Acheter un appartement loué à Paris, c'est acheter un bail en cours autant qu'un logement : le locataire reste en place aux mêmes conditions, et le nouveau propriétaire devra lui restituer le dépôt de garantie à son départ (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). En location vide, la décote couramment observée par rapport à un bien libre est de l'ordre de 10 à 15 % selon la durée du bail restant à courir (PAP, mise à jour 2023 ; SeLoger, novembre 2025). Récupérer le logement suppose un congé délivré au moins six mois avant l'échéance du bail, avec des délais allongés si cette échéance tombe moins de trois ans après l'achat (article 15 de la même loi). Règles vérifiées au 7 novembre 2026.
En bref
- L'acquéreur d'un logement occupé reprend le bail tel qu'il est signé : loyer, durée, conditions de révision. Il ne peut pas le renégocier.
- Le dépôt de garantie est dû au locataire par le nouveau bailleur, même si l'ancien propriétaire ne le lui a pas reversé : ce point se règle dans l'acte de vente.
- En location vide, la décote usuelle se situe autour de 10 à 15 % ; elle est faible ou nulle en location meublée, dont le bail est d'un an.
- Si le bail arrive à échéance moins de trois ans après l'achat, le congé pour vendre n'est possible qu'à l'échéance suivante ; le congé pour reprise ne prend effet qu'après deux ans de détention.
- À Paris, trois points doivent être audités avant de signer : la conformité du loyer à l'encadrement, la classe du DPE et l'historique de paiement du locataire.
Acheter un appartement loué : qu'achète-t-on exactement ?
Lorsqu'un logement loué est vendu en cours de bail, le contrat se poursuit avec l'acquéreur aux mêmes conditions, et le nouveau propriétaire communique ses coordonnées au locataire (service-public.gouv.fr). Il hérite d'un loyer, d'une échéance et d'une clause de révision qu'il n'a pas choisis.
Il hérite aussi du dépôt de garantie, plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide. La loi met sa restitution à la charge du nouveau bailleur ; un accord contraire entre vendeur et acquéreur n'est pas opposable au locataire. L'acte prévoit donc en général que ce montant vient en déduction du prix. Ce que l'on n'achète pas, c'est la libre disposition du bien : tant que le bail court, le locataire ne peut pas être contraint de partir.
Quels documents exiger avant un achat d'appartement loué ?
Avant la promesse, demandez au minimum :
- Le bail et ses avenants : date d'effet, durée, loyer hors charges, clause de révision, vide ou meublé.
- Les quittances ou un relevé de compte locataire sur au moins douze mois, pour vérifier la régularité des paiements.
- L'état des lieux d'entrée et l'inventaire du meublé, références de la sortie.
- Le montant du dépôt de garantie effectivement encaissé, et l'éventuel acte de cautionnement.
- Le DPE et l'ensemble du dossier de diagnostic technique annexé au bail.
- Les éléments de conformité à l'encadrement des loyers : à Paris, le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables.
- Les décomptes de charges et les procès-verbaux d'assemblée générale.
Quelle décote pour un appartement loué à Paris ?
Il n'existe pas de barème officiel. Les guides publiés par PAP (mise à jour du 27 mars 2023) et SeLoger (mise à jour du 4 novembre 2025) situent la décote d'un logement loué vide entre 10 et 15 % par rapport à sa valeur libre. Ils indiquent qu'elle est faible ou nulle pour un meublé, dont le bail d'un an permet un retour plus rapide à la libre disposition. Pour un bail soumis à la loi de 1948, PAP évoque une décote pouvant atteindre 40 à 50 %.
Elle varie avec la durée restant à courir avant l'échéance utile du bail, l'écart entre le loyer en place et le marché, le profil du locataire (protection des plus de 65 ans), la classe énergétique, l'état du logement et l'historique d'impayés. Elle rémunère le temps pendant lequel vous ne disposez pas du bien et l'incertitude sur sa libération. Elle se négocie à partir d'une estimation de la valeur libre.
Quel rendement pour un achat d'appartement loué ?
Le rendement se calcule sur le coût total d'acquisition, frais compris, et non sur le seul prix. Exemple arithmétique, hypothèses à remplacer par vos chiffres :
Rendement brut
- Valeur libre estimée : 600 000 €. Décote retenue : 12 %. Prix d'achat occupé : 528 000 €.
- Frais d'acquisition supposés : 40 000 €. Coût total : 568 000 €.
- Loyer hors charges : 1 800 € par mois, soit 21 600 € par an.
- Rendement brut : 21 600 / 568 000 = 3,80 %.
Rendement net de charges
- Charges non récupérables, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant et gestion supposées : 4 300 € par an.
- Revenu net avant impôt et financement : 17 300 €. Rendement net : 17 300 / 568 000 = 3,05 %.
Si le loyer se révèle supérieur au plafond de l'encadrement et doit être ramené, par exemple, à 1 650 € par mois, le revenu annuel tombe à 19 800 € : le rendement brut passe à 3,49 % et le rendement net à 2,73 %. C'est la raison pour laquelle la conformité du loyer doit être vérifiée avant de fixer le prix.
Peut-on récupérer le logement après l'achat ?
Oui, mais seulement à l'échéance du bail et dans les formes prévues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Les règles ci-dessous concernent la location vide, dont le bail dure au moins trois ans lorsque le bailleur est une personne physique et six ans lorsqu'il est une personne morale (article 10).
Le congé pour vente ou pour reprise
Le congé du bailleur doit être motivé (vente, reprise pour habiter, ou motif légitime et sérieux) et parvenir au locataire au moins six mois avant l'échéance. Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire, qui dispose d'un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis. La reprise peut bénéficier au bailleur, à son conjoint ou partenaire, ou à ses ascendants et descendants.
Les délais propres au bien acheté occupé
- Si l'échéance du bail intervient plus de trois ans après l'achat, le congé pour vendre peut être donné pour cette échéance.
- Si elle intervient moins de trois ans après l'achat, le congé pour vendre n'est possible qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement.
- Si elle intervient moins de deux ans après l'achat, un congé pour reprise ne prend effet qu'à l'expiration d'un délai de deux ans à compter de l'acquisition.
Les locataires protégés
Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire de plus de 65 ans aux ressources inférieures à un plafond réglementaire, sauf à lui proposer un relogement adapté à proximité. La protection ne joue pas si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures au plafond. L'âge s'apprécie à l'échéance du bail, les ressources à la notification du congé.
Le cas du meublé
En meublé, le bail est d'un an et le préavis du bailleur de trois mois (service-public.gouv.fr), d'où une décote faible ou nulle.
Quels pièges éviter lors d'un achat d'appartement loué à Paris ?
Un loyer non conforme à l'encadrement
À Paris, l'encadrement s'applique aux baux signés ou renouvelés depuis le 1er juillet 2019. Le loyer de base ne peut dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la signature. En cas de dépassement, le locataire peut demander une baisse et un remboursement devant la commission départementale de conciliation, puis le juge ; l'amende administrative atteint 5 000 € pour un bailleur personne physique et 15 000 € pour une personne morale (service-public.gouv.fr, vérifié le 1er novembre 2026). Un complément de loyer est interdit, pour les baux signés depuis le 18 août 2022, si le logement est classé F ou G.
Point d'actualité : l'expérimentation parisienne court jusqu'au 24 novembre 2026. Le Sénat a voté le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans ; l'Assemblée nationale devait encore se prononcer avant cette date. Vérifiez le statut au jour de la signature. Notre article sur l'encadrement des loyers à Paris en 2026 détaille le calcul.
Un DPE classé F ou G
Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, y compris par la révision annuelle. Depuis le 1er janvier 2025, un logement doit atteindre au moins la classe F pour être décent ; ce seuil passera à E en 2028 puis à D en 2034. Ces exigences s'appliquent aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits après chaque date : le bail en cours n'est pas remis en cause, mais à la reconduction le locataire peut exiger la mise en conformité et saisir le juge, qui peut ordonner des travaux ou réduire le loyer (ministère de la Transition écologique, mise à jour du 19 décembre 2025).
Deux nuances : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de l'électricité dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9, ce qui peut faire gagner une classe à un logement chauffé à l'électricité ; et le projet de loi sur la relance du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, prévoit d'assouplir ces interdictions sans être définitivement adopté au 7 novembre 2026.
Des impayés ou un locataire fragile
Un historique de retards se lit dans les quittances. En cas d'impayés, la procédure est longue et l'acquéreur finance le bien sans revenu. Faites préciser dans la promesse le sort des arriérés antérieurs à la vente et vérifiez l'existence d'une caution.
Quelle fiscalité pour un appartement acheté loué ?
Les loyers d'une location vide relèvent des revenus fonciers, ceux d'un meublé du régime de la location meublée non professionnelle. Ces régimes ont évolué récemment : nous les détaillons dans notre article sur le LMNP et le statut du bailleur privé en 2026. Faites valider votre situation par un notaire ou un conseil fiscal avant de signer.
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Questions fréquentes
Le nouveau propriétaire peut-il augmenter le loyer après l'achat ?
Non. Le bail se poursuit aux mêmes conditions : seule la révision annuelle prévue au contrat est possible, et elle est interdite si le logement est classé F ou G.
Qui rembourse le dépôt de garantie au locataire après une vente ?
Le nouveau bailleur, en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. L'acquéreur doit donc récupérer ce montant auprès du vendeur au moment de la vente, en général par déduction sur le prix. Un accord contraire entre vendeur et acquéreur n'engage pas le locataire.
Le locataire a-t-il un droit de préemption quand le propriétaire vend le logement loué ?
En principe non lorsque le bien est vendu occupé, avec le bail en cours. Le droit de préemption naît du congé pour vendre délivré à l'échéance du bail : le locataire peut alors acheter en priorité pendant les deux premiers mois du préavis. Exception : la première vente d'un lot après la mise en copropriété de l'immeuble ouvre un droit de préemption au locataire en place (loi du 31 décembre 1975, article 10).
Combien de temps faut-il attendre pour habiter un appartement acheté loué ?
Au minimum jusqu'à l'échéance du bail, avec un congé délivré six mois avant en location vide. Si cette échéance tombe moins de deux ans après l'achat, le congé pour reprise ne prend effet qu'au bout de deux ans de détention. Un locataire protégé peut rendre la reprise impossible sans offre de relogement.
Sources
Consultées le 7 novembre 2026.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 (congé du bailleur), Légifrance, version en vigueur.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 (dépôt de garantie), Légifrance, version en vigueur.
- Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ?, Service-Public.fr, vérifié le 1er janvier 2026.
- En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ?, Service-Public.fr, vérifié le 1er novembre 2026.
- Interdiction de location et gel des loyers des passoires énergétiques, ministère de la Transition écologique, mis à jour le 19 décembre 2025.
- DPE : votre logement va-t-il changer de note avec la réforme au 1er janvier 2026 ?, Connaissance des énergies (AFP), 26 août 2025.
- Projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, Sénat, texte adopté le 8 juillet 2026.
- Encadrement des loyers : un compromis entre l'Assemblée et le Sénat, Public Sénat, 22 octobre 2026.
- Encadrement des loyers : fin au 24 novembre ?, Selectra, 26 octobre 2026.
- À quel prix vendre un appartement loué ?, PAP, mis à jour le 27 mars 2023.
- Qu'est-ce que le droit de préemption du locataire lors d'une vente ?, PAP, date non indiquée.
- Vente d'un appartement loué : quelle décote s'applique ?, SeLoger, mis à jour le 4 novembre 2025.
Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les exemples chiffrés reposent sur des hypothèses. AGUILA n'est ni un cabinet d'avocats, ni un notaire, ni un expert-comptable.