La courbe de Friggit rapporte l'indice du prix des logements anciens au revenu disponible moyen des ménages, pour voir si les prix immobiliers évoluent au même rythme que les revenus. Au deuxième trimestre 2026, ce rapport se situe à 1,53 pour la France et à 1,99 pour Paris, en base 1 en 2000 : les prix ont progressé bien plus vite que les revenus depuis le début des années 2000. Voici comment lire cette courbe, ce que disent les derniers chiffres publiés le 15 octobre 2026, et ce qu'ils signifient, ou ne signifient pas, pour un vendeur, un acquéreur ou un investisseur à Paris.
En bref
- La courbe est publiée par Jacques Friggit, de l'Inspection générale de l'environnement et du développement durable (IGEDD), à partir des indices Notaires-Insee et des données de l'Insee.
- De 1965 à 2000, le rapport entre le prix des logements et le revenu par ménage est resté dans une bande d'environ 10 % autour de sa moyenne : c'est le « tunnel de Friggit ».
- Il en est sorti à partir de 2002, a fortement monté jusqu'en 2008, puis s'est maintenu à un niveau élevé. Au T2 2026, il dépasse de 53 % sa tendance longue en France.
- Paris est la zone la plus éloignée du tunnel : 1,99 au T2 2026, contre 1,56 pour l'Île-de-France et 1,50 pour la province.
- Les loyers, eux, n'ont pas suivi : rapportés au revenu par ménage, ils sont à 0,91 en août 2026, près de leur plus bas niveau depuis 1951.
- La courbe décrit un écart historique. Elle ne dit ni ce que vaut un appartement donné, ni quand ou de combien les prix baisseront.
Qu'est-ce que la courbe de Friggit ?
La courbe de Friggit est un graphique de très long terme : elle divise l'indice du prix des logements anciens (indices Notaires-Insee désaisonnalisés) par le revenu disponible par ménage, et ramène le résultat à une base 1 en 2000. Une valeur de 1,53 signifie qu'un logement coûte en moyenne 53 % d'années de revenu de plus qu'en 2000.
Jacques Friggit en publie une actualisation chaque mois ou presque sur le site de l'IGEDD, avec des séries remontant à 1800 pour la France et à 1200 pour Paris. Il précise lui-même, sur son site, que les expressions « courbe de Friggit » et « tunnel de Friggit » ne sont pas de lui : elles se sont imposées dans le débat public.
Qu'appelle-t-on le « tunnel de Friggit » ?
De 1965 à 2000, le prix des logements a évolué à peu près comme le revenu des ménages. Le rapport entre les deux a fluctué dans une bande comprise entre 0,9 et 1,1, soit environ 10 % de part et d'autre de sa moyenne. Ce couloir de stabilité est le « tunnel ».
Cette régularité n'a rien d'une loi physique. Elle traduit une idée simple : sur longue période, un ménage ne peut pas consacrer une part toujours croissante de son revenu à son logement. Lorsque les prix montent beaucoup plus vite que les revenus, il faut un autre facteur pour l'expliquer, le plus souvent un crédit plus abondant, plus long ou moins cher.
Pourquoi les prix sont-ils sortis du tunnel au début des années 2000 ?
À partir de 2002, l'indice sort du tunnel par le haut. Jacques Friggit décrit dans sa présentation de septembre 2026 « l'envolée du prix des logements (mais non des loyers) de 2000 à 2008 puis sa lévitation » : une forte hausse jusqu'en 2008, puis un maintien à un niveau élevé.
Son analyse relie principalement cette sortie à l'environnement financier : baisse des taux d'intérêt, allongement de la durée des prêts, assouplissement des conditions de crédit. Ces facteurs ont augmenté la somme que les ménages pouvaient emprunter avec la même mensualité. Les prix ont absorbé cette capacité supplémentaire.
Un chiffre en donne la mesure. Pour acheter le même logement ancien avec le même taux d'effort et le même apport qu'en 2000, un primo-accédant qui empruntait alors sur 15 ans devrait emprunter sur 22,9 ans au T2 2026. Son pouvoir d'achat immobilier, base 1 au premier trimestre 2000, est tombé à 0,75.
Que disent les chiffres d'octobre 2026 ?
L'actualisation publiée le 15 octobre 2026 donne les valeurs suivantes, toutes en base 1 en 2000 :
- France : 1,53 au T2 2026, soit 53 % au-dessus de la tendance longue de 1965 à 2001.
- Paris : 1,99.
- Île-de-France : 1,56.
- Province : 1,50.
- Maisons d'Île-de-France hors Paris : 1,24, la catégorie la plus proche du tunnel.
- Loyers rapportés au revenu par ménage : 0,91 en août 2026.
- Ventes de logements anciens : 951 000 sur douze mois à fin août 2026.
- Taux d'intérêt à long terme de la dette de l'État : 4,49 % en septembre 2026.
La prochaine actualisation est annoncée par l'IGEDD vers le 16 novembre 2026. Nous mettrons cet article à jour si les valeurs changent sensiblement.
Pourquoi Paris est-il à 1,99 ?
Paris est la zone où l'écart est le plus fort : rapporté au revenu moyen des ménages français, le prix d'un logement parisien a presque doublé depuis 2000. Trois éléments aident à lire ce chiffre.
Le dénominateur est national. Tous les ratios de la courbe divisent le prix local par le revenu par ménage de l'ensemble de la France. Le chiffre de 1,99 ne mesure donc pas l'effort des ménages parisiens, dont les revenus et la composition diffèrent, mais l'écart entre les prix parisiens et le revenu français moyen.
Paris attire une demande qui dépasse ses habitants. Acquéreurs venus de province ou de l'étranger, investisseurs, résidences secondaires, petites surfaces achetées par des parents pour leurs enfants étudiants : la demande parisienne n'est pas réglée par le seul revenu moyen national.
L'offre est contrainte. Le parc parisien évolue très lentement, et le nombre de logements disponibles à la vente dépend surtout des ventes du parc existant. Une demande qui augmente plus vite que l'offre se traduit par des prix plus élevés.
À l'intérieur de Paris, les écarts restent considérables d'un arrondissement à l'autre, et d'un immeuble à l'autre. Nos pages quartiers donnent, arrondissement par arrondissement, les prix médians issus des ventes réellement enregistrées (DVF).
Prix et loyers : pourquoi la courbe des loyers est-elle restée plate ?
C'est l'enseignement le plus utile pour un investisseur. Rapporté au revenu par ménage, l'indice Insee des loyers est resté dans sa zone de fluctuation historique depuis près de cinquante ans, et se situe à 0,91 en août 2026, près de son point le plus bas depuis 1951. Pendant ce temps, les prix ont progressé de plus de 50 % par rapport au revenu.
Conséquence mécanique : à l'achat, le loyer rapporte beaucoup moins par euro investi qu'en 2000. Le rendement locatif brut s'est contracté, en particulier à Paris, où l'écart entre prix et revenus est le plus fort et où l'encadrement des loyers plafonne les loyers de la plupart des logements loués vides ou meublés en résidence principale.
Deux nuances s'imposent. L'indice Insee mesure les loyers à structure constante, et non le loyer moyen payé, qui a augmenté plus vite. Et le revenu des locataires a progressé moins vite que celui de l'ensemble des ménages : Jacques Friggit relevait dès 2013 que le poids du loyer dans le revenu des locataires avait doublé en quarante ans. Des loyers stables au regard du revenu moyen ne signifient donc pas des loyers faciles à payer pour les locataires.
Les prix vont-ils revenir dans le tunnel ?
La courbe ne permet pas de le dire, et Jacques Friggit ne la présente pas comme un outil de prévision. Son analyse relie le niveau des prix à l'environnement financier : un retour des taux d'intérêt et des conditions de crédit à leur niveau des années 2000 ramènerait, selon lui, le ratio vers le tunnel. Dans son actualisation d'octobre 2026, l'IGEDD envisage un scénario conditionnel : si les taux longs de la dette publique ne baissent pas, les taux des prêts immobiliers pourraient remonter, ce qui réduirait d'abord le nombre de ventes, puis le prix des logements rapporté au revenu.
Ce scénario n'a ni date ni ampleur chiffrée. Le ratio est resté au-dessus du tunnel depuis plus de vingt ans, malgré la crise de 2008 et la remontée des taux de 2022-2023. Un retour au tunnel peut aussi passer par une longue stagnation des prix pendant que les revenus progressent, plutôt que par une baisse nominale.
Ce que la courbe dit, et ne dit pas, pour votre projet à Paris
Si vous vendez
La courbe ne fixe pas le prix de votre appartement. Ce prix se lit dans les ventes comparables récentes de votre quartier et dans les caractéristiques du bien : étage, lumière, état, extérieur, charges, diagnostics. Une valeur nationale de 1,53 ou parisienne de 1,99 ne justifie ni une décote générale, ni un prix d'affichage ambitieux. Pour situer votre bien, voir notre estimation confidentielle à Paris et notre guide pour vendre son appartement à Paris.
Si vous achetez votre résidence principale
Attendre un retour au tunnel revient à parier sur une date que personne ne connaît. La question utile est plus concrète : combien de temps comptez-vous rester, quelle mensualité pouvez-vous supporter si les taux remontent, et le bien a-t-il les qualités qui le rendront facile à revendre ? Sur un marché où l'écart entre prix et revenus est élevé, la sélection du bien et la négociation pèsent davantage que le moment d'achat. C'est le sens de notre recherche immobilière à Paris.
Si vous investissez
La divergence entre prix et loyers est le message central de la courbe pour un bailleur. Le rendement d'un investissement parisien se construit désormais surtout à l'achat (prix, travaux, plan) et dans la gestion (vacance, encadrement, charges, fiscalité), beaucoup moins dans l'espoir d'une plus-value rapide. Voir notre étude de cas chiffrée à Paris 17e, notre article sur l'investissement locatif en 2026 et notre gestion locative à Paris.
Les limites de la courbe de Friggit
- Une moyenne nationale. Le ratio France agrège des marchés qui évoluent en sens opposés. Même le ratio parisien ne décrit ni un arrondissement, ni un type de bien.
- Un dénominateur commun. Le revenu utilisé est celui de l'ensemble des ménages français, qu'ils soient propriétaires ou locataires, quel que soit l'endroit où ils vivent.
- Des effets de structure. La qualité moyenne des logements vendus et la composition des ménages changent dans le temps ; l'auteur lui-même signale ces biais sous ses graphiques.
- Une tendance de référence choisie. Le tunnel est calé sur la période 1965-2000. Rien ne garantit que cette période constitue une norme à laquelle le marché devrait revenir.
- Aucune date. La courbe mesure un écart ; elle ne dit pas quand ni comment il se résorbera.
Questions fréquentes
Comment se calcule la courbe de Friggit ?
On divise l'indice Notaires-Insee du prix des logements anciens par le revenu disponible par ménage, puis on ramène le résultat à une base 1 en 2000. Une valeur supérieure à 1 signifie que les prix ont progressé plus vite que les revenus depuis 2000.
Quelle est la valeur de la courbe de Friggit en 2026 ?
Selon l'actualisation de l'IGEDD du 15 octobre 2026, elle est de 1,53 pour la France au deuxième trimestre 2026, soit 53 % au-dessus de sa tendance longue de 1965 à 2001. Elle est de 1,99 à Paris.
La courbe de Friggit annonce-t-elle une baisse des prix ?
Non. Elle mesure un écart historique entre prix et revenus, qui dure depuis plus de vingt ans. L'IGEDD décrit seulement un scénario conditionnel de baisse du ratio si les taux des crédits immobiliers remontaient, sans date ni ampleur.
Que veut dire « sortir du tunnel » ?
Le tunnel est la bande de 0,9 à 1,1 dans laquelle le rapport entre prix et revenus a évolué de 1965 à 2000. Les prix en sont sortis par le haut à partir de 2002 et n'y sont pas revenus depuis.
La courbe de Friggit permet-elle d'estimer un appartement ?
Non. La valeur d'un appartement s'établit à partir des ventes comparables du même secteur et des caractéristiques du bien. La courbe éclaire le contexte du marché, pas le prix d'un bien en particulier.
Sources
Consultées le 7 novembre 2026.
- IGEDD, « Prix immobilier - Évolution à long terme », publiée le 15/10/2026, mise à jour le 16/10/2026
- J. Friggit (IGEDD), « Prix de l'immobilier d'habitation sur le long terme », graphiques actualisés le 15/10/2026 (copie du document publié par l'IGEDD)
- Site personnel de Jacques Friggit, page consultée le 07/11/2026
- MeilleureSCPI, « Prix de l'immobilier en 2026 : que révèlent les données de l'IGEDD ? », 16/10/2026 (lecture du scénario prospectif)
Les valeurs citées sont celles des graphiques publiés par l'IGEDD le 15 octobre 2026 ; les plus récentes peuvent être provisoires. Les analyses de Jacques Friggit n'engagent que leur auteur et non l'IGEDD. Ce contenu est informatif et ne constitue ni une prévision de prix, ni un conseil en investissement.