À Paris, le prix d'un appartement de luxe tient d'abord à l'adresse, puis à l'étage, à la vue, à la lumière, à l'extérieur et à la qualité de l'immeuble. Au deuxième trimestre 2026, le prix de référence des appartements anciens atteint 13 980 €/m² dans le 6e arrondissement, le plus cher de la capitale, contre 9 560 €/m² pour l'ensemble de Paris (Notaires du Grand Paris, 8 septembre 2026). Sur le seul segment du luxe, Knight Frank estime le prix médian des appartements parisiens à 23 600 €/m² en 2025. Les biens d'exception dépassent ponctuellement 50 000 €/m², selon BARNES.
En bref
- Paris, T2 2026 : 9 560 €/m² en moyenne standardisée ; 13 980 €/m² dans le 6e, 13 010 €/m² dans le 7e (Notaires du Grand Paris).
- Au sein d'un arrondissement, le quartier pèse autant que l'arrondissement : Saint-Germain-des-Prés atteint 17 460 €/m² au T2 2026 selon la carte des prix notariale.
- Segment du luxe : médiane de 23 600 €/m² pour les appartements parisiens en 2025 selon Knight Frank ; 27 500 €/m² en moyenne au-delà de 5 millions d'euros selon BARNES (mai 2026).
- Les défauts se paient : rez-de-chaussée, vis-à-vis, absence d'extérieur ou travaux peuvent entraîner des corrections allant jusqu'à 20 %, selon BARNES.
- Les acquéreurs résidant hors de France ont réalisé 6,9 % des ventes parisiennes en 2025 ; les Américains forment la première nationalité étrangère non résidente.
- Le DPE compte aussi à ce niveau de prix : un appartement classé G s'est vendu en moyenne 10 % moins cher qu'un D à Paris en 2024 (Notaires de France).
Qu'est-ce qu'un appartement de luxe à Paris ?
Il n'existe pas de définition légale. Les études retiennent un seuil de prix (2, 3 ou 5 millions d'euros) ou un écart avec le marché local : Knight Frank (juillet 2026) qualifie de luxe un bien dont le prix au mètre carré dépasse de 50 % à 100 % la médiane de sa zone, pour une surface nettement supérieure à la moyenne. Un appartement de luxe est rare par son emplacement autant que par sa taille.
Les chiffres ne se comparent pas directement : les prix notariaux sont « standardisés », hors frais et commissions, sur un logement type ; les études d'agences portent sur leurs propres ventes.
Immobilier de luxe à Paris : quels sont les quartiers les plus chers ?
Au deuxième trimestre 2026, les Notaires du Grand Paris publient les prix standardisés suivants pour les appartements anciens :
- 6e arrondissement : 13 980 €/m², en hausse de 5,0 % sur un an, l'arrondissement « le plus cher et le plus haussier » ;
- 7e arrondissement : 13 010 €/m² ;
- 4e arrondissement : 12 760 €/m² ;
- 3e arrondissement : 12 420 €/m² ;
- 1er arrondissement : 11 840 €/m² ;
- 8e arrondissement : 11 620 €/m² ;
- 16e arrondissement : 10 220 €/m².
Ces moyennes masquent de forts écarts internes. Selon la carte des prix des notaires au deuxième trimestre 2026, Saint-Germain-des-Prés atteint 17 460 €/m², soit environ 25 % de plus que la moyenne du 6e. Dans le 7e, Saint-Thomas-d'Aquin, entre le boulevard Saint-Germain et la Seine, figure aussi parmi les quartiers les plus chers. Les notaires précisent que ces prix de quartier reposent sur un nombre de ventes limité et sont à prendre avec précaution.
Rive gauche : le 6e et le 7e
Le 6e arrondissement concentre les adresses les plus recherchées autour du Luxembourg, de Saint-Sulpice et de Saint-Germain-des-Prés. Le 7e arrondissement associe grands appartements familiaux, hôtels particuliers du faubourg Saint-Germain et vues sur la tour Eiffel ou les Invalides. BARNES relève au 31 mai 2026 un prix moyen de 28 056 €/m² pour ses ventes de plus de 3 millions d'euros sur la rive gauche, contre 19 237 €/m² sur la rive droite.
Rive droite : le 8e et le 16e
Dans le 8e arrondissement, le marché résidentiel haut de gamme se concentre autour du Triangle d'or, du parc Monceau et de la Madeleine. Le 16e arrondissement, dont la moyenne notariale est plus modérée, offre de grandes surfaces, des immeubles en pierre de taille ou Art déco et des vues dégagées, avec de forts écarts entre ses quartiers. Le Marais (3e et 4e) et l'île Saint-Louis complètent la carte. Pour comparer les secteurs, consultez nos fiches quartiers.
Ce qui fait le prix d'un appartement de luxe à Paris
À adresse égale, deux appartements peuvent présenter des écarts de prix considérables. Les critères suivants expliquent la plus grande partie de ces écarts.
- L'adresse et la rue. Une rue calme et prisée, un face-à-jardin ou un quai valent davantage qu'une artère passante du même quartier. La valeur se joue souvent à l'échelle de l'immeuble.
- L'étage et l'ascenseur. Les étages élevés desservis par ascenseur sont recherchés pour la lumière et le calme. L'étage noble des immeubles haussmanniens, souvent doté d'un balcon filant, conserve un attrait propre.
- La vue et la lumière. Une vue dégagée sur un monument, la Seine ou un jardin, une orientation traversante ou plein sud, l'absence de vis-à-vis font partie des premiers critères des acquéreurs.
- L'extérieur. Terrasse, balcon praticable ou jardin restent rares dans Paris intra-muros et pèsent fortement sur le prix.
- Les volumes. Hauteur sous plafond, enfilade de pièces de réception, parquets, moulures et cheminées d'origine.
- L'immeuble. Façade, hall, cage d'escalier, gardien, état des parties communes, travaux votés ou à venir, situation financière de la copropriété.
- Le stationnement. Un parking ou un box dans l'immeuble est un atout réel dans les arrondissements centraux.
- L'état et le plan. Un appartement rénové avec soin se vend plus facilement ; un plan à reprendre ou des travaux lourds sont intégrés dans le prix par l'acquéreur.
Dans son étude du 15 avril 2026, BARNES observe que les biens présentant des défauts (rez-de-chaussée, vis-à-vis, absence d'extérieur, travaux à prévoir) subissent des corrections pouvant atteindre 20 %.
Vente d'appartement de luxe à Paris : quels prix en 2025 et 2026 ?
Trois sources publiques décrivent le sommet du marché, chacune avec sa méthode :
- Knight Frank (juillet 2026) : prix médian de 23 600 €/m² pour les appartements de luxe à Paris en 2025, à partir des données DVF+ et de ses estimations. Le segment a progressé de 3,9 % entre 2024 et 2025, contre 1,4 % pour le marché classique, après une baisse plus limitée entre 2022 et 2025 (-6 % contre -9 %).
- BARNES (prix relevés au 31 mai 2026) : environ 14 140 €/m² en moyenne pour ses ventes de moins de 3 millions d'euros, 20 150 €/m² entre 3 et 5 millions, 27 500 €/m² au-delà de 5 millions, avec des sommets à plus de 50 000 €/m².
- Notaires du Grand Paris : les promesses de vente laissaient attendre un prix parisien proche de 9 620 €/m² à fin septembre 2026, signe d'un marché d'ensemble stable.
Ce sont des repères, pas des estimations : seule l'analyse des ventes comparables situe le prix d'un bien précis.
Qui achète un appartement de luxe à Paris ?
La clientèle est majoritairement française ou résidente en France, contrairement à une idée répandue. Selon les Notaires du Grand Paris (communiqué du 25 juin 2026), les acquéreurs résidant hors de France ont réalisé 1 610 achats de logements anciens à Paris en 2025, soit 6,9 % des ventes : 3,7 % par des étrangers non résidents et 3,2 % par des Français établis à l'étranger. Les Américains sont la première nationalité étrangère non résidente à Paris, avec 220 acquisitions (26 % de cette catégorie) et un budget médian de 864 000 € pour 65 m².
Ces acheteurs sont plus présents dans les arrondissements centraux. Une étude antérieure des mêmes notaires montrait qu'en 2022 les étrangers non résidents réalisaient 11 % des ventes dans le 6e et 13 % dans le 7e. Les notaires relèvent aussi que ces acquéreurs disposent de budgets plus élevés et dépendent moins des conditions de crédit.
Combien de temps pour vendre un bien haut de gamme, et comment ?
Les statistiques notariales ne publient pas de délai de vente propre au segment du luxe. Les notaires notent en revanche, au deuxième trimestre 2026, des acquéreurs exigeants : lorsque le prix demandé est jugé trop élevé, certains biens ne reçoivent aucune offre. Le prix de présentation est donc le premier facteur de délai.
La vente discrète
Beaucoup de propriétaires d'appartements de luxe préfèrent une commercialisation confidentielle : pas d'annonce publique, ou une annonce sans photos de l'intérieur ni adresse précise, présentation réservée à des acquéreurs qualifiés, visites sur rendez-vous après vérification de la capacité financière. Cette méthode protège la vie privée et l'image du bien. Elle restreint en contrepartie le nombre d'acquéreurs touchés : elle suppose un fichier d'acheteurs actifs et un prix juste dès le départ.
Vente discrète ne veut pas dire vente sans formalités : le mandat écrit reste obligatoire (loi Hoguet), et le dossier de diagnostics, dont le DPE, doit être annexé à la promesse de vente.
Quel effet du DPE sur un appartement de luxe ?
L'effet de l'étiquette énergétique sur le prix est plus faible à Paris qu'ailleurs, mais il existe : selon l'étude des Notaires de France sur la valeur verte (transactions 2024, publiée en décembre 2025), un appartement parisien classé G s'est vendu en moyenne 10 % moins cher qu'un appartement comparable classé D, contre 14 % en petite couronne.
Trois points de calendrier comptent pour un vendeur :
- depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location ; l'interdiction s'étendra aux logements F le 1er janvier 2028 et E le 1er janvier 2034 ;
- depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité retenu dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9, ce qui améliore l'étiquette de certains logements chauffés à l'électricité ;
- un arrêté du 19 août 2026 l'abaisse à 1,7 à compter du 1er janvier 2027 ; un DPE en cours de validité peut alors être mis à jour gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe.
Un DPE récent et, le cas échéant, une attestation de nouvelle étiquette renforcent le dossier de vente.
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Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d'un appartement de luxe à Paris ?
Knight Frank estime le prix médian des appartements de luxe parisiens à 23 600 €/m² en 2025. BARNES relève en moyenne 27 500 €/m² pour ses ventes de plus de 5 millions d'euros au 31 mai 2026. Les records dépassent 50 000 €/m², mais ils concernent des biens rares.
Quel est l'arrondissement le plus cher de Paris en 2026 ?
Le 6e arrondissement, avec 13 980 €/m² pour les appartements anciens au deuxième trimestre 2026, selon les Notaires du Grand Paris. Il devance le 7e (13 010 €/m²) et le 4e (12 760 €/m²). C'est aussi l'arrondissement où les prix ont le plus augmenté sur un an (+5,0 %).
Les étrangers achètent-ils la majorité des appartements de luxe à Paris ?
Non. Les acquéreurs résidant hors de France ont représenté 6,9 % des ventes de logements anciens à Paris en 2025, dont un peu plus de la moitié d'étrangers. Leur part est plus élevée dans les arrondissements centraux, mais la clientèle reste majoritairement résidente en France.
Un mauvais DPE fait-il baisser le prix d'un appartement de luxe ?
Oui, dans une mesure moindre qu'ailleurs. À Paris, un appartement classé G s'est vendu en moyenne 10 % moins cher qu'un D comparable en 2024, selon les Notaires de France. L'effet dépend aussi du projet de l'acquéreur, notamment s'il souhaite louer le bien.
Sources
Consultées le 7 novembre 2026.
- Le marché immobilier francilien, 2e trimestre 2026 et perspectives (dossier de presse), Notaires du Grand Paris, 8 septembre 2026.
- Historique des prix au m² standardisés des appartements anciens à Paris par arrondissement, Notaires du Grand Paris, mise à jour T2 2026.
- Carte des prix de l'immobilier du Grand Paris, Chambre des notaires de Paris, mise à jour mensuelle.
- « Lenteur, fragilité, attentisme » : le marché immobilier francilien toujours à la peine au 2e trimestre, Journal Spécial des Sociétés, 11 septembre 2026.
- Conjoncture immobilière en Île-de-France de février à avril 2026 (focus acquéreurs résidant à l'étranger), Notaires du Grand Paris, 25 juin 2026.
- Focus : des acquéreurs de nationalités plus diverses en Île-de-France au fil des années, Notaires du Grand Paris, décembre 2022.
- Luxury in France: a strategic industry, a real estate impact, Knight Frank France, juillet 2026.
- Paris : un marché relancé mais profondément segmenté, BARNES International, Barnes Magazine n° 101, 1er juin 2026.
- Communiqué de presse : étude BARNES sur le marché parisien, BARNES / Galivel & Associés, 15 avril 2026.
- La valeur verte des logements en France sur les transactions 2024, Notaires de France, mise à jour le 7 janvier 2026.
- Nouveau calcul du DPE : votre logement est-il concerné ?, Service Public / DILA, 1er septembre 2026.
- Un nouveau DPE au 1er janvier 2026 pour favoriser le chauffage électrique, ministère de l'Économie, 27 août 2025.
Ce contenu est informatif. Les prix cités sont des moyennes, médianes ou prix standardisés publiés par leurs auteurs à la date indiquée ; ils ne constituent pas une estimation de votre bien. Les études d'agences portent sur leurs propres ventes et suivent des méthodes différentes de celles des notaires.