Investir à Paris avec un budget d'environ 200 000 € oblige à regarder ce que les autres écartent. Ce rez-de-chaussée sur cour du 17e arrondissement, côté Batignolles, en est un bon exemple : un logement d'environ 24 m² resté dans son état d'origine, que peu d'acquéreurs savaient chiffrer. L'opération a été réalisée pour une société d'investissement des associés d'AGUILA, qui l'ont conduite de la première visite à la mise en location ; les travaux ont été confiés à T EVA, entreprise partenaire. Voici l'opération, chiffres à l'appui.
Le point de départ : un bien que le marché sous-estimait
À la visite, en janvier 2026, l'appartement cumulait les défauts qui font fuir : papiers peints décollés, traces d'humidité anciennes au pied des murs, salle d'eau d'époque, sol usé et distribution peu pratique. Il réunissait en revanche trois atouts que nous recherchons pour un investissement locatif : un quartier recherché, des ouvertures sur deux cours et un prix qui laissait la place à une rénovation complète.
Avant toute offre, nous avons vérifié que l'opération tenait : coût des travaux, loyer atteignable une fois le bien rénové, charges, fiscalité et financement. C'est ce bilan prévisionnel qui a fixé le prix à ne pas dépasser.
Les chiffres de l'opération
Les montants ci-dessous sont ceux du bilan prévisionnel de l'opération, mis à jour en août 2026.
- Prix d'acquisition : 155 000 € net vendeur, soit environ 6 460 € par m².
- Frais d'acquisition : 24 490 €, frais d'agence et frais de notaire compris.
- Travaux : budget de 30 000 €, auquel s'ajoutent 3 000 € d'aménagement intérieur.
- Coût de revient global : 212 490 €, soit environ 8 850 € par m² rénové et meublé.
- Loyer : 1 400 € par mois en bail de droit commun régi par le Code civil, soit 16 800 € par an.
Rapporté au coût de revient global, le loyer représente un rendement brut d'environ 7,9 %, avant charges, fiscalité et vacance locative. Le bilan intègre par prudence un mois de vacance par an, la taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant et une provision pour travaux. Ce niveau tient à deux décisions : acheter un bien à rénover au bon prix, et tenir le budget du chantier.
Le chantier, confié à T EVA
Les travaux ont été confiés à T EVA, entreprise générale tous corps d'état partenaire d'AGUILA, qui intervient à Paris et en Île-de-France. Un seul interlocuteur pour l'ensemble des lots : sur une petite surface, où chaque corps de métier travaille dans un espace réduit, c'est ce qui permet de tenir le budget et le délai.
Le chantier s'est déroulé pendant l'été 2026 :
- curage complet et mise à nu des murs ;
- reprise des réseaux électriques et de plomberie ;
- plafonds et doublages neufs, plaques hydrofuges dans la salle d'eau ;
- création d'une salle d'eau avec douche vitrée et d'une cuisine équipée ;
- sols, peintures, rangements intégrés et menuiseries intérieures.
AGUILA a piloté le chantier pour le compte de la société propriétaire : arbitrages techniques, suivi du budget et réception des travaux. L'appartement a été livré en septembre 2026.
Un plan repensé pour la location
Sur une petite surface, la valeur locative tient au plan autant qu'à la finition. Traversant sur deux cours, l'appartement a été aménagé comme un deux-pièces : une pièce de vie avec cuisine ouverte d'un côté, un espace nuit séparé de l'autre. Les rangements sont intégrés pour libérer la surface au sol, et les équipements ont été choisis pour durer en location : crédence en zellige, douche vitrée, cuisine équipée.
La mise en location
L'appartement est proposé meublé, en bail de droit commun régi par le Code civil, à 1 400 € par mois. Il est présenté dans nos biens à louer.
Ce que cette opération enseigne
- Le prix se décide avant l'offre. Sans chiffrage des travaux et du loyer, impossible de savoir jusqu'où aller.
- Un bien à rénover n'est intéressant que si le chantier est tenu. Sur cette opération, 10 000 € de dépassement suffiraient à faire perdre près de 0,4 point de rendement brut.
- Le plan compte autant que la surface. Une distribution en deux-pièces élargit la clientèle locative d'un petit logement.
Vous cherchez un bien à rénover pour investir à Paris, ou vous avez un appartement à remettre en état ? AGUILA vous accompagne de la recherche du bien à sa mise en location : chiffrage, suivi des travaux et gestion locative.
Chiffres issus du bilan prévisionnel de l'opération (version d'août 2026). Le rendement indiqué est brut, calculé sur le coût de revient global, avant charges, fiscalité et vacance locative. Il illustre une opération particulière et ne constitue ni une promesse de rendement ni un conseil en investissement.
Pour aller plus loin : trouver le bon bien d'investissement · nos travaux et AMO rénovation · l'investissement locatif en 2026