Un chasseur immobilier de luxe, ou haut de gamme, est un agent immobilier mandaté par l'acquéreur, et non par le vendeur : il cherche, y compris parmi les biens vendus sans annonce, analyse, négocie et suit l'achat jusqu'à l'acte. À Paris comme ailleurs, il doit détenir la carte professionnelle « Transactions » et signer avec vous un mandat de recherche écrit (loi Hoguet du 2 janvier 1970). Ses honoraires sont libres mais affichés toutes taxes comprises ; pour un particulier, ils ne sont dus qu'une fois l'achat conclu par écrit. Chez AGUILA, la recherche coûte 3 000 € TTC de conseil préalable, objet d'un contrat distinct, puis 2 % TTC du prix d'acquisition à la charge de l'acquéreur, dus à la signature de l'acte authentique : 63 000 € TTC au total pour un bien à 3 millions d'euros.
En bref
- Le chasseur défend les intérêts de l'acheteur ; l'agent du vendeur défend ceux du vendeur. Les deux exercent sous la même carte professionnelle.
- Le mandat de recherche est obligatoirement écrit et précise l'objet, la durée, la rémunération et la partie qui la paie.
- Aucun honoraire, frais de recherche ou de dossier ne peut être exigé d'un particulier avant que l'achat soit conclu et constaté par un acte écrit.
- Le barème doit être affiché TTC sur le site internet du professionnel ; les honoraires restent négociables.
- Au deuxième trimestre 2026, le prix de référence des appartements anciens atteignait 13 980 €/m² dans le 6e arrondissement, contre 9 560 €/m² pour l'ensemble de Paris (Notaires du Grand Paris).
Que fait un chasseur immobilier de luxe ?
Il prend en charge tout le parcours d'achat pour le compte de l'acquéreur :
- formaliser le projet dans un cahier des charges hiérarchisé ;
- surveiller le marché ouvert et solliciter son réseau pour accéder aux biens vendus sans publicité ;
- écarter les biens non conformes et visiter les autres avant vous ;
- analyser chaque bien retenu : prix au regard des ventes comparables, état, copropriété, diagnostics, potentiel de travaux ;
- préparer et négocier l'offre ;
- coordonner l'avant-contrat, le financement et le notaire jusqu'à l'acte authentique.
Sur le haut de gamme, trois points changent : la rareté des biens qui répondent à des critères précis (étage élevé, extérieur, vue, adresse), la discrétion attendue par les vendeurs comme par les acquéreurs, et la complexité de l'acquisition (achat en société civile ou par une holding, financement, travaux lourds, acquéreur résidant à l'étranger). Les repères de prix du segment figurent dans notre article sur les appartements de luxe à Paris.
Comment un chasseur accède-t-il aux ventes discrètes ?
Beaucoup de propriétaires de biens de grande valeur préfèrent vendre sans annonce publique : pour protéger leur vie privée, éviter qu'un bien « traîne » en ligne, ou tester un prix. Ces biens circulent entre professionnels, sous mandat, auprès d'acquéreurs déjà identifiés et solvables. Un chasseur y accède par trois voies :
- Les agents mandatés par les vendeurs, qui présentent un bien confidentiel à un acquéreur qualifié plutôt que de le publier. La commission peut alors être partagée entre les deux professionnels.
- Le réseau patrimonial : notaires, conseillers en gestion de patrimoine, avocats, gestionnaires de fortune, qui connaissent des projets de vente avant leur mise sur le marché.
- La prospection directe auprès de propriétaires d'immeubles ou d'adresses ciblées.
Vente discrète ne veut pas dire vente sans formalités : le bien reste vendu sous mandat écrit, avec un dossier de diagnostics complet. Le DPE compte aussi à ce niveau de prix ; voir notre article sur la vente d'un appartement classé F ou G. Aucune statistique publique fiable ne mesure la part des ventes parisiennes conclues sans annonce : méfiez-vous des pourcentages avancés sans source.
Quelle méthode pour rechercher un appartement de luxe à Paris ?
1. Le cahier des charges et l'avis de faisabilité
Quartiers acceptés, surface, étage, extérieur, lumière, état, calendrier, structure d'acquisition. Le budget s'entend global : prix, droits et frais d'acquisition, travaux. Le chasseur doit dire d'emblée si le projet est réaliste. Exemple : à 13 980 €/m², prix de référence du 6e arrondissement au deuxième trimestre 2026, 3 millions d'euros correspondent à environ 215 m² ; les adresses les plus recherchées se négocient nettement au-dessus de cette moyenne.
2. Le mandat de recherche
Il reprend le cahier des charges et fixe la durée, souvent trois mois renouvelables, ainsi que la rémunération. Une mission de conseil facturée à part fait l'objet d'un contrat distinct.
3. La recherche et la présélection
Marché ouvert et ventes discrètes sont traités ensemble. Vous ne visitez que les biens conformes, présentés avec une note écrite.
4. L'analyse du bien
Prix comparé aux ventes enregistrées dans la base DVF et aux références notariales, procès-verbaux d'assemblée générale des trois dernières années, plan pluriannuel de travaux, charges, diagnostics, règles d'urbanisme si des travaux sont envisagés. Pour un immeuble ancien ou un projet de restructuration, un audit technique avant l'offre est utile.
5. L'offre, la négociation et l'acte
Offre argumentée, négociation, avant-contrat avec les conditions suspensives adaptées (financement, autorisations de travaux le cas échéant), coordination avec le notaire jusqu'à la signature.
Loi Hoguet : que doit contenir le mandat de recherche ?
L'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 vise expressément la « recherche » d'immeubles pour autrui. Le chasseur doit donc :
- détenir une carte professionnelle « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », délivrée pour trois ans par la chambre de commerce et d'industrie, et en indiquer le numéro au mandat ;
- justifier d'une garantie financière s'il détient des fonds pour le compte de ses clients, et d'une assurance de responsabilité civile professionnelle ;
- signer un mandat écrit, inscrit sur son registre des mandats, qui précise les conditions de détermination de sa rémunération et la partie qui en a la charge (article 6) ;
- respecter ses obligations de lutte contre le blanchiment : identifier le client et le bénéficiaire effectif, et s'informer de l'origine des fonds. Une acquisition par une société implique de fournir ses statuts et l'identité de ses associés.
Pour un particulier, aucune somme représentative d'honoraires, de frais de recherche ou de démarche ne peut être exigée avant que l'achat soit conclu et constaté dans un acte écrit. La loi admet une exception lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles : une société d'investissement peut alors se voir demander une partie de la rémunération avant l'achat, si le mandat le prévoit.
Combien coûte un chasseur immobilier de luxe ?
Les honoraires sont libres. Le professionnel affiche ses prix maximums TTC dans ses locaux et sur son site internet, en précisant qui les paie ; le client peut les négocier. Les modes de rémunération courants sont un pourcentage du prix d'acquisition, un forfait, ou un pourcentage assorti d'une mission de conseil facturée à part.
La seule fourchette publiée par un organisme public reste ancienne : en avril 2008, l'ANIL relevait des honoraires de 2 % à 6 % du prix, selon la valeur du bien et l'étendue de la mission. Comparez donc des barèmes affichés plutôt que des moyennes, et calculez le coût total pour votre budget. Le barème d'AGUILA pour une recherche immobilière est affiché sur notre page honoraires : un conseil préalable de cadrage de 3 000 € TTC, objet d'un contrat distinct du mandat de recherche, puis 2 % TTC du prix d'acquisition, à la charge de l'acquéreur et dus uniquement à la signature de l'acte authentique. La mission dure trois mois, renouvelable.
Exemple chiffré : honoraires pour un bien à 1, 3 et 5 millions d'euros
Calcul sur la base du barème AGUILA affiché : 3 000 € TTC de conseil préalable, plus 2 % TTC du prix d'acquisition dus à l'acte.
- Bien à 1 000 000 € : 20 000 € + 3 000 €, soit 23 000 € TTC (19 167 € HT).
- Bien à 3 000 000 € : 60 000 € + 3 000 €, soit 63 000 € TTC (52 500 € HT).
- Bien à 5 000 000 € : 100 000 € + 3 000 €, soit 103 000 € TTC (85 833 € HT).
Pour comparer avec une autre offre, ramenez chaque proposition à un montant TTC total pour le même prix d'achat. Sur un bien à 3 millions d'euros, un point de taux représente 30 000 €. Vérifiez aussi l'assiette : prix net vendeur ou prix honoraires du vendeur inclus. Si l'agent du vendeur partage sa commission avec votre chasseur, demandez comment ce partage réduit vos propres honoraires.
Quelles questions poser avant de signer un mandat de recherche ?
- Quel est votre numéro de carte professionnelle, et qui est votre garant financier ?
- Qui suivra personnellement ma recherche, et combien de mandats suit-il en parallèle ?
- Le projet est-il réaliste à ce budget, dans ces quartiers ? Sur quelles ventes comparables vous appuyez-vous ?
- Comment accédez-vous aux biens vendus sans annonce ? Présentez-vous aussi des biens dont vous détenez le mandat de vente ?
- Quelle est l'assiette exacte de vos honoraires, quand sont-ils dus, et que se passe-t-il si je trouve un bien seul ?
- Le mandat est-il exclusif ? Quelle est sa durée, et comment le résilier ?
- Que contiendra votre analyse écrite de chaque bien (copropriété, travaux, diagnostics, urbanisme) ?
- Comment garantissez-vous la confidentialité de mon identité et de mon projet ?
La question 4 est essentielle : un professionnel qui détient aussi le mandat du vendeur doit vous le dire, car ses intérêts ne sont plus seulement les vôtres. Pour un family office qui réinvestit le produit d'une cession d'entreprise, notez qu'un appartement ne peut pas servir de réinvestissement au titre de l'apport-cession de l'article 150-0 B ter.
Vous cherchez à acquérir un bien de luxe à Paris ? Décrivez-nous votre projet en toute confidentialité : nous vous disons d'abord s'il est réaliste au regard du marché.
Concrètement, un associé d'AGUILA formalise avec vous le cahier des charges, sollicite le réseau des agents et des conseils patrimoniaux pour les biens non publiés, visite et analyse chaque bien, puis négocie et suit l'achat jusqu'à l'acte. La méthode est détaillée sur la page chasseur immobilier à Paris.
Questions fréquentes
Quel est le prix d'un chasseur d'appartement pour un bien à 3 millions d'euros à Paris ?
Il dépend du barème affiché par chaque professionnel. Chez AGUILA, il s'élève à 63 000 € TTC : 3 000 € TTC de conseil préalable et 2 % TTC du prix, soit 60 000 €, dus à l'acte. Chez un autre professionnel, demandez toujours le montant TTC total et l'assiette de calcul avant de signer.
Qui paie le chasseur immobilier ?
L'acquéreur qui l'a mandaté, selon les termes du mandat de recherche. Si le bien est aussi confié à une agence par le vendeur, un partage de commission entre professionnels peut réduire le coût pour l'acheteur.
Un chasseur peut-il demander des frais avant l'achat ?
Pas à un particulier, au titre de ses honoraires ou de frais de recherche : ils ne sont dus qu'une fois l'achat conclu par écrit. Une mission de conseil distincte peut être facturée par contrat séparé. Un mandant qui agit à titre professionnel peut accepter un versement anticipé prévu au mandat.
Comment choisir le meilleur chasseur immobilier à Paris ?
Vérifiez la carte professionnelle, la clarté du barème, la qualité d'une analyse écrite sur un bien réel et la disponibilité de la personne qui suivra votre dossier. Méfiez-vous des promesses de délai ou de biens « garantis » hors marché.
Faut-il un chasseur pour acheter au-dessus de 2 millions d'euros ?
Ce n'est pas obligatoire. Le recours se justifie surtout lorsque les critères sont rares, que l'acquéreur manque de temps ou vit à l'étranger, ou que l'achat se fait en société avec des travaux importants.
Sources
Consultées le 9 novembre 2026.
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 1er, Légifrance, version en vigueur depuis le 27 mars 2014.
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 6, Légifrance, version en vigueur depuis le 1er octobre 2016.
- Vente immobilière : quelles sont les obligations de l'agent immobilier envers ses clients ?, Service Public (DILA), vérifié le 12 septembre 2025.
- Devenir agent immobilier, Entreprendre Service Public (DILA), vérifié le 1er janvier 2023.
- Des agents immobiliers au service des acquéreurs : les chasseurs de biens, ANIL, avril 2008.
- Lignes directrices conjointes DGCCRF et Tracfin sur les obligations de vigilance des professionnels de l'immobilier, ministère de l'Économie, novembre 2018.
- Le marché immobilier francilien au 2e trimestre 2026 (dossier de presse), Notaires du Grand Paris, 8 septembre 2026.
Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé. Les montants de l'exemple reposent sur le barème AGUILA affiché au 9 novembre 2026 (page honoraires). Règles en vigueur au 9 novembre 2026.