résultat d'exploitation, du loyer ou des flux futurs, il ne la fixe pas.
En bref
- Grand Paris, S1 2026 : 291 000 € par chambre en moyenne toutes transactions confondues hors Pullman Tour Eiffel, 599 000 € pour les seules ventes murs et fonds (Cushman & Wakefield).
- Région (France hors Grand Paris), S1 2026 : 37 hôtels, 2 190 chambres, 410 M€, soit environ 187 000 € par chambre ; 226 000 € pour les ventes murs et fonds.
- Paris 4 et 5 étoiles : l'indice HVS correspond à environ 745 000 € par chambre au 31 décembre 2025, valeur stable sur un an et la plus élevée des 31 villes européennes suivies.
- Île-de-France hors Paris : aucune moyenne publiée ; des transactions récentes ressortent entre 200 000 et 320 000 € par chambre pour des 4 étoiles.
- Les écarts viennent de la catégorie, de ce qui est vendu (murs, fonds ou les deux), de l'emplacement, de l'état et du bail.
- La valeur se calcule par capitalisation du résultat, capitalisation du loyer pour les murs ou actualisation des flux ; le prix par chambre sert de contrôle.
Combien vaut un hôtel par chambre à Paris en 2026 ?
Deux types de repères existent : un indice de valeur et des transactions publiées.
L'indice HVS. Le Hotel Valuation Index 2026 de HVS suit la valeur d'un hôtel type de 200 chambres, 4 ou 5 étoiles, dans 31 villes européennes. Paris y est première, avec un indice de 4,29 au 31 décembre 2025, inchangé sur un an. Selon la méthode de l'indice (base 173 737 € par chambre), cela représente environ 745 000 € par chambre. HVS précise que ces valeurs peuvent différer des transactions réelles.
Les transactions publiées (prix par chambre arrondi, calculé sur le montant et le nombre de clés annoncés) :
- Mandarin Oriental Paris, avril 2024 : environ 1,49 M€ (HVS).
- Saint James & Albany, 144 chambres : environ 1,35 M€ (HVS).
- Château des Fleurs, 37 chambres, octobre 2025 : environ 1,35 M€ (HVS).
- Hôtel Banke, 5 étoiles, 90 chambres, 97 M€, juillet 2025 : environ 1,08 M€ (HVS, Christie & Co).
- Hôtel des Grands Voyageurs, 4 étoiles, 138 clés, 108 M€, 2025 : environ 783 000 € (CFNEWS Immo).
- Pullman Paris Montparnasse, 4 étoiles, environ 955 chambres, 300 à 310 M€, été 2025 : 313 000 à 325 000 € selon les sources (HVS, Christie & Co).
- Hôtel Maubeuge : environ 310 000 € (HVS).
- ibis Styles Paris Crimée La Villette : environ 150 000 € (HVS).
Au premier semestre 2026, Cushman & Wakefield recense 845 M€ investis dans 21 hôtels du Grand Paris. Hors Pullman Tour Eiffel, transaction exceptionnelle de plus de 400 M€, la moyenne ressort à 291 000 € par chambre, en ligne avec le premier semestre 2025. Pour les seules ventes murs et fonds, elle atteint 599 000 €. Ces moyennes recouvrent des actifs très différents, comme le montre la liste ci-dessus.
Prix d'un hôtel par chambre en Île-de-France hors Paris
Les cabinets publient des chiffres pour le Grand Paris, Paris compris : il n'existe pas de moyenne propre à la petite et à la grande couronne. Quelques transactions publiques donnent des ordres de grandeur :
- Evergreen Laurel, Levallois-Perret, 4 étoiles, 338 chambres : 70 M€ en cession de 100 % des titres, juillet 2025, soit environ 207 000 € par chambre (Barceló Hotel Group, CFNEWS Immo).
- L'Imprimerie, Clichy, 4 étoiles, 49 chambres : 15,5 M€ en 2025, soit environ 316 000 € par chambre (CFNEWS Immo).
- Murs loués de quatre hôtels 4 étoiles à Roissy, Rueil-Malmaison, Vélizy-Villacoublay et Saint-Denis, 561 chambres : environ 61 M€ en 2023 selon CFNEWS Immo, soit environ 109 000 € par chambre pour des murs seuls.
Le dernier exemple montre l'écart entre murs seuls et murs et fonds. L'évolution récente de ce marché, plus fragile qu'à Paris en 2025, est analysée dans notre article sur la vente d'un hôtel en Île-de-France.
Valeur d'un hôtel par chambre en région
Au premier semestre 2026, Cushman & Wakefield recense en région 410 M€ investis dans 37 hôtels et 2 190 chambres, soit environ 187 000 € par chambre toutes transactions confondues, et 226 000 € pour les ventes murs et fonds. Les transactions 2025 publiées par Christie & Co montrent la dispersion :
- NH Lyon Aéroport, 4 étoiles, 245 clés, 43 M€ : environ 176 000 € par chambre, pour les murs, acquis par une SCPI selon BNP Paribas Real Estate.
- Mercure Nice Centre Notre-Dame, 4 étoiles, 198 clés, 50 M€ : environ 252 000 €.
- Mama Shelter Val Thorens, 3 étoiles, 148 clés, 65 M€ : environ 440 000 €.
- Port de Cap-d'Ail et Riviera Marriott La Porte de Monaco, 4 étoiles, 186 clés, 85 M€ : environ 456 000 €.
- Les Cures Marines, Trouville, 5 étoiles, 103 clés, 50 M€ : environ 485 000 €.
Un 3 étoiles de station peut donc valoir plus par chambre qu'un 4 étoiles de centre-ville : l'emplacement et la demande pèsent autant que la catégorie.
Pourquoi le prix par chambre varie-t-il autant ?
La catégorie et le revenu par chambre
Un acquéreur paie un revenu. Au premier semestre 2026, le RevPAR (chiffre d'affaires hébergement par chambre disponible) atteignait 209,20 € HT dans l'hôtellerie haut de gamme et 34,40 € dans le super-économique en France, selon BNP Paribas Real Estate et MKG : un rapport de un à six. La valeur par chambre suit cet écart.
Murs, fonds ou les deux
Le même nombre de chambres ne recouvre pas le même actif. Une vente murs et fonds transmet l'immeuble et l'exploitation ; une vente de murs loués transmet un loyer ; une vente de fonds transmet une exploitation qui paiera un loyer. Les moyennes « toutes transactions » mélangent ces cas : c'est pourquoi 291 000 € et 599 000 € coexistent pour le même marché et le même semestre. Nous comparons les trois scénarios dans vendre murs et fonds ensemble ou séparément.
L'emplacement
Paris intra-muros cumule rareté de l'offre et demande internationale. Au premier semestre 2026, son RevPAR atteignait 180 €, contre 116 € pour l'ensemble du Grand Paris (Cushman & Wakefield).
L'état et les travaux à prévoir
L'acquéreur déduit de son prix les travaux qu'il devra engager : mise en conformité, rénovation des chambres, obligations énergétiques. Deux hôtels comparables sur le papier s'écartent ainsi de plusieurs dizaines de milliers d'euros par chambre. Voir faut-il rénover son hôtel avant de le vendre ?
Le bail et les contrats
Pour un fonds, un loyer élevé ou un bail proche de son terme réduit la valeur. Pour des murs, c'est la durée ferme restante et la solidité de l'exploitant qui comptent. Un contrat de franchise ou de gestion que l'acquéreur ne peut pas résilier limite aussi le nombre d'acheteurs intéressés.
Pourquoi le prix par chambre contrôle une valeur sans la fixer ?
Le prix par chambre est un résultat, pas une méthode. Les évaluateurs et les acquéreurs calculent la valeur par l'une des méthodes suivantes, puis la divisent par le nombre de chambres pour la comparer aux transactions.
La capitalisation du résultat (multiple d'EBITDA)
Valeur = excédent brut d'exploitation, après une réserve pour le renouvellement du mobilier et des équipements, divisé par un taux de rendement. Un taux de 7 % équivaut à un multiple de 14,3. C'est l'approche de l'indice HVS, qui applique des paramètres de capitalisation propres à chaque ville.
La capitalisation du loyer, pour les murs
Valeur des murs = loyer net ÷ taux. CBRE relevait au quatrième trimestre 2025 un taux prime de 5,00 % pour un hôtel loué par bail commercial et de 6,00 % sous contrat de gestion ; Cushman & Wakefield situe les taux prime parisiens entre 4,75 % et 5,25 % au premier semestre 2026.
L'actualisation des flux (DCF)
On projette les résultats sur cinq à dix ans, travaux et montée en régime compris, puis une valeur de revente, et l'on actualise le tout au taux exigé. C'est la méthode adaptée à un hôtel à repositionner ou dont l'exploitation n'est pas stabilisée.
Notre article sur l'estimation de la valeur d'un hôtel détaille ces calculs et les retraitements des comptes.
Exemple chiffré : deux hôtels de 40 chambres dans le même quartier
Hypothèses purement arithmétiques, à un même taux de capitalisation de 7 % :
- Hôtel X, rénové, excédent brut d'exploitation de 800 000 € : 800 000 ÷ 7 % = environ 11,43 M€, soit 285 700 € par chambre.
- Hôtel Y, même immeuble type, chambres datées et bail moins favorable, excédent brut de 500 000 € : environ 7,14 M€, soit 178 600 € par chambre.
- Murs seuls d'un hôtel de 40 chambres loués 450 000 € par an, capitalisés à 5,5 % : environ 8,18 M€, soit 204 500 € par chambre.
Appliquer à Y le prix par chambre de X le surévaluerait de 4,3 M€. À l'inverse, si une valeur calculée s'écarte fortement des transactions comparables, il faut en chercher la raison avant de fixer un prix de présentation.
Vous voulez savoir où se situe votre hôtel par rapport au marché ? Parlons-en en toute confidentialité : nous établissons un avis de valeur argumenté à partir de vos comptes et des transactions comparables.
AGUILA réalise des avis de valeur pour les propriétaires d'hôtels, de fonds ou de murs : retraitement des comptes, calcul par capitalisation ou actualisation des flux, contrôle par les transactions publiées, puis, si vous décidez de vendre, approche confidentielle des acquéreurs. Notre démarche est décrite sur la page transaction hôtelière.
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen d'un hôtel par chambre à Paris ?
Au premier semestre 2026, Cushman & Wakefield relève 291 000 € par chambre dans le Grand Paris toutes transactions confondues, hors Pullman Tour Eiffel, et 599 000 € pour les ventes murs et fonds. Les transactions parisiennes publiées vont d'environ 150 000 € à près de 1,5 M€ par chambre.
Combien vaut une chambre d'hôtel en région ?
Environ 187 000 € par chambre en moyenne au premier semestre 2026, et 226 000 € pour les ventes murs et fonds, selon Cushman & Wakefield. Parmi les transactions 2025 publiées par Christie & Co, des hôtels de station ou du littoral dépassent 400 000 € par chambre, quand les murs d'un hôtel d'aéroport lyonnais ressortent à environ 176 000 €.
Le prix par chambre suffit-il pour estimer un hôtel ?
Non. Il dépend de la catégorie, de l'emplacement, de l'état et de ce qui est vendu. La valeur se calcule à partir du résultat d'exploitation, du loyer ou des flux futurs ; le prix par chambre sert ensuite à vérifier la cohérence avec le marché.
Quelle différence de prix entre murs seuls et murs et fonds ?
Des murs loués se valorisent sur leur loyer, souvent à un prix par chambre inférieur à celui d'une vente murs et fonds du même marché. L'écart dépend du niveau du loyer et du taux exigé par l'investisseur.
Comment calculer le multiple d'EBITDA d'un hôtel ?
Le multiple est l'inverse du taux de rendement : un taux de 7 % correspond à 14,3 fois l'excédent brut d'exploitation, un taux de 5 % à 20 fois. L'excédent retenu s'entend en général après une réserve pour le renouvellement du mobilier et des équipements.
Sources
Consultées le 9 novembre 2026.
- MarketBeat Hospitality Greater Paris H1 2026, Cushman & Wakefield, juillet 2026.
- Le marché hôtelier du Grand Paris totalise 845 M€ au S1 2026, Cushman & Wakefield (communiqué), 3 septembre 2026.
- HVS 2026 European Hotel Valuation Index, HVS, mars 2026.
- Paris Market Pulse 2026 : The Olympic Flame Lives On, HVS (Hospitality Net), 15 mai 2026.
- Business Outlook 2026 : Hotels France, Christie & Co, 2026.
- Les principales transactions sur les hôtels 4* à Paris et ses environs depuis début 2025, CFNEWS Immo, 10 juillet 2025.
- Barceló Hotel Group entra en el mercado francés, Barceló Hotel Group (communiqué), 8 juillet 2025.
- Portefeuille de murs de 4 hôtels (Roissy, Rueil-Malmaison, Vélizy-Villacoublay, Saint-Denis), CFNEWS Immo, 2023.
- Le marché hôtelier, France, T3 2025, BNP Paribas Real Estate, 2025.
- Le marché hôtelier, France, T2 2026, BNP Paribas Real Estate (données MKG), 2026.
- Figures Hôtels France T4 2025, CBRE, 2026.
Ce contenu est informatif. Les prix par chambre cités sont calculés à partir de montants publiés par des tiers et ne constituent ni une estimation de votre établissement ni un conseil en investissement. AGUILA n'est ni un cabinet d'avocats, ni un expert-comptable.