À Paris, un appartement ancien loué vide au loyer de référence en vigueur depuis le 1er juillet 2026 rapporte un rendement brut d'environ 2,6 à 2,7 % dans les 6e et 7e arrondissements, et de 3,4 à 4,0 % dans les 10e, 13e, 14e, 18e, 19e et 20e. Ce calcul rapporte le loyer de référence d'un deux-pièces construit avant 1946 au prix médian des ventes DVF entre juillet 2025 et juin 2026. Après frais d'acquisition, charges, taxe foncière et vacance, le rendement net est sensiblement plus bas.
En bref
- Rendement locatif brut = loyer annuel hors charges divisé par le prix d'achat, multiplié par 100.
- Au loyer de référence 2026 d'un deux-pièces vide d'avant 1946, le rendement brut va d'environ 2,6 % (6e) à 4,0 % (haut de fourchette du 13e).
- En location meublée, les loyers de référence sont plus élevés d'environ 14 % ; le rendement brut correspondant va d'environ 3,0 % à 4,5 %.
- À Paris, le loyer d'une résidence principale est plafonné : le loyer de base ne peut dépasser le loyer de référence majoré, soit le loyer de référence augmenté de 20 %.
- Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location pour un nouveau bail ou un renouvellement ; les logements F suivront en 2028.
- Les arrondissements les moins chers à l'achat offrent les meilleurs rendements bruts, pas forcément la meilleure valorisation.
Comment calculer le rendement locatif d'un investissement à Paris ?
Le rendement brut se calcule ainsi : loyer annuel hors charges ÷ prix d'achat × 100. Il sert à comparer des biens, mais ignore les frais.
Le rendement net retranche du loyer les dépenses du propriétaire (charges non récupérables, taxe foncière, assurance, gestion, vacance) et le rapporte au coût total, frais d'acquisition et travaux compris. Le rendement net-net tient compte en plus de l'impôt, propre à chaque situation.
Rendement locatif Paris : les chiffres par arrondissement en 2026
Les fourchettes ci-dessous rapportent le loyer de référence d'un deux-pièces vide d'avant 1946 au prix médian au m² des ventes de juillet 2025 à juin 2026. Les quatre quartiers d'un arrondissement ne relèvent pas toujours du même secteur de loyer, d'où une fourchette. Les prix sont ceux de notre article sur le prix au m² à Paris par arrondissement.
Rendement brut de 2,6 à 2,7 % : 6e et 7e
- 6e : 2,6 à 2,7 % (prix médian 14 390 €/m²)
- 7e : 2,7 % (13 880 €/m²)
Rendement brut de 2,8 à 3,3 % : centre, 8e et 16e
- 1er : 2,8 à 3,1 % (12 160 €/m²)
- 3e : 3,2 % (11 830 €/m²)
- 4e : 2,9 à 3,0 % (12 670 €/m²)
- 5e : 2,9 à 3,2 % (11 800 €/m²)
- 8e : 3,0 à 3,2 % (11 890 €/m²)
- 16e : 3,0 à 3,3 % (10 810 €/m²)
Rendement brut de 3,2 à 3,7 % : 2e, 9e, 11e, 12e, 15e et 17e
- 2e : 3,4 % (11 100 €/m²)
- 9e : 3,2 à 3,5 % (10 870 €/m²)
- 11e : 3,3 à 3,4 % (9 900 €/m²)
- 12e : 3,4 à 3,6 % (9 070 €/m²)
- 15e : 3,3 à 3,7 % (9 500 €/m²)
- 17e : 3,2 à 3,4 % (10 100 €/m²)
Rendement brut de 3,4 à 4,0 % : 10e, 13e, 14e, 18e, 19e et 20e
- 10e : 3,5 à 3,7 % (9 270 €/m²)
- 13e : 3,5 à 4,0 % (8 640 €/m²)
- 14e : 3,5 à 3,7 % (9 410 €/m²)
- 18e : 3,4 à 3,7 % (8 900 €/m²)
- 19e : 3,7 à 3,8 % (8 110 €/m²)
- 20e : 3,5 à 3,9 % (8 460 €/m²)
Ce sont des ordres de grandeur : le prix médian DVF mélange toutes les surfaces et époques, le loyer retenu est celui d'un deux-pièces ancien. Seul le calcul sur le bien précis fait foi.
Quel est le meilleur arrondissement pour un investissement locatif à Paris ?
Il n'y a pas de réponse unique. L'est et le nord offrent le meilleur rendement brut, car les loyers de référence varient beaucoup moins que les prix d'un secteur à l'autre. Le centre et la rive gauche rapportent moins chaque année mais attirent les investisseurs qui privilégient la liquidité et la valeur patrimoniale. Le choix dépend de votre objectif : revenu immédiat, patrimoine, ou les deux avec un bien à rénover acheté sous le prix du marché.
Exemple chiffré : un deux-pièces de 40 m² dans le 19e
Exemple purement arithmétique, sur la base du prix médian du 19e (8 110 €/m²) et du loyer de référence d'un deux-pièces vide d'avant 1946 dans le secteur 13 (24,9 €/m²) :
- Prix d'achat : 40 m² × 8 110 € = 324 400 €.
- Loyer mensuel hors charges : 40 m² × 24,9 € = 996 €, soit 11 952 € par an.
- Rendement brut sur le prix : 11 952 ÷ 324 400 = 3,7 %.
- En ajoutant des frais d'acquisition hypothétiques de 8 %, le coût total atteint 350 352 € et le rendement brut tombe à 3,4 %.
- En retranchant des dépenses hypothétiques de 2 546 € par an (800 € de taxe foncière, 600 € de charges non récupérables, 150 € d'assurance et un mois de vacance), le loyer net atteint 9 406 €, soit un rendement net avant impôt d'environ 2,7 %.
Le même calcul dans le 7e (13 880 €/m² et 31,6 €/m²) donne 555 200 € d'achat pour 1 264 € de loyer mensuel, soit un rendement brut de 2,7 % avant frais.
Du rendement brut au rendement net : charges, taxe foncière et vacance
Les charges non récupérables
Seules les charges dont la liste est fixée par décret peuvent être refacturées au locataire. Les honoraires du syndic, le gros entretien et les travaux votés en assemblée générale restent à la charge du propriétaire.
La taxe foncière
Le taux voté par la Ville de Paris était de 20,50 % en 2025, appliqué à la moitié de la valeur locative cadastrale. Demandez l'avis de taxe foncière du vendeur avant de faire une offre.
La vacance et la rotation
Chaque changement de locataire peut entraîner une période sans loyer et des frais de remise en état. Une prévision prudente en tient compte.
Les frais d'acquisition
Depuis le 1er avril 2025, Paris applique le taux de droits de mutation relevé de 4,5 % à 5 % par la loi de finances pour 2025, jusqu'au 31 mars 2028. L'exonération de cette hausse vise les primo-accédants achetant leur résidence principale, pas les investisseurs.
Encadrement des loyers à Paris : quelles limites en 2026 ?
Pour une résidence principale louée vide ou meublée, le loyer de base ne peut dépasser le loyer de référence majoré, égal au loyer de référence augmenté de 20 %. Un complément de loyer n'est possible que si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient par rapport aux logements comparables du même secteur. Les valeurs en vigueur sont fixées par l'arrêté préfectoral du 12 juin 2026, applicable depuis le 1er juillet 2026.
Au loyer de référence majoré, les rendements bruts présentés plus haut augmentent d'un cinquième : 3,7 % deviennent environ 4,4 %.
L'arrêté prévoit une application jusqu'au 24 novembre 2026, terme de l'expérimentation créée par la loi ELAN. Le Sénat a adopté le 21 octobre 2026 une proposition de loi qui la prolonge de deux ans dans les communes concernées ; à la date de rédaction, le texte doit encore être voté sans modification par l'Assemblée nationale. Le détail des règles figure dans notre article sur l'encadrement des loyers à Paris en 2026.
DPE : quels logements peut-on encore louer à Paris ?
Pour être décent, un logement doit atteindre une classe minimale au DPE, appréciée à la signature, au renouvellement ou à la reconduction tacite du bail :
- depuis le 1er janvier 2025, seuls les logements classés de A à F peuvent être loués ; les logements G sont exclus ;
- à partir du 1er janvier 2028, seuls les logements classés de A à E pourront l'être ;
- à partir du 1er janvier 2034, seuls les logements classés de A à D.
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Certains logements chauffés à l'électricité peuvent ainsi changer de classe. Pour les DPE réalisés du 1er juillet 2021 au 31 décembre 2025, une attestation actualisée est téléchargeable sur l'observatoire DPE de l'ADEME. Avant d'acheter, chiffrez les travaux d'amélioration : ils pèsent sur le rendement.
Location nue ou meublée : quel impact fiscal ?
En location nue, les loyers relèvent des revenus fonciers ; en meublé, des bénéfices industriels et commerciaux (statut LMNP). Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. La loi de finances pour 2026 a par ailleurs créé un statut du bailleur privé, réservé à la location nue d'appartements neufs ou anciens rénovés, sous engagement de location de neuf ans avec plafonds de loyers et de ressources. Nous détaillons ces régimes dans notre article sur l'investissement locatif en 2026, LMNP et statut du bailleur privé.
En meublé, les loyers de référence parisiens sont plus élevés : 28,4 €/m² contre 24,9 €/m² pour un deux-pièces d'avant 1946 dans le secteur 13, par exemple. Le rendement brut correspondant va d'environ 3,0 % dans le 6e à 4,5 % dans le haut de fourchette du 13e. Le meublé suppose en contrepartie un équipement complet et une gestion plus suivie.
Un exemple réel : un deux-pièces rénové dans le 17e
Notre étude de cas publiée dans le 17e décrit une opération menée en 2026 : un deux-pièces d'environ 24 m² aux Batignolles, acheté 155 000 € net vendeur (environ 6 460 €/m², nettement sous la médiane de l'arrondissement à 10 100 €/m²), rénové pour 30 000 € et meublé. Le coût total atteint 212 490 € pour un loyer de 1 400 € par mois, soit un rendement brut d'environ 7,9 % sur le coût total.
Ce résultat ne se compare pas aux moyennes ci-dessus : le bien a été acheté dans son état d'origine, et il est loué en bail de droit commun du Code civil, hors du cadre de la loi du 6 juillet 1989 qui régit la location de résidence principale. Il illustre l'effet d'un prix d'achat bien négocié et de travaux maîtrisés.
Méthode et limites
Loyers. Arrêté préfectoral n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026 : loyer de référence d'un deux-pièces d'avant 1946, vide (et meublé pour comparaison), chaque quartier étant rattaché à son secteur selon l'annexe 1. Le loyer de référence est un loyer médian du parc privé, pas un loyer d'annonce.
Prix. Prix médian au m² DVF du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, calculé par AGUILA (moyenne des médianes mensuelles pondérée par le nombre de ventes).
Calcul. Rendement brut = loyer de référence × 12 ÷ prix médian au m², du quartier au loyer le plus bas au quartier au loyer le plus haut.
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Questions fréquentes
Quel est le rendement locatif moyen à Paris en 2026 ?
Au loyer de référence 2026 d'un deux-pièces vide d'avant 1946, le rendement brut va d'environ 2,6 % (6e et 7e) à 4,0 % (haut de fourchette du 13e), selon un calcul AGUILA sur les prix DVF de juillet 2025 à juin 2026. Dans notre exemple chiffré, le net avant impôt est inférieur d'environ un point.
Quel arrondissement de Paris offre le meilleur rendement locatif ?
Les rendements bruts les plus élevés se trouvent dans les 13e, 19e et 20e arrondissements, entre 3,5 et 4,0 % selon les quartiers, là où le prix au m² est le plus bas. Le meilleur choix dépend toutefois du bien et de vos objectifs.
Le loyer peut-il dépasser le loyer de référence à Paris ?
Oui, jusqu'au loyer de référence majoré, soit le loyer de référence augmenté de 20 %, pour une résidence principale louée vide ou meublée. Au-delà, un complément de loyer n'est admis que pour des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient, et le locataire peut le contester.
Peut-on encore louer un appartement classé F à Paris ?
Oui jusqu'au 31 décembre 2027. À partir du 1er janvier 2028, seuls les logements classés de A à E pourront faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite. Les logements classés G ne peuvent plus être loués dans ces conditions depuis le 1er janvier 2025.
Faut-il investir en location meublée ou vide à Paris ?
Les loyers de référence en meublé sont plus élevés d'environ 14 %, ce qui améliore le rendement brut. Le meublé demande en revanche un équipement complet, une gestion plus active et relève d'une autre fiscalité. Comparez les deux scénarios après impôt.
Sources
Consultées le 7 novembre 2026.
- Arrêté préfectoral n° IDF-2026-06-12-00003 fixant les loyers de référence à Paris, préfecture de la région Île-de-France, 12 juin 2026, publié par la Ville de Paris le 17 juin 2026.
- Statistiques DVF, data.gouv.fr, fichier mensuel mis à jour le 21 octobre 2026.
- Logement décent : quelles sont les obligations du propriétaire ?, Service-Public.gouv.fr, vérifié le 21 mars 2025.
- 1er janvier 2026 : abaissement du coefficient de conversion de l'électricité des DPE, Institut national de la consommation, 29 décembre 2025.
- Encadrement des loyers : le Sénat prolonge l'expérimentation de deux ans, Banque des Territoires (Localtis), 22 octobre 2026.
- Hausse du taux de DMTO : Paris ouvre le bal, Banque des Territoires (Localtis), 12 février 2025.
- Location : un nouveau statut fiscal pour les bailleurs privés, UFC-Que Choisir, 23 février 2026.
- Comprendre le budget 2026 de la Ville, Ville de Paris, mis à jour le 19 décembre 2025.
Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé. Les rendements indiqués sont des calculs statistiques et ne préjugent pas du rendement d'un bien précis. AGUILA n'est ni un cabinet d'avocats, ni un expert-comptable, ni un conseiller en investissements financiers.