Mandat exclusif ou simple : lequel choisir pour vendre à Paris ?

Un mandat simple permet de confier la vente de son appartement à plusieurs agences et de vendre soi-même ; un mandat exclusif la confie à une seule agence, qui est alors seule habilitée à trouver l'acquéreur. Dans les deux cas, le mandat doit être écrit et limité dans le temps (loi Hoguet du 2 janvier 1970, article 6). Le mandat exclusif est irrévocable pendant ses 3 premiers mois, puis chaque partie peut y mettre fin à tout moment avec un préavis de 15 jours par lettre recommandée (décret du 20 juillet 1972, article 78). Le bon choix dépend moins de la formule que des engagements écrits de l'agence.

En bref

• Mandat simple : plusieurs agences possibles et vente directe autorisée ; seule l'agence qui conclut la vente est rémunérée.
• Mandat exclusif : une seule agence, vente directe interdite pendant l'exclusivité ; l'agence doit préciser par écrit ses actions et la fréquence de ses comptes rendus.
• Exclusivité : 3 mois irrévocables, puis résiliation possible à tout moment avec un préavis de 15 jours par lettre recommandée avec avis de réception.
• Une clause pénale ne peut jamais dépasser le montant des honoraires prévus au mandat et doit figurer en caractères très apparents.
• Les honoraires ne sont dus qu'une fois la vente conclue chez le notaire, et le mandat doit dire qui les paie.
• Mandat signé à domicile après démarchage : 14 jours de rétractation.

Mandat exclusif ou mandat simple : quelle différence ?

Le mandat de vente est le contrat par lequel le propriétaire (le mandant) charge un agent immobilier titulaire de la carte « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » de rechercher un acquéreur. Sans mandat écrit, signé et en cours de validité, l'agent ne peut ni faire visiter, ni percevoir d'honoraires. La fiche officielle Service Public distingue trois formules.

Le mandat simple

Le vendeur peut signer avec plusieurs agences et garde la liberté de vendre lui-même, de particulier à particulier. Seule l'agence par l'entremise de laquelle la vente est conclue perçoit des honoraires ; les autres ne sont pas indemnisées.

Le mandat exclusif

Le vendeur confie la vente à une seule agence. Pendant la durée de l'exclusivité, il s'interdit de confier le bien à un autre professionnel et de vendre directement à un acquéreur qu'il aurait trouvé seul. Si l'agence ne vend pas, elle n'a droit à aucune rémunération.

Le mandat semi-exclusif

Formule intermédiaire : une seule agence, mais le vendeur conserve le droit de vendre lui-même. Selon la rédaction, cette vente directe est libre d'honoraires ou donne lieu à des honoraires réduits si l'acquéreur est orienté vers l'agence.

Quel cadre juridique pour le mandat exclusif d'agence ?

Deux textes encadrent le mandat : la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. L'article 78 du décret prévoit qu'une clause d'exclusivité, une clause pénale ou une clause rendant des honoraires dus même sans intervention de l'agent ne s'applique que si elle figure expressément dans un mandat dont le vendeur a reçu un exemplaire. Elle doit être rédigée en caractères très apparents.

Depuis la loi ALUR de 2014, un mandat assorti d'une clause d'exclusivité doit en outre préciser les actions que l'agent s'engage à réaliser et les modalités selon lesquelles il rend compte de ces actions, selon une périodicité fixée avec le vendeur. C'est la contrepartie légale de l'exclusivité.

Quelle durée et comment résilier un mandat exclusif ?

Tout mandat doit avoir une durée limitée ; à défaut, il encourt la nullité (loi Hoguet, article 7). La durée la plus courante est de 3 mois, mais les parties peuvent prévoir davantage.

• Pendant les 3 premiers mois suivant la signature, le mandat exclusif est irrévocable : ni le vendeur ni l'agence ne peuvent le dénoncer.
• Au-delà de 3 mois, chaque partie peut y mettre fin à tout moment, en prévenant l'autre au moins 15 jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
• À l'échéance, la fiche Service Public indique que le mandat exclusif ne peut pas être reconduit tacitement : pour continuer, un nouveau mandat est signé.

La Cour de cassation exige que ces modalités de dénonciation apparaissent, elles aussi, de manière très apparente lorsque le mandat comporte une clause d'exclusivité ou une clause pénale. Pour un mandat simple, la résiliation intervient à la fin de la période initiale ou, en cas de reconduction, à tout moment, avec le même préavis de 15 jours.

Si le mandat a été signé hors de l'agence à la suite d'un démarchage, le vendeur dispose de 14 jours pour se rétracter (article L. 221-18 du code de la consommation), sauf s'il a accepté que les visites commencent.

Que dit la clause pénale ?

La clause pénale fixe l'indemnité due par le vendeur s'il manque à ses engagements : vendre seul pendant l'exclusivité, ou vendre après l'expiration du mandat à un acquéreur présenté par l'agence. Dans ce second cas, elle joue pendant une période fixée par le mandat, que Service Public situe jusqu'à 24 mois. Trois garde-fous s'appliquent :

• elle doit être expresse et rédigée en caractères très apparents ;
• son montant ne peut pas dépasser les honoraires prévus au mandat pour l'opération ;
• le juge peut réduire une pénalité manifestement excessive (article 1231-5 du code civil).

En pratique, avant de signer, vérifiez la durée de protection après le mandat et tenez une liste des acquéreurs que l'agence vous a présentés, ce qui évite tout litige ultérieur.

Quelles mentions obligatoires dans un mandat de vente ?

Qu'il soit simple ou exclusif, le mandat est établi par écrit, daté, signé et en deux originaux. Il comporte notamment :

• l'identité du vendeur et celle de l'agent, avec le numéro de sa carte professionnelle ;
• la description du bien et le prix de présentation ;
• la durée du mandat et ses conditions de résiliation ;
• la rémunération de l'agent, ses modalités de calcul et la partie qui en aura la charge ;
• les conditions dans lesquelles l'agent peut détenir des fonds pour l'opération ;
• les moyens de diffusion des annonces ;
• le numéro d'inscription au registre des mandats, reporté sur l'exemplaire du vendeur.

Le registre des mandats

Tous les mandats sont inscrits par ordre chronologique sur un registre tenu par l'agence. Le numéro attribué prouve la date du mandat et permet, en cas de mandats simples multiples, de vérifier quel professionnel était régulièrement mandaté au moment d'une visite.

Honoraires : qui les paie ?

Les honoraires des agents immobiliers sont libres. L'agence affiche ses tarifs maximums TTC et indique, pour chaque prestation, qui les supporte. Le mandat précise si les honoraires sont à la charge du vendeur ou de l'acquéreur ; l'agence ne peut pas les réclamer à une autre partie que celle désignée. Lorsqu'ils sont à la charge de l'acquéreur, l'annonce mentionne le prix honoraires inclus, le prix hors honoraires et leur pourcentage. Lorsqu'ils sont à la charge du vendeur, elle n'affiche que le prix hors honoraires.

Dans tous les cas, aucune somme n'est due avant que la vente soit effectivement conclue : les honoraires sont versés après la signature de l'acte authentique chez le notaire. Le barème d'AGUILA est publié sur notre page honoraires.

Mandat exclusif : avantages et inconvénients réels

Ce que l'exclusivité apporte

• Un interlocuteur unique, responsable de l'ensemble de la commercialisation, des visites et des négociations.
• Un prix cohérent sur le marché : le bien n'apparaît qu'une fois, au même prix, ce qui évite les écarts d'affichage entre agences que les acquéreurs remarquent.
• Des engagements écrits : la loi impose de détailler les actions et le rythme des comptes rendus, que vous pouvez exiger.
• Une commercialisation maîtrisée, utile pour une vente discrète ou un bien haut de gamme, où la multiplication des annonces peut nuire à l'image du bien.

Ses contraintes

• Pendant 3 mois au moins, vous ne pouvez ni changer d'agence, ni vendre seul.
• Le résultat dépend fortement du sérieux de l'agence choisie : un mandat exclusif mal suivi immobilise le bien.

Le mandat simple, dans quels cas ?

Il convient au vendeur qui veut garder la main, tester le marché ou vendre lui-même en parallèle. Sa limite tient à la dilution des responsabilités : chaque agence investit moins sur un bien qu'elle n'est pas sûre de vendre, et les acquéreurs peuvent voir le même appartement présenté de plusieurs façons. Aucune formule n'est supérieure en soi ; un bien bien estimé et bien présenté se vend dans les deux cadres.

Que faut-il exiger d'une agence en exclusivité ?

Avant de signer, demandez que figurent dans le mandat ou dans une annexe :

1. Une estimation argumentée, fondée sur des ventes comparables récentes et sur les caractéristiques propres du bien.
2. Un plan de commercialisation : supports de diffusion, photos et plans réalisés par des professionnels, fichier d'acquéreurs, diffusion confidentielle si vous le souhaitez.
3. Un calendrier de comptes rendus : fréquence, contenu (visites, retours des visiteurs, offres reçues, statistiques des annonces).
4. Un point d'étape à la fin de la période irrévocable, avec une recommandation sur le prix si le marché ne répond pas.
5. La préparation du dossier : diagnostics, documents de copropriété, titre de propriété, pour sécuriser la promesse de vente.

Pour la suite des opérations, notre guide sur les étapes pour vendre un appartement à Paris détaille le calendrier, de l'estimation à l'acte.

Vous hésitez entre mandat simple et mandat exclusif pour vendre votre appartement à Paris ? Parlons-en en toute confidentialité : nous vous présentons notre méthode et nos engagements avant toute signature.

Pour la vente d'appartements à Paris, AGUILA propose un mandat dont les actions et les comptes rendus sont écrits noir sur blanc : estimation fondée sur les ventes comparables, plan de commercialisation, diffusion ouverte ou confidentielle, suivi des visites et des offres, coordination avec le notaire jusqu'à l'acte.

Questions fréquentes

Peut-on vendre soi-même avec un mandat exclusif ?

Non, pas pendant la durée de l'exclusivité. Une vente directe expose le vendeur à la clause pénale prévue au mandat, plafonnée au montant des honoraires. Si vous souhaitez garder cette possibilité, le mandat semi-exclusif ou le mandat simple sont plus adaptés.

Comment résilier un mandat exclusif avant son terme ?

Après les 3 premiers mois suivant la signature, il suffit d'adresser à l'agence une lettre recommandée avec avis de réception, au moins 15 jours avant la date de fin souhaitée. Aucun motif n'est à fournir. Pendant les 3 premiers mois, le mandat est irrévocable.

Le mandat exclusif coûte-t-il plus cher que le mandat simple ?

Aucun texte ne fixe d'écart de prix entre les deux formules : les honoraires sont libres et dépendent du barème affiché par chaque agence. Certaines appliquent un taux différent selon le type de mandat. Comparez les barèmes TTC et vérifiez qui en supporte la charge.

Que se passe-t-il si j'ai signé plusieurs mandats simples ?

Seule l'agence qui a présenté l'acquéreur et permis la conclusion de la vente perçoit des honoraires. Les autres n'ont droit à rien. Le registre des mandats et les bons de visite permettent d'établir quelle agence est à l'origine de la vente.

Quand les honoraires d'agence sont-ils payés ?

Après la signature de l'acte authentique chez le notaire. La loi Hoguet interdit à l'agent d'exiger ou de recevoir une rémunération avant que la vente soit effectivement conclue. Le notaire règle en général les honoraires sur le prix de vente.

Sources

Consultées le 7 novembre 2026.

• Quel mandat de vente peut-on confier à un agent immobilier ? (fiche F1550), Service Public / DILA, vérifiée le 19 septembre 2025.
• Vente immobilière : quelles sont les obligations de l'agent immobilier envers ses clients ? (fiche F2954), Service Public / DILA, page consultée le 7 novembre 2026.
• Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 78 (texte consolidé), reproduction du texte en vigueur depuis le 1er juillet 2015.
• Cour de cassation, 1re chambre civile, 17 septembre 2003, n° 01-01.413, Légifrance.
• L'agent immobilier : les règles qui encadrent la profession, DGCCRF, ministère de l'Économie, page non datée.
• Vente immobilière : tout savoir sur le mandat exclusif, Institut national de la consommation, 1er août 2023.
• Que doit indiquer l'annonce d'une vente immobilière ? (fiche F32061), Service Public / DILA, page consultée le 7 novembre 2026.

Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé. Les règles citées sont celles en vigueur au 7 novembre 2026. AGUILA n'est pas un cabinet d'avocats.